Nut­zungs­recht

Möglichkeiten und Grenzen im Nutzungsrecht

Das Nutzungsrecht ist das wohl wichtigste Recht, das sich ehemalige Eigentümer einer Immobilie oder Mieter durch einen Mietvertrag sichern. Dabei ist nicht jedem klar, welche Bereiche das Nutzungsrecht umfasst und was es genau bedeutet.

Wer einen Mietvertrag unterzeichnet, sichert sich die alleinigen Nutzungsrechte. Der wichtigste Aspekt dabei ist, dass der Vermieter kein Zutrittsrecht hat. Auch öffentlich zugängliche Bereiche, wie z.B. der Aufzug, der Keller, der Spielplatz usw. dürfen mitbenutzt werden. Aber Vorsicht! Darunter wird lediglich die zeitlich befristete Nutzung verstanden. Möbel oder Schuhe im Hausgang auf Dauer abzustellen verstößt gegen die Hausordnung und gilt nicht als Nutzungsrecht.

Wer eine Mietwohnung oder Eigentumswohnung bewohnt, nutzt zwangsläufig auch das Haus als Ganzes, wie z.B. die Auffahrt, die Gänge, den Aufzug, den Parkplatz usw. Diese allgemeine Nutzung wird als einfaches Nutzungsrecht definiert und gehört zu den Grunddienstbarkeiten. Das ausschließliche Nutzungsrecht bezieht sich hingegen auf die privat genutzten Räume, zu denen nur der Mieter oder Käufer und dessen Angehörige Zutritt haben.

Sofern im Vertrag keine besonderen Regelungen eingeräumt sind, ist die Nutzung von Grünanlagen für alle Mieter oder Eigentümer erlaubt. Es handelt sich um eine Gemeinschaftseinrichtung besonderer Art. Das bedeutet aber auch, dass alle Beteiligten gemeinsam für die Pflege verantwortlich sind bzw. dafür bezahlen müssen.

Es gibt aber auch die Möglichkeit eines alleinigen Nutzungsrechtes mit einem Verbotsrecht für die Nachbarn. In solchen Fällen können die Kosten nicht auf die anderen Mieter übertragen werden.

Der Mietvertrag ist sowohl auf Mieterseite als auch Vermieterseite vererblich. Zunächst tritt der ruhende Nachlass, in weiterer Folge treten die Erben in das Mietverhältnis und damit in die bestehenden Rechte und Pflichten ein. Der Mietvertrag bleibt unverändert.

Kommt es zu einem Todesfall auf Mieterseite und liegt ein Hauptmietverhältnis vor, kann es gemäß § 14 MRG anstelle der Erben zu einer Sonderrechtsnachfolge von Eintrittsberechtigten kommen. Eintrittsberechtigt sind nämlich der Ehegatte, der Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie sowie Adoptivkinder und Geschwister. Vorraussetzung für das Eintrittsrecht sind ein dringendes Wohnbedürfnis sowie ein bisheriger gemeinsamer Haushalt mit dem Verstorbenen. Liegen diese Voraussetzungen daher vor, tritt nicht der gesetzliche Erbe, sondern der Eintrittsberechtigte in das Mietverhältnis ein.

Das Eintrittsrecht hat auch Konsequenzen auf das Kündigungsrecht des Vermieters. Dieser hat nämlich im Falle des Todes des Mieters ein Kündigungsrecht gegenüber der Verlassenschaft bzw. den Erbberechtigten. Dieses Kündigungsrecht kann jedoch nicht gegenüber einem Eintrittsberechtigten ausgeübt werden.

Im Fall einer einvernehmlichen Scheidung müssen sich die Ehepartner über die Aufteilung der Ehewohnung, des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse vertraglich einigen (Scheidungsvergleich). In der Regel wird dabei vereinbart, dass einer der beiden Partner in der ehelichen Wohnung verbleibt und sich der andere (oft gegen eine Ausgleichszahlung) zur Räumung der Wohnung verpflichtet. Ist die gemeinsame Ehewohnung eine Mietwohnung und lautet der Mietvertrag ohnehin nur auf den Ehepartner, der laut Scheidungsvereinbarung allein in der Wohnung bleiben soll, sind gegenüber dem Vermieter keine weiteren Schritte erforderlich. Läuft der Mietvertrag aber auf beide Ehegatten oder nur auf den Ehepartner, der laut Scheidungsvereinbarung nicht in der Wohnung bleiben soll, ist (noch vor Rechtskraft der Scheidung) eine Abtretung der Mietrechte im Sinn des § 12 MRG erforderlich.

Hat man sich auseinandergelebt, wird manchmal eine vielleicht noch mögliche vertragliche Lösung (Abtretung der Mietrechte gemäß § 12 MRG an den noch-Ehegatten) durch einen Partner verhindert. Vielleicht wollen ja auch beide Partner die ehemals gemeinsame Mietwohnung für sich alleine haben. Der Gesetzgeber hat daher im Ehegesetz auch eine besondere Vorschrift geschaffen, die im Fall einer Scheidung die Übertragung von Mietrechten durch richterlichen Beschluss ermöglicht. Ist in einer strittigen Scheidung die Hauptsache erledigt, wenn also die Ehe durch ein Scheidungsurteil geschieden wird, ist die Sache noch lange nicht erledigt. Nun folgt noch das Verfahren zur Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und ehelicher Ersparnisse in dem auch über das Schicksal der Ehewohnung zu entscheiden ist (§ 87 und § 88 Ehegesetz). Ein Antrag auf eine entsprechende gerichtliche Entscheidung über diese Aufteilung muss spätestens innerhalb eines Jahres ab Rechtskraft der Scheidung eingebracht werden.

Kommt das Gericht zur Ansicht, dass eine billige Aufteilung des gemeinsamen Vermögens unter anderem auch erfordert, dass eine Wohnung, die bisher nur von einem Ehepartner gemietet war, in Hinkunft nur vom anderen (Ex-)Ehegatten benützt werden soll, kann es mit Beschluss anordnen, dass dieser in das Mietrechtsverhältnis eintritt. Waren bisher beide Ehepartner gemeinsam Mieter, so kann auch die Übertragung an nunmehr nur einen (Ex-)Ehegatten ausgesprochen werden. Für diese gerichtliche Übertragung von Mietrechten ist es unerheblich, ob das Mietverhältnis unter das MRG fällt oder nicht. Es werden alle Mietverhältnisse (und auch vergleichbare Rechtsformen) erfasst. Eine Einschränkung gibt es nur bei Dienstwohnungen: Hier darf eine Übertragung nur mit Zustimmung des Dienstgebers erfolgen, wenn wesentliche Interessen des Dienstgebers dadurch verletzt werden können oder die Wohnung unentgeltlich (bzw nur gegen ein geringfügiges Entgelt) oder aber als Teil des Arbeitslohns zur Verfügung gestellt wurde.

Wer seine Schuhe vor der Haustüre stehen lässt, riskiert, vom Vermieter wegen Nichteinhaltung der Hausordnung auf Unterlassung verklagt zu werden.
Bei größeren Gegenständen wie Tisch und Fahrrad kann auch eine Klage auf Besitzstörung in Frage kommen. In einer jungen Entscheidung des Obersten Gerichtshofes (OGH) musste sich dieser mit dem Fall auseinander setzen, dass der Vater Räumungsklage wegen titelloser Benutzung gegen die eigene Tochter einbrachte.

Zum Sachverhalt: Der Vater ist Alleineigentümer einer Liegenschaft, auf der sich ein Haus befindet. Die volljährige und selbsterhaltungsfähige Tochter wohnt gemeinsam mit ihrer Mutter in der vormaligen ehelichen Wohnung. Der Vater begehrte die Räumungsklage, da die Tochter die Wohnung titellos und ohne jedes Entgelt benutze. Hat die Tochter Nutzungsrecht? Es stellt sich die Frage, ob der Vater tatsächlich berechtigt ist, seine Tochter aus der ehemaligen gemeinsamen Wohnung wegen titelloser Benützung zu kündigen, oder ob die Tochter ein Nutzungsrecht aus dem ehelichen Anspruch der Mutter im Sinne des § 97 ABGB ableiten kann. 

Grundsätzlich ist der Eigentümer einer Liegenschaft berechtigt, jeden Dritten, der diese titellos benützt, vom Gebrauch auszuschließen und gegen ihn allenfalls mit Räumungsklage vorzugehen. Nach ständiger Rechtssprechung dringt der Eigentümer einer Liegenschaft nur dann mit der Eigentumsklage gegen einen Dritten durch, wenn dieser sein Recht weder durch einen zulässigen Mietvertrag noch durch eine andere zulässige vertragliche Vereinbarung unmittelbar ableitet.

Mit dem konkreten Fall setzte sich der OGH in seiner Entscheidung 1 Ob 212/03p vom 18.3.2004 zu § 97 und 366 ABGB auseinander: Darin hielt er fest, dass der klagende Vater als sachenrechtlich vermögensberechtigter Kläger grundsätzlich zur Räumungsklage als Eigentümer berechtigt ist, sein Recht wird aber durch die eherechtlichen Ansprüche der vormaligen Gattin begrenzt. Damit wird der Vater auch durch die Gestattung durch die Mutter begrenzt, da diese zur Gestattung berechtigt war. Dies ergibt sich daraus, dass die Mutter das Nutzungsrecht an der Wohnung in vollem Umfang übernommen hat.

Fazit: Der Eigentümer ist grundsätzlich zur Räumungsklage berechtigt. Dieses Recht wird aber durch eherechtliche Ansprüche wie hier im Fall des § 97 ABGB und dem daraus abgeleiteten Recht der Tochter auf Benutzung der vormaligen Ehewohnung beschränkt.

Wer ein Wohnrecht hat, hat gleichzeitig auch ein Nutzungsrecht. Das Wohnrecht, das sich viele Eltern beim Vererben als lebenslanges Wohnrecht ausbedingen, erlaubt das Bewohnen der Immobilie. Auch wenn das Wohnrecht auf bestimmte Räume begrenzt ist, umfasst das Nutzungsrecht das Mitbenutzen der Anlagen, wie z.B. die Heizung oder das Grundstück. Umgekehrt dürfen die Eigentümer der Immobilie die Räumlichkeiten der Person mit Nutzungsrecht nicht mitbenutzen, für das Betreten müssen entsprechende Vereinbarungen bzw. eine Einräumung getroffen werden, die vertraglich festgehalten werden sollten. Aus juristischer Sicht hat der Eigentümer kein Recht darauf, es gelten diesbezüglich die gleichen Bestimmungen wie beim Mietrechtschutzgesetz.

Der Nießbrauch ist eine Steigerung des Wohnrechts. Der Nießbraucher darf nicht nur lebenslang in der Immobilie wohnen, sondern kann seinen Anteil auch wirtschaftlich nutzen, d.h. verpachten oder vermieten. Als Vermieter ist er aber auch zur Pflege und Instandhaltung der Immobilie verpflichtet.

Ein Wohnrecht oder Nießbrauch ist auf die Immobilie bezogen und im Grundbuch festgehalten. Das bedeutet, dass das Recht mit dem Verkauf einer Liegenschaft nicht erlischt, auch nicht im Falle einer Zwangsversteigerung. Das Recht endet erst nach dem Ablauf einer vertraglich vereinbarten Frist oder mit dem Tod des Nießbrauchers. Ist das Nutzungsrecht nicht an ein Wohnrecht geknüpft, ist es mit Ablauf der Kündigungsfrist oder dem Verkauf gelöscht.