Welche Steuern werden fällig?
Als Vermieter musst du in der Regel deine Mieteinnahmen versteuern. Dabei gilt dein persönlicher Steuersatz. Wie du bei der Versteuerung der Mieteinnahmen Kosten und Ausgaben steuerlich geltend machst und somit deine Steuerlast senken kannst, erfährst du in diesem Artikel.
Miteinnahmen versteuern: Persönlicher Steuersatz zählt
Mit welchem Steuersatz die Mieteinnahmen versteuert werden, hängt vom persönlichen Steuersatz des Vermieters ab. Ab 2016 gelten in Österreich die folgenden Tarifstufen:
| Tarifstufen Einkommen | Grenzsteuersatz (ab 2016) |
| bis zu 11.000 Euro | 0% |
| 11.000 – 18.000 Euro | 25% |
| 18.000 – 25.000 Euro | 35% |
| 25.000 – 31.000 Euro | 35% |
| 31.000 – 60.000 Euro | 42% |
| 60.000 – 90.000 Euro | 48% |
| 90.000 – 1.000.000 Euro | 50% |
| Über 1.000.000 Euro | 55%* |
*Dieser Steuersatz ist befristet zum Jahr 2020 – danach liegt er wieder bei 50%.
Du musst also beispielsweise keine Mieteinnahmen versteuern, wenn der Freibetrag von 11.000 Euro nicht überschritten wird. Dies ist aber, wenn überhaupt, nur ganz selten der Fall, da Vermieter in der Regel zu den höheren Einkommensschichten gehören.
Wann wird bei der Versteuerung der Mieteinnahmen eine Umsatzsteuer fällig?
Grundsätzlich ist bei Mieteinnahmen von bis zu 30.000 Euro netto jährlich keine Umsatzsteuer fällig. Liegen die jährlichen Mieteinnahmen über diesem Grenzbetrag, gelten Vermieter automatisch als Kleinunternehmer und müssen Umsatzsteuer an das Finanzamt entrichten.
Auch wenn die jährlichen Mieteinnahmen einen Betrag von 30.000 Euro netto nicht übersteigen, kann der Vermieter die Umsatzsteuerpflicht wählen. So erhält er das Recht auf Vorsteuerabzug. Das heißt: Vermieter erhalten die gezahlte Vorsteuer nach der Umsatzsteuererklärung vom Finanzamt zurück. Dabei müssen die Rechnungen den gesetzlichen Anforderungen des § 11 UStG entsprechen.
Hinweis: Für Vermieter, deren jährliche Mieteinnahmen die besagte Grenze von 30.000 Euro netto nicht übersteigen, lohnt sich der Vorsteuerabzug meist erst dann, wenn umfangreichere Sanierungen oder gar eine Anschaffung einer weiteren Immobilie bevorstehen. Wer zur Umsatzsteuer optiert, ist mindestens fünf Jahre an sie gebunden. Daher sollte diese Entscheidung vorab gut überlegt sein!
Umsatzsteuer: Wie hoch ist bei Mieteinnahmen diese Steuer?
Je nach Art der Immobilie sind die Steuersätze unterschiedlich hoch. Auch Betriebs- sowie Heizkosten haben im Rahmen der Vermietung verschieden hohe Steuersätze:
- 10% Umsatzsteuer bei Mieteinnahmen von Wohnimmobilien
- 10% Umsatzsteuer bei Betriebskosten
- 20% Umsatzsteuer bei Heizkosten
- 20% Umsatzsteuer bei gewerblichen Immobilien
Welche Steuern können Vermieter noch absetzen?
Nicht nur bei Mieteinnahmen können Steuern gespart werden. Vermieter können auch sogenannte Werbungskosten in der Einkommenssteuererklärung steuerlich geltend machen. Folgende Ausgaben zählen zu den Werbungskosten:
- Zinskosten von Immobilienkrediten, mit denen Vermieter ihre vermieteten Objekte finanzieren
- Übrige Betriebskosten: dazu zählen Versicherung, Rauchfangkehrer, Wasser sowie Abwasser, Müll, Grundsteuer und Honorarzahlung für Hausverwaltung etc.
- Maklergebühren, wenn sie aufgrund einer angestrebten Neuvermietung entstehen
Ein fachkundiger Steuerberater kann dir dabei helfen, sämtliche Steuervorteile, die einem Vermieter zustehen, zu nutzen. So sparst du Steuern nicht nur bei Mieteinnahmen, sondern grundsätzlich im Rahmen deiner Tätigkeit als Vermieter. Besonders dann, wenn du mehrere vermietete Objekte besitzt, kommst du kaum um die Dienste eines Steuerberaters herum.
