Über die Rechte und Pflichten im Rahmen des Mietvertrages
Während das eigene Haus in früheren Generationen ein festes Ziel im Leben war, entscheiden sich heutzutage immer mehr Österreicher für die Wohnung oder das Haus zur Miete. Die finanzielle Belastung ist geringer, der Mieter bleibt flexibler. Aber es gibt auch einiges zu berücksichtigen.
Die Definition von Miete
Unter Miete versteht man grundsätzlich jede entgeltliche Überlassung einer nicht verbrauchbaren Sache auf Zeit. Voraussetzung für das Vorliegen eines Mietverhältnisses ist, dass ein Mietvertrag geschlossen wird.
Hierzu ist es nicht erforderlich, dass dieser schriftlich abgeschlossen wird oder sonstige Förmlichkeiten eingehalten werden. Es reicht die Einigung, dass ein Mietobjekt zu einem bestimmten Mietzins überlassen wird. Die Rechtsprechung ist im Mietrechtsbereich auch weitgehend dahin geneigt, schlüssige Erklärungen anzunehmen. So stellt etwa die wiederholte vorbehaltslose Annahme von Mietzinszahlungen einen schlüssigen Mietvertragsabschluß dar.
Außerdem gibt es weitere Formen der Überlassung von Räumlichkeiten, ohne dass von Miete gesprochen werden kann, wie z.B. das Pachten, das häufig bei gewerblichen Immobilien der Fall ist. Die Definition des Mietbegriffes ist von großer Bedeutung. Nur der Mieter genießt allenfalls Schutz nach dem Mietrechtsgesetz und hat die Möglichkeit der Überprüfung des Mietzinses. Es ist daher von Bedeutung, festzustellen, in welchen Fällen einer entgeltlichen Überlassung einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes von Miete gesprochen werden kann.
Welche Rechte ergeben sich durch die Miete laut BGB und MRG?
In Österreich bieten das Mietrecht und die Mietergemeinschaft einen sehr starken Schutz für den Mieter. So darf ihm die Miete der Wohnung oder Immobilie laut OGH z.B. nicht ohne Nennung von triftigen Gründen gekündigt werden. Wenn die Miete nicht bezahlt wird, ein Altbau abgerissen oder die Altbauwohnung umgebaut wird, Eigentumswohnungen vom Vermieter dringend selbst benötigt werden, die Wohnung nachweislich vernachlässigt oder nicht bewohnt wird usw. kann das Mietverhältnis beendet werden. Neben den gesetzlich definierten Gründen für eine Kündigung muss sich der Mieter darüber informieren, ob im Mietvertrag auch weitere mögliche Kündigungsgründe vom Eigentümer angegeben sind.
Es gibt aber auch Ausnahmen dieses Konsumentenschutzgesetzes: Mieter von einem Einfamilienhaus oder einem Mehrfamilienhaus, die den Vertrag nach 2001 abgeschlossen haben, sind nicht durch das Mietrechtgesetz geschützt.
Bestandteile der Miete
Wer ein Wohnobjekt mietet, muss vor der Unterzeichnung des Vertrags prüfen, welche Bestandteile dazugehören, d.h. ob im Preis auch der Keller bzw. ein Kellerabteil oder der Parkplatz inklusive ist. Im Vertrag muss die Anzahl der Zimmer und die Fläche genannt sein, wobei darauf zu achten ist, inwiefern die Terrasse oder der Balkon bei den Quadratmetern berücksichtigt wurde.
Wie lange ist die Kündigungsfrist bei einer Miete?
Falls nicht anders mit dem Wohnungseigentümer vereinbart, beträgt die Kündigungsfrist beim Vermieten einen Monat. Sollte der Mieter frühzeitig ausziehen und keinen Nachmieter finden, mit dem der Eigentümer und/oder Miteigentümer oder der Verwalter oder die Verwalterin einverstanden ist, muss er die Miete bis zum Ende der Frist zahlen.
Die Miete unter Berücksichtigung der Nebenkosten berechnen
Wer einen Rechner zum Berechnen der Finanzierung verwendet, muss immer auch die Nebenkosten berücksichtigen. Diese sind neben dem Mietzins im Mietvertrag festgehalten. Hier ist es wichtig zu wissen, dass nach der Jahresabrechnung der Betriebskosten eine Nachzahlung oder auch eine Gutschrift möglich ist. Das ist häufig bei einem Neubau beim Erstbezug der Fall. Wer das Gefühl hat, dass er zu viel dafür bezahlt, kann eine Aufschlüsselung bzw. eine Rechnungslegung vom Eigentümer fordern. Wurden beim Inserieren die Nebenkosten nicht angegeben, muss der Mieter einer Wohnung umso genauer im Mietvertrag darauf achten.
Wann ist das Kürzen der Mieter zulässig?
Der OGH in Österreich hat einige Fälle definiert, in denen der Mieter eigenständig die Miete kürzen darf. Auch die Höhe der Minderung ist festgehalten. So dürfen z.B. 10 % weniger gezahlt werden, wenn die Dusche aufgrund von Temperaturschwankungen nicht benutzbar ist oder die Heizung im Winter keine höhere Raumtemperatur als 18 Grad ermöglicht. Bis zu 90 % Minderung sind bei massivem Schimmelbefall möglich. Aber auch der Eigentümer ist durch das Wohnungseigentumsgesetz geschützt, weshalb mit der Minderung vorsichtig umzugehen ist. Der Mieter muss unbedingt Beweise (z.B. in Form von Fotos, professionellen Messungen oder Gutachten) sammeln und sich vorher über die Zulässigkeit der Mietreduktion informieren. Das ist bei der Arbeiterkammer oder auch beim Verbraucherschutz möglich.
Der erste Schritt sollte jedoch die Information des Vermieters bzw. des Verwalters bei einer Liegenschaft sein. Nur wenn sich dieser absolut nicht kompromissbereit zeigt, sollte Rechtsbeistand von einem Mietrechtsexperten eingeholt werden.
