Kündigungsfristen, Kündigungsschutz und Eigenbedarf
Die Kündigung eines Mietvertrages – ob befristet oder unbefristet – ist in Österreich gesetzlich geregelt. Hier erfährst du, was Vermieter bei der Kündigung eines Mietverhältnisses beachten müssen, welche Kündigungsfristen für Wohnungen in Österreich gelten und welche rechtlichen Regelungen bei der Kündigung Anwendung finden.
Kündigung durch Vermieter: gesetzliche Regelungen in Österreich
Mietverträge werden in Österreich durch das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) geregelt. Auf die Mehrzahl der angebotenen Mietwohnungen findet außerdem das Mietrechtsgesetz (MRG) Anwendung. Es beinhaltet zahlreiche Bestimmungen, die den Mieter schützen und vor Willkür bewahren. Beide Gesetze ergänzen sich – besteht ein Widerspruch, sind diese Vertragsbestandteile ungültig. Insbesondere für Vermieter ist außerdem §560 der Zivilprozessordnung (ZPO) wichtig. Er regelt die Aufkündigung und die Kündigungsfrist für den Mietvertrag.
Mietrecht: Kündigungsfristen für Vermieter
Kündigungsfristen sind für Mieter und Vermieter gleichermaßen gesetzlich geregelt. In der Regel wird die Frist im Mietvertrag festgelegt. Ist keine solche Klausel enthalten, findet automatisch §560 der ZPO Anwendung und regelt die Kündigungsfrist für Wohnungen.
Nach §560 ZPO, Absatz 1, Abschnitt d beträgt die Kündigungsfrist für einen Mietvertrag einen Monat. Hierbei ist zu beachten, dass die Kündigung dem Mieter einen Monat vorher zugestellt werden muss. Fallen der 1. und 2. des Monats auf ein Wochenende, beginnt die Kündigungsfrist am ersten Werktag des Monats. Wird der Mietzins in längeren Abständen fällig, verlängert sich die Frist entsprechend. In diesem Fall kannst du als Vermieter den Mietvertrag drei Monate vorher kündigen.
Besteht kein befristeter Mietvertrag, ist eine Kündigung für Vermieter nicht so ohne weiteres durchzusetzen. Wann und wie du trotzdem deine Rechte als Vermieter wahren kannst, erfährst du im folgenden Abschnitt.
Unbefristeter Mietvertrag: Kündigung durch den Vermieter
Mietverträge, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, können nur aus einem wichtigen Grund erfolgen.
Besteht ein unbefristetes Mietverhältnis, räumt das Mietrechtsgesetz dem Mieter einen besonderen Kündigungsschutz ein. Das bedeutet: Der Vermieter kann den Vertrag ohne die Einwilligung des Mieters nur gerichtlich aufkündigen und benötigt einen Kündigungsgrund. §30 Absatz 2 MRG zählt auf, wann ein wichtiger Grund vorliegt. In folgenden Fällen dürfen Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag kündigen:
- Der Mieter ist mindestens acht Tage mit der Zahlung des Mietzinses im Rückstand
- Erheblich nachteiliger Gebrauch des Bestandobjektes (grobe Vernachlässigung des Mietobjektes, Störung des Zusammenlebens der Mitbewohner durch grob ungehöriges Verhalten, strafbare Handlungen gegen Vermieter oder Mitbewohner)
- Gänzliche Weitergabe des Bestandobjektes oder Untervermietung zu einem überhöhten Mietzins
- Todesfall des Mieters und kein Eintrittsberechtigter
- Nichtverwendung des Mietgegenstandes
- Eigenbedarf (der Vermieter braucht das Objekt dringend für sich oder bestimmte Angehörige)
- Schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund (der mit den im Gesetz angeführten Gründen gleich bedeutsam ist und für den Vermieter wichtig ist)
- Abbruchsfälle
| Wichtig: Auch wenn der Mieter mindestens acht Tage mit der Zahlung des Mietzinses im Rückstand ist, kann es sehr lange dauern, bis er tatsächlich auszieht oder der Vermieter sein Geld erhält. Der ausstehende Betrag wird für gewöhnlich eingeklagt. Zahlt der Mieter innerhalb der drei Monate auch nur einen Teilbetrag, gilt er als zahlungswillig und die Kündigung verschiebt sich trotz ausständigem Restbetrag. |
Möchtest du dem Mieter gemäß MRG kündigen, musst du einen Antrag beim zuständigen Bezirksgericht stellen. Auf der Seite des Bundeskanzleramts kannst du dir ein entsprechendes Formular herunterladen.
Vorzeitige Auflösung des Mietvertrags
Liegt ein wichtiger Grund vor, können Mieter oder Vermieter den Mietvertrag durch eine formlose Erklärung auflösen. Mit Zugang dieser Erklärung an die andere Partei ist das Mietverhältnis beendet.
Als wichtige Gründe der Auflösung durch den Vermieter zählt §1118 ABGB auf:
- Erheblich nachteiliger Gebrauch durch den Mieter
- Säumnis mit der Mietzinszahlung trotz Mahnung
- Untergang des Bestandsobjektes
Befristeter Mietvertrag: Kündigung durch den Vermieter
Ein befristeter Mietvertrag endet in der Regel erst nach Ablauf der vereinbarten Zeit. Möchte der Vermieter also eine vorzeitige Kündigung für den befristeten Mietvertrag aussprechen, so muss er sich an die Vorgaben halten, die auch für die Kündigung eines unbefristeten Vertrages gelten. Auch die Kündigung wegen Eigenbedarfs folgt bei einem befristeten Mietvertrag den gleichen Regeln. In den meisten Fällen lohnt sich hier jedoch der Aufwand kaum, weshalb es sich oftmals empfiehlt, die vereinbarte Zeit abzuwarten.
| Achtung: Wird ein befristeter Mietvertrag nach Ablauf der Befristung nicht verlängert oder aufgelöst, wird er automatisch zu einem auf drei Jahre befristeten Mietvertrag. Erfolgt nach diesen drei Jahren keine Auflösung oder Verlängerung, wird er auf unbegrenzte Zeit verlängert. |
Kündigung wegen Eigenbedarf: Das müssen Vermieter beachten
Der Eigenbedarf als Kündigungsgrund ist ein häufiger Streitpunkt. Vermieter unterliegen in Österreich strengen Vorgaben, wenn sie Eigenbedarf anmelden möchten. In jedem Fall muss die unbedingte Dringlichkeit des Eigenbedarfs von Vermieterseite bewiesen werden.
Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn er die Wohnung als Altersruhesitz für sich nutzen möchte, das heißt, wenn ein glaubhaftes, dauerhaftes Wohnbedürfnis durch den Vermieter besteht oder er selbst im Nachteil wäre, wenn er die Wohnung nicht für sich nutzen könnte. Auch wenn der Vermieter die Pflege eines Angehörigen übernimmt, wird eine Eigenbedarfsforderung in den meisten Fällen genehmigt.
Auf jeden Fall muss der Vermieter dem Mieter gegenüber eine Stellungnahme abgeben und im Kündigungsschreiben den Eigenbedarf begründen.
Eine Alternative ist der „Eigenbedarf mit Ersatzbeistellung“. Diese sogenannte Ersatzbeistellung ist erfolgt, wenn der Vermieter dem Mieter zwei finanziell und räumlich gleichwertige Wohnungen anbieten kann, die dem Wohnbedürfnis des Mieters gerecht werden. Im Idealfall entscheidet sich der Mieter für eine dieser Wohnungen und die Kündigung verläuft unproblematisch.
| Die Eigenbedarfsforderung wird vor Gericht streng geprüft. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann die Kündigung ungültig machen und sogar zu Schadenersatzforderungen seitens der Mieter führen. |
Das Kündigungsschreiben: Was Vermieter bei der Kündigung des Mietverhältnisses beachten sollten
Bei der gerichtlichen Kündigung ist nicht entscheidend, wann das Kündigungsschreiben aufgegeben wird, sondern wann es der gekündigten Partei zukommt. Wird dieser Zeitpunkt überschritten, so verlängert sich der Kündigungstermin um einen weiteren Monat. Die gerichtliche Kündigung kann schriftlich oder protokollarisch (Ausfüllen eines entsprechenden Formulars bei Gericht) eingebracht werden. Gegen die gerichtliche Aufkündigung kann der Mieter innerhalb von 14 Tagen Einspruch erheben.
Zur Sicherheit sollte das Kündigungsschreiben an den Mieter mit einem eingeschriebenen Brief und Rückschein erfolgen. Lege die Gründe genau dar und achte darauf, dass du das Schreiben ordnungsgemäß unterzeichnest.
