Woh­nung re­no­vie­ren - Wo­zu ist der Mie­ter ver­pflich­tet?

Die Kartons sind gepackt, die Vorfreude ist groß – Du wirst bald in eine neue Wohnung umziehen. Doch als die Zimmer der alten Wohnung plötzlich leer stehen, fällt dir auf, dass einiges nicht mehr ganz so frisch aussieht wie beim Einzug. Die Wände haben Kratzer, eine Fliese im Bad ist gesprungen und der Teppichboden hat auch schon bessere Tage gesehen. Doch was davon musst du selbst beheben und worum kümmert sich der Vermieter?

Renovierungspflicht oft gar nicht zulässig

Viele Mietverträge legen fest, dass Mieter Reparaturen in der Wohnung oder dem Haus aus eigener Tasche zahlen und vornehmen müssen. Doch Vermieter sind nicht dazu berechtigt, dich zu größeren Reparaturen zu verpflichten. Solche Klauseln in Mietverträgen sind in der Regel ungültig.

Generell gilt: Der Mieter muss das Objekt in dem Zustand zurücklassen, in dem er es bezogen hat. Dafür können natürlich einige sogenannte Schönheitsreparaturen anfallen. Diese Reparaturen beziehen sich ausschließlich auf das Ausbessern von Gebrauchs- und Abnutzungsspuren an normalen Gebrauchsgegenständen. In der Regel gibt es einen Paragraphen im Mietvertrag, der sich auf solche Schönheitsreparaturen bezieht. Darin sind Einzelheiten geregelt, wie etwa ob eine Ausmalpflicht besteht.

Ein neuer Anstrich wird fällig

Einer der größten Streitpunkte in Bezug auf Renovierungsarbeiten zwischen Mieter und Vermieter ist das Ausmalen der Wohnung. Über eine sogenannte Renovierungsklausel soll festgelegt werden, dass der Mieter vor dem Auszug die Wohnung komplett ausgemalt an den Vermieter übergeben soll. Doch bei einem vorgefertigten Mietvertrag ist diese Klausel ungültig. Das besagt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (Az.: 6 Ob 104/09a). Der Vorteil daran: In Österreich sind die Überzahl aller geschlossenen Mietverträge solche Formularmietverträge. Doch hast du den Mietvertrag gemeinsam mit dem Vermieter aufgesetzt, ist die Klausel gültig und du musst zum Farbtopf greifen.

Hast du keine vertragliche Verpflichtung, musst du die Wohnung nur streichen, wenn deine Wände Abnutzungsspuren über dem normalen Maß hinaus zeigen. Das würde beispielsweise bei übermäßigen Kratzern, Brandflecken oder Wandmalereien deiner Kinder zutreffen. Weist deine Wohnung nichts davon an den Wänden auf, bist du auch nicht zum Streichen verpflichtet.

Farbe ist Geschmackssache

Du bist der Mieter und kannst daher deine Wohnung so streichen, wie es dir gefällt. Das gilt auch beim Auszug. Der Vermieter kann dich nicht dazu verpflichten, die Wände vor deinem Auszug weiß zu streichen. Dabei ist es auch egal, ob die Wände bei deinem Einzug weiß waren, du musst die ursprüngliche Farbe nicht wiederherstellen. Die einzige Ausnahme kommt zu Stande, wenn du die Wände in einer ortsunüblichen Farbe gestrichen hast, wie zum Beispiel schwarz. Dann kann der Vermieter verlangen, dass du die Wände in einer dezenten Farbe streichst.

Wohnung durchlöchert – was nun?

Ein Familienfoto an der Wand anbringen, das schöne Gemälde vom Kunstflohmarkt aufhängen oder ein Regal befestigen – für all das müssen Löcher in die Wand gebohrt werden. Früher oder später kommt eine beachtliche Anzahl an Bohrlöchern zusammen. Doch musst du diese vor dem Auszug wieder zu spachteln? Die Antwort lautet klar Nein. Solange deine Wohnung nicht aussieht wie ein Schweizer Käse, fallen Bohrlöcher unter die normalen Abnutzungserscheinungen und es besteht keine Renovierungspflicht

Abgetretener Boden – noch im Normalbereich?

Auf dem Fußboden wird ganz schön viel herumgetrampelt. Daher ist es auch ganz normal, dass dieser einige Verschleißerscheinungen zeigt. Wie bei den anderen Punkten gilt auch hier die Renovierungspflicht nur, wenn Schäden über die normalen Gebrauchsabnutzungen hinaus gehen. Kratzer im Parkett, Ausbleichung vom Sonnenlicht oder leichte Gebrauchsspuren im Teppichboden müssen vom Mieter nicht beseitigt werden. Fehlen aber Teile im Holzboden oder ist eine Fliese kaputt, muss dies behoben werden.

Grauzone Küchengeräte

Für einige Teile der Wohnung herrscht weder Reparaturpflicht von Seiten des Mieters noch des Vermieters. Dazu zählen beispielsweise Küchengeräte, die der Mieter beim Einzug vom Vermieter übernommen hat. Es handelt sich nicht um einen ernsten Schaden am Gebäude und es besteht auch keine Gefahr für die Gesundheit, daher ist der Vermieter nicht zur Reparatur verpflichtet. Genauso wenig ist aber der Mieter dazu verpflichtet.

Bei einer Wohnung, in der das Mietrechtsgesetz nicht gilt, sieht das anders aus. In diesem Fall wird vom Mietvertrag abhängig gemacht, wer für die Reparatur zuständig ist. Ist das nicht im Vertrag geregelt, ist der Vermieter zuständig.

Thermenschäden fallen zu Lasten des Vermieters

Die Kosten für eine kaputte Therme können ziemlich hoch ausfallen. Deshalb kommt es in diesem Fall oft zum Streit zwischen Mieter und Vermieter. Seit 2015 ist gesetzlich festgelegt, dass der Vermieter die Kosten für die Reparatur zu tragen hat. Allerdings muss sich der Mieter um die regelmäßige Wartung kümmern.

Gebäudeschäden – Klare Vermietersache

Schäden am Gebäude, die nicht durch den Mieter verursacht wurden, müssen immer vom Vermieter bezahlt werden. Dazu gehören Schäden an Fassade, Dach, Außentüren, Außenfenster, Stiegenhaus oder Wasserleitungen. Ist im Mietvertrag nicht ausdrücklich anderes vereinbart, ist für diese Reparaturen der Vermieter zuständig.

Sorge mit einem Übergabeprotokoll der Renovierungspflicht vor

Ein Wohnungsübergabeprotokoll ist eine gute Möglichkeit, um Streitereien mit dem Vermieter vorzubeugen. Bei der Schlüsselübergabe der neuen Wohnung solltest du bereits jeden Raum gründlich inspizieren. In der Euphorie über die neue Wohnung können schnell kleine Makel übersehen werden, deshalb ist es besser, wenn dir dabei jemand zur Seite steht. Vier Augen sehen bekanntlich mehr als zwei.

Notiere in dem Protokoll alle Schäden, die dir auffallen, auch wenn sie noch so klein sind. Die häufigsten Makel sind Risse in der Wand, abgesprungene Fliesen oder Schäden im Laminatboden. Selbst bei einer neu gebauten Wohnung können kleine Mängel und Schäden auftreten. Scheue dich nicht, eine Taschenlampe zu benutzen, denn neue Wohnungen haben oft noch keine Lampen und im Dunkeln siehst du viele Kleinigkeiten nicht. Lass dir das Übernahmeprotokoll vom Vermieter unterschreiben. So kannst du bei deinem Auszug beweisen, dass die Schäden schon vorhanden waren, und kannst nicht zur Renovierungspflicht herangezogen werden.

Ziehst du in eine Wohnung, die bereits älter ist, musst du besonders vorsichtig sein. Hier kann sich neben kleineren Schäden auch öfter mal Schimmel verstecken. Dieser ist schädlich für die Gesundheit und muss so schnell wie möglich vom Vermieter entfernt werden.