Was du beim Miet­ver­trag für ein Haus be­ach­ten musst

Wenn du dich entschieden hast, ein Haus zu mieten oder vermieten, solltest du einige Dinge über den Mietvertrag wissen. In Österreich sind 1,5 Millionen Einwohner Mieter. Doch nicht jeder beschäftigt sich auch ausreichend mit der rechtlichen Bindung, die er mit einem Mietvertrag eingeht.

Theoretisch muss ein Mietverhältnis nicht unbedingt mit einem schriftlichen Mietvertrag vereinbart werden. Sind sich Mieter und Vermieter einig, können sie auch eine mündliche Vereinbarung treffen. Allerdings sind solche Vereinbarungen nicht immer hundertprozentig verlässlich. Für den Fall, dass es zu Streitigkeiten kommen sollte, ist ein schriftliches Dokument in Form eines Hausmietvertrags klar von Vorteil.

Manche Aspekte des Vertrags müssen auch schriftlich festgehalten werden. Das gilt etwa für Befristungen, Zahlungsmodalitäten, Zuschläge, Erhaltungspflichten oder Nutzungsrechte. Für die Erstellung eines Mietvertrags für ein Haus findest du kostenlose Vorlagen online.

Angaben zum Mieter und Vermieter

• Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen mit Vornamen und Familiennamen, weiters mit ihrer vollständigen, derzeitigen Anschrift aufgeführt sein.
• Alle Personen, die in das Haus einziehen, sollten im Vertrag gelistet sein und unterschreiben. Nur dann sind sie auch Mieter. Minderjährige Kinder gehören nicht dazu, sollten aber auch im Vertrag erwähnt werden, da der Vermieter diese Information für seine Nebenkostenabrechnung braucht.
• Zusätzliche Angaben zum Mieter müssen nicht im Mietvertrag stehen, sind aber als sogenannte Selbstauskunft nötig. Dazu gehören Beruf, Arbeitssituation und monatliches Nettoeinkommen.
• Fragen bezüglich der finanziellen Sicherheit müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden.
• Macht die Miete mehr als drei Viertel Ihres Nettoeinkommens aus, muss der Vermieter darüber informiert werden.

Angaben zur Mietsache

• Das zu mietende Haus muss korrekt und ausführlich beschrieben werden. Wichtige Angaben sind die Anschrift, die Lage, die Art der Nutzung und der aktuelle Zustand des Objekts. Weiters müssen die Mietkonditionen geklärt werden.
• Die Größe des Hauses muss vom Vermieter korrekt angegeben werden.
• Zu den Mietkonditionen gehören die Kaltmiete oder Warmmiete, Nebenkosten, Parkmöglichkeiten, die Kaution sowie Mietbeginn und Mietdauer.
• Die Hausordnung sollte dem Mieter vorgelegt werden.

Zahlungsverpflichtungen

• Zahlungsart und Zahlungstermin müssen im Mietvertrag vereinbart sein. Der Mieter kann bar zahlen, den Mietbetrag auf das Konto des Vermieters überweisen oder dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilen.
• Mietzins und Betriebskosten müssen aufgeführt werden.
• Eventuelle Indexanpassungen müssen angegeben werden. Die Miete steigt bei einem Indexmietvertrag gemeinsam mit dem Anstieg der Lebenshaltungskosten an.

Sondervereinbarungen

• Sind im Haus beispielsweise keine Haustiere erlaubt, muss das im Mietvertrag festgelegt werden.
• Achtung: Informiere dich über das Mietgesetz. Kleintiere wie Hamster dürfen nicht vom Vermieter verboten werden.
• Ebenfalls in den Mietvertrag gehört die Anzahl der Schlüssel, die ausgehändigt werden.
• Der Vermieter kann Vereinbarungen über eventuelle Schönheitsreparaturen am Haus in den Mietvertrag schreiben. Tut er das nicht, gilt das Mietrechtsgesetz (MRG).

Garten

• Zu einem Einfamilienhaus gehört oft auch ein Grundstück mit Garten. Dieser wird gemeinsam mit dem Haus gemietet und darf genutzt werden.
• Nutzungsart ist nicht allein Sache des Mieters. Der Vermieter kann zum Beispiel verlangen, dass der Mieter die Gartenfläche in ordnungsgemäßem Zustand hält.

Wenn es zur Mietdauer kommt, gibt es befristete und unbefristete Mietverträge. Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus gilt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Das bedeutet, die Dauer des Mietverhältnisses kann frei vereinbart werden.

Bei der Miete eines Einfamilienhauses ist ein befristeter Mietvertrag die bessere Option. Ein unbefristeter Mietvertrag kann dir jederzeit grundlos gekündigt werden und du musst dein Haus verlassen. Dafür kannst du selbst aber auch jederzeit kündigen. Bei einem befristeten Mietvertrag kann der Vermieter dir nicht ohne triftigen Grund vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer kündigen. Die Dauer kann frei vereinbart werden, üblich sind Laufzeiten von drei, fünf oder zehn Jahren.

Befristete Mietverträge können immer wieder verlängert werden; es gibt keine Begrenzung. Die veraltete Regelung, dass Kettenmietverträge zu einem unbefristeten Mietverhältnis führen, gibt es nicht mehr. Wenn du den Haus-Mietvertrag verlängern willst, kannst du entweder einen neuen Mietvertrag aufsetzen oder zu dem bestehenden Mietvertrag einen schriftlichen Nachtrag erstellen. Möchte der Vermieter das Haus sowieso länger vermieten, kann er dem Mieter bereits in der ursprünglichen Version des Vertrags eine Verlängerungsoption einräumen. Wenn du diese Option in Anspruch nehmen willst, muss der Vermieter aber immer noch seine Zustimmung geben. In jedem Fall wird eine Rechtsgeschäftsgebühr fällig.

Der befristete Mietvertrag endet pünktlich zum vereinbarten Ablaufdatum. Bei der Vermietung eines Ein- oder Zweifamilienhauses gilt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Wurde im Vertrag nichts anderes vereinbart, kann sowohl Vermieter als auch Mieter jederzeit kündigen. Dabei muss lediglich eine einmonatige Frist eingehalten werden.

Der Mietzins wird auch als Bruttomiete bezeichnet und setzt sich aus Nettohauptmietzins, den anteiligen Betriebskosten und der Umsatzsteuer zusammen. Dazu können noch besondere Aufwendungen oder ein Abschlag für mitvermietete Einrichtungsgegenstände hinzukommen.

Größere Städte haben oft einen Mietspiegel, an dem du erkennen kannst, ob deine Miete über dem ortsüblichen Standard liegt. Der Mietzins darf nicht unverhältnismäßig hoch sein. Ist das jedoch der Fall, darf eine Mietpreisanpassung gefordert werden. Diese gilt auch rückwirkend. Den überhöhten Mietanteil muss der Vermieter dann zurückzahlen.

Für die Betriebskosten gibt es grundsätzlich keine Obergrenze. Am besten ist es für den Mieter, verschiedene Wohnungen bezüglich der Betriebskosten zu vergleichen, um sich einen Überblick zu schaffen. Eine willkürliche Gebühr verlangen kann der Vermieter allerdings auch nicht. Die Gesamtkosten müssen anhand eines Verteilungsschlüssels auf die Quadratmeter der Wohnfläche umgerechnet werden. Der Mieter darf einen Einblick in die Betriebskostenabrechnung des Vermieters verlangen, wenn er die Betriebskosten als zu hoch erachtet. Das ist sowohl im Mietrechtsgesetz als auch im Konsumentenschutz festgehalten. Sind die Gebühren zu hoch, muss der Vermieter sie zurückzahlen.

Ein Hausmietvertrag kann viele unterschiedliche Vereinbarungen beinhalten. Zu diesen Punkten gehört die Erhaltungspflicht von zum Beispiel Gas-, Wasser- und Lichtleitungen sowie von sanitären Anlagen. Diese hat für gewöhnlich der Mieter zu warten.  Laut §1096 ABGB, der bei Ein- und Zweifamilienhäusern gilt, trifft die Erhaltungspflicht zur Gänze den Vermieter. Dieser Paragraph wird im Mietvertrag allerdings meistens ausgeschlossen. Die Übertragung der Wartungspflichten auf den Mieter ist zulässig und üblich.

Bevor du den Mietvertrag für dein Haus unterschreibst, solltest du dich vergewissern, dass alles, was dein Vermieter von dir verlangt, überhaupt zulässig ist. Zu unzulässigen Vereinbarungen gehört zum Beispiel die generelle Ausmalpflicht. Auch schwere Reparaturen wie etwa Schäden am Dach müssen nicht vom Mieter bezahlt werden.

Bei solchen Vereinbarungen ist es egal, ob der Mieter zunächst mit dem Mietvertrag sein schriftliches Einverständnis gegeben hat. Wenn die Vereinbarung ungültig ist, muss sich der Mieter auch nicht daran halten. Vergleiche vorab den Mietvertrag für das Haus mit den kostenlosen Online-Vorlagen, um sicher zu sein, dass alle Angaben ihre Richtigkeit haben.

Im Hausmietvertrag wird für gewöhnlich auch die Kaution vereinbart. Damit sichert sich der Mieter für den Fall von Mietzinsrückständen oder Beschädigungen am Haus ab. Dabei kann er den Betrag frei wählen. Üblich sind aber drei Bruttomonatsmieten. Damit ist das Sicherungsbedürfnis des Vermieters gedeckt. Ausnahmen bilden besonders luxuriöse Häuser oder Ausstattungen, wo die Kaution auch mehr als sechs Monatsmieten betragen kann.

Wenn du vorhast, einen Mietvertrag für ein Haus zu unterschreiben, solltest du dir bewusst sein, welche Pflichten damit verbunden sind. So muss der Mietzins immer pünktlich zum vereinbarten Datum gezahlt werden. Darüber hinaus muss der Mieter aber auch garantieren, dass er durch rücksichtsvolles Wohnen keine Schäden am Haus oder den Allgemeinflächen verursacht. Der Mieter darf nicht mehr Personen, als im Mietvertrag angegeben sind, dauerhaft in seinem Haus wohnen lassen.

Für kleinere Reparaturen, beispielsweise an Sanitäranlagen, muss der Mieter selbst aufkommen. Größere Reparaturen wiederum sind vom Vermieter zu zahlen. Der Mieter muss die Wohnung so verlassen, wie er sie vorgefunden hat. Der Auszug und alles Dazugehörige sind für gewöhnlich als Punkt im Mietvertrag geregelt.