Die Miet­kau­ti­on - Die­se Mög­lich­kei­ten gibt es

Alle Fakten im Überblick

Wenn du als Mieter in eine neue Wohnung ziehst, musst du für den Vermieter gewöhnlich eine Kaution hinterlegen, die bei Auszug normalerweise zurückzuzahlen ist. Für beide Parteien gelten jedoch bestimmte Regeln.

Die Mietkaution wird beim Einzug des Mieters für den Vermieter hinterlegt. Verursachte der Mieter während des laufenden Mietvertrages Schäden in der Wohnung, dient die Kaution dem Vermieter als finanzielle Rücklage für die Reparatur. Die Details werden im Mietvertrag genannt. Zum Schutz des Mieters sind Maximalhöhe, Bezahlungsform und Anwendbarkeit gesetzlich geregelt. Im Folgenden erfährst du, wie hoch der Maximalbetrag sein darf, wie die Kaution angelegt werden kann und wann die Kaution vom Vermieter einbehalten darf.

Üblicherweise verlangen Vermieter eine Mietkaution in Höhe von drei Brutto-Monatsmieten. Die Obergrenze wurde vom Obersten Gerichtshof bei sechs Brutto-Monatsmieten angesetzt. Wird von dir als Mieter mehr Geld gefordert, kannst du dich auf diesen Beschluss beziehen und den Vermieter auffordern, den Betrag auf die gesetzlich geregelte Maximalhöhe abzusenken. Wenn die Mieten im Laufe der Jahre erhöht werden, kann die Kaution normalerweise nicht nachträglich angehoben werden, sofern das nicht im Mietvertrag schriftlich vereinbart wurde.

Liegt die Kaution über den gesetzlich zulässigen sechs Monatsmieten, kann nachträglich noch eine Rückzahlung erwirkt werden.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Kaution zu bezahlen. Am gängigsten sind Barzahlung und Überweisung. Insbesondere bei einer Barkaution sollte sich der Mieter die Zahlung schriftlich mit einer Quittung bestätigen lassen und diese unbedingt sorgfältig aufbewahren.

Das Mietkautionskonto als beliebteste Anlageform

Andere entscheiden sich für die Hinterlegung des Betrags auf einem Kautionssparbuch bei einem beliebigen Kreditinstitut. Das Sparbuch wird durch eine Verpfändungserklärung an den Vermieter abgegeben und nach dem Auszug aus der Wohnung wieder für den Mieter freigegeben. Er kann das Sparbuch dann für sich privat weiterführen, oder das Geld mittels Passwort abheben. Wird weiter gespart, sollte natürlich unbedingt das Passwort geändert werden, damit es der Vermieter nicht mehr weiß.

Seltenere Varianten sind Kautionszahlungen per Bankgarantie bzw. die Mietkautionsbürgschaft: Der Mieter behält in diesem Fall die Kaution, zahlt aber eine Gebühr an die Bank. Der Vermieter kann sich jederzeit Geld auszahlen lassen, sollte ein Mangel in der Wohnung vorliegen. Anschließend fordert die Bank die Summe vom Mieter zurück. Auch einige Versicherungen bieten eine Kautionsgarantie mit jährlicher Prämienforderung an. Da diese Variante relativ umständlich ist und durch das Zwischenschalten einer Bank als Mittler mit Gebühren verbunden ist, ist sie nicht mehr allzu sehr gefragt. Allerdings haben beide Parteien den Vorteil, dass durch die Bank als objektive Abwicklungsstelle Streitereien weniger wahrscheinlich sind.

Seit 2009 muss der Vermieter in bar bezahlte oder überwiesene Kautionsbeträge getrennt von seinem Vermögen veranlagen – und zwar zinsbringend bei einem Kreditinstitut in Form von einem Kautionssparbuch. So wird gewährleistet, dass der Mieter die ihm zustehenden Zinsen erhält und die hinterlegte Mietkaution auch dann zurückbekommt, wenn der Vermieter pleitegeht, es handelt sich somit um eine Art Mietkautionsversicherung. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, auf Rückfragen einen Nachweis über die Art der Veranlagung zu liefern. Die Zinserträge darf er freilich nicht einbehalten, sondern sie sind an den Mieter auszuzahlen. Wo das Geld angelegt wird und ob ein fixer oder flexibler Zinssatz gewählt wird, bleibt eine Entscheidung des Vermieters. Hauptsache ist, dass mit dem Geld nicht spekuliert wird.

Hat der Mieter während des laufenden Mietvertrages Mängel in der Wohnung verursacht, die nicht in den Bereich der normalen Abnutzung fallen, darf der Vermieter die Mietkaution für die nötigen Reparaturen einbehalten. Kleinere Löcher, Kratzer im Parkettboden und Verfärbungen durch Lichteinfall sind normale Begleiterscheinungen des Wohnens – nicht aber zerbrochene Fliesen oder faustgroße Löcher in der Wand. Die Frage, was genau unter den Begriff Mangel oder Abnutzung fällt, muss im Falle eines Rechtsstreits per Einzelfallbeurteilung entschieden werden. Hat der Mieter die Wohnung nicht leer zurückgelassen oder ist dem Vermieter noch einen Teil der Miete schuldig, dient die Kaution ebenfalls zur Tilgung.

Hat sich der Mieter nichts zuschulden kommen lassen, hat er nach Ablauf des Mietvertrages ein Anrecht auf Rückerstattung der Kaution. Laut Mietrechtsgesetz ist diese „unverzüglich“ zurückzahlen. Genauer ist dieser Sachverhalt nicht definiert. Werden bei der Wohnungsübergabe keine Mängel festgestellt, vergehen im Regelfall bis zu zwei Wochen. Dauert es länger, können Sie den Vermieter schriftlich zur Rückzahlung auffordern. Reagiert er nicht, gibt es zwei Möglichkeiten: Hast du die Kaution als Mieter in bar hinterlegt, kannst du im sogenannten Außerstreitverfahren einen Antrag auf Feststellung des Betrages einreichen. In Schlichtungsstellen wird so nach einer außergerichtlichen Lösung gesucht. Befindet sich die Kaution auf einem Sparbuch, kannst du beim zuständigen Bezirksgericht Klage auf Rückzahlung einreichen.

Nicht ordentlich ausgemalte Wohnungen, zurückgelassene Möbel, die entsorgt werden müssen, abgeschlagene Kanten – es gibt viele Gründe, weshalb ein Vermieter die Kaution einbehalten kann. Doch die meisten davon sind aus rechtlicher Sicht nicht gültig. Wenn ein Vermieter die Mietkaution einbehält, sollte der Mieter ihn schriftlich per eingeschriebenen Brief oder per Mail mit Adresse des Anwalts in CC zur Rückzahlung bis zu einem gewissen Stichtag auffordern. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung trotzdem nicht nach, kann sich der Mieter an eine Schlichtungsstelle oder an die Mietervereinigung wenden. Der Schutz ist entsprechend dem Mietrechtsgesetz in Österreich sehr stark.

Nein, es nicht erlaubt, nachträglich die Kaution zu erhöhen. Wenn der Vermieter erst nach der Vertragsunterzeichnung erkennt, dass der Mieter mit den Zahlungen häufig in Verzug ist, kann er deshalb nicht mehr Kaution verlangen.

Umgekehrt ist es aber auch nicht möglich, dass der Mieter die Wohnung einfach vor dem Auszug nicht mehr bezahlt und die offene Summe mit der Kaution gegenverrechnet wird. Viele Mieter würden gerne so vorgehen, um sich sicher sein zu können, dass sie die Kaution auch tatsächlich erhalten. Doch es handelt sich dabei nicht um eine Zahlung, d.h. der Vermieter kann mahnen und es fallen entsprechende Gebühren dafür an. Zwar kann sich der Vermieter mit einer solchen Regelung schriftlich einverstanden erklären, es ist ihm aber dringend davon abzuraten. Denn sollten im letzten Mietmonat doch noch gröbere Schäden entstehen, wird der Mieter kaum dazu bereit sein, die Kaution wieder nachzubezahlen. Der Vermieter bleibt auf den Kosten für den Schaden sitzen. Das wäre auch dann der Fall, wenn der Mieter alten Sperrmüll in der Wohnung zurücklässt. Mit der Kaution kann der Vermieter die Entsorgung bezahlen, ohne muss er selbst dafür aufkommen.