Wohnungsübergabe bei Ein­zug

Worauf du beim Einzug und Auszug achten solltest

Du richtest in Gedanken schon dein neues Zuhause ein? Vorher steht allerdings noch die Wohnungsübergabe mit dem Vermieter oder seinem Vertreter an. Mit den folgenden Tipps vermeidest du spätere Rechtsstreitigkeiten.

Der Vormieter ist aus deinem zukünftigen Zuhause ausgezogen und hat alle Reparaturarbeiten erledigt. Bevor du einziehst und Kisten, Schränke sowie Regale in die Wohnung stellst, erfolgt die Übergabe mit dem neuen Vermieter oder seinem Vertreter. Es ist wichtig, dass die Räume leer und die Böden frei sind. So kannst du am besten überprüfen, in welchem Zustand sich diese befinden. Gemeinsam nehmt ihr die Wohnung in Augenschein und dokumentiert Mängel und Schäden, für die du nach deinem Auszug nicht aufkommen musst. Wichtig ist, dass die Wohnung kurzfristig vor dem Einzug, am besten am Stichtag selbst, gemeinsam besichtigt wird.

Erfahre hier, wie du dich am besten absicherst.

Der Vermieter, Hausverwalter oder Makler sollte bei der Wohnungsübergabe persönlich anwesend sein, damit du dich später auf seine Aussagen berufen kannst. Schaue dir die Wände, Böden, Fenster und Türen genau an und halte alle Mängel mit einer Fotokamera fest. Am besten bei Tageslicht. Zusätzlich kannst du eine Skizze vom Grundriss der Wohnung anfertigen und die Schäden darin kennzeichnen. Wichtig ist, dass du den Unterschied zwischen echten Mängeln und normalen Gebrauchsspuren kennst. Letztere entstehen zwangsläufig beim Wohnen und werden bereits mit den Mietkosten abgegolten. Zu solchen Abnützungen zählen von der Lichteinstrahlung verfärbte Wände und Böden, kleine Sprünge in den Fliesen, Bohrlöcher und poröse Silikonfugen. Echte Mängel sind beispielsweise fehlende Fliesen im Badezimmer, Wasserflecken auf dem Parkettboden und faustgroße Löcher in den Wänden.

Bei einem Haus muss die Wohnungsübergabe noch ausführlicher sein als bei einer Eigentumswohnung oder Mietwohnung. Sie kann je nach Größe der Immobilie den ganzen Tag in Anspruch nehmen. Das liegt daran, dass es keine von der Allgemeinheit verwendeten Räumlichkeiten gibt, d.h. der bisherige Mieter oder Eigentümer ist für den Zustand der gesamten Immobilie verantwortlich. Deshalb müssen im Übergabeprotokoll auch der Zustand des Dachs, des Kellers, des Stiegenhauses, der Hauseinfahrt, der Garage, des Grundstücks usw. festgehalten werden.

Vier Augen sehen mehr als zwei – daher ist es eine gute Idee, zur Wohnungsübergabe eine Begleitperson mitzubringen. Kommt es nach deinem Auszug zum Streit mit dem Vermieter, kann der Zustand der Wohnung zum Übergabezeitpunkt durch einen Dritten bestätigt werden. Notiere dir die Kontaktdaten deines Zeugen, damit du ihn gegebenenfalls später hinzuziehen kannst.

Bei der Wohnungsübergabe solltest du alle Schlüssel ausgehändigt bekommen. Neben dem Wohnungs- und Haustürschlüssel zählen dazu auch jene für Keller, Dachboden, Briefkasten und die Zimmertüren innerhalb der Wohnung. Überprüfe, ob alle Schlüssel wirklich funktionieren. Wenn es sich um eine Mietwohnung handelt, darf sich der Vermieter zwar einen Schlüssel behalten, das Betreten der Wohnung ist aber nur erlaubt, wenn z.B. Gefahr in Verzug ist. Das wäre dann der Fall, wenn der Mieter auf Urlaub ist und ein Wasserrohrbruch vorliegt. Ansonsten hat der Vermieter kein Recht, die Wohnung zu betreten. Mit dem Mietvertrag hat der Mieter das alleinige Nutzungsrecht.

Gemäß § 1096 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) hat der Vermieter die Wohnung in brauchbarem Zustand an den Mieter zu übergeben. Die Räume müssen besenrein und sofort bewohnbar sein. Dazu gehört, dass die Lichtschalter und Steckdosen funktionieren. Den Steckdosen-Schnell-Test kannst du ganz einfach mit einem mitgebrachten Handyladekabel machen. Auch die Funktion der Heizkörper sollte getestet werden.

Kein gutes Zeichen sind Schimmel- oder Feuchtigkeitsflecken an den Wänden – speziell im Badezimmer. Das könnte auf undichte Rohre oder einen vergangenen Wasserschaden hinweisen. Es ist ratsam, zu überprüfen, ob es in der Wohnung einen Haupthahn gibt, mit dem sich das Wasser abdrehen lässt. Läuft beispielsweise einmal die Waschmaschine aus, kann das sehr wichtig werden. Im Badezimmer solltest du auch Wasserhähne, Dusche und Toilettenspülung ausprobieren.

Halte die Zählernummern der Wasseruhren, Heizkörper, Gas- und Stromzähler fest. So stellst du sicher, dass du nur für deinen eigenen Verbrauch anstatt zusätzlich für den des Vormieters bezahlst. Solltest du für die Wohnung eine verbrauchsabhängige Heizkosten-, Warm- und Kaltwasserabrechnung erhalten, ist auch die Dokumentation der Stände von Heizkostenverteiler, Kalt- und Warmwasserzähler wichtig.

Viele der oben aufgeführten Punkte verlieren im Nachhinein ihre Gültigkeit, wenn du deine Notizen nicht vom Vermieter per Unterschrift bestätigen lassen. Dies geschieht üblicherweise in einem Wohnungsübergabeprotokoll. Es ist zwar rechtlich nicht vorgeschrieben, dokumentiert aber Schwarz auf Weiß den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt deines Einzuges. Sollte es bei deinem Auszug zu Streitigkeiten mit dem Vermieter kommen, dient das Protokoll vor Gericht als Beweismittel.

In Mietverträgen steht häufig, dass die Wohnung bei Auszug besenrein verlassen werden muss. Das bedeutet, dass sämtliches Mobiliar, das nicht im Mietvertrag inklusive ist, vom Mieter entfernt werden muss. Auch Bilder, Wandtattoos, Gardinen usw. sind mitzunehmen. Die Wohnung sollte gefegt und ausgewischt sein. Was jedoch nicht notwendig ist, sind Renovierungsarbeiten, die aufgrund der natürlichen Gebrauchsspuren zu machen sind. Diese Abnutzung ist in der Miete bereits inklusive, der Mieter muss nicht dafür zahlen und es kann auch nicht die Kaution dafür einbehalten werden.

Je nach Vertrag kann es aber notwendig sein, die Räumlichkeiten neu zu streichen. Das ist z.B. dann der Fall, wenn der Mieter die Farbe wesentlich geändert hat, eine Abweichung in Nuancen ist erlaubt. Auch Tapeten müssen wieder entfernt werden, sofern der Vermieter nicht zu einer Übernahme bereit ist.

Auch wenn sich Mieter und Vermieter während der Mietdauer gut verstanden haben, sollte vor allem der Mieter nicht auf ein Übergabeprotokoll mit Unterschriften der beiden Parteien verzichten. Ein mündliches Einverständnis bei der Übergabe reicht als Beweis nicht aus. Sollte es nachträglich zu Beanstandungen durch den Vermieter kommen, wird der Mieter zur Kasse gebeten. Da die Mietervereinigung keinen schriftlichen Beweis hat, kann sie dem Mieter bei der Rechtsvertretung nicht gut helfen. Auch das Mietrechtsgesetz bietet in solchen Streitfällen keine Garantie, dass der Vermieter belangt werden kann.

Damit eine reibungslose Wohnungsübergabe erfolgt, sollten Mieter und Vermieter bzw. Käufer und Verkäufer einen Vorab-Besichtigungstermin vereinbaren. Dabei werden vorzeitig zu behebende Mängel und Schäden festgehalten und der derzeitige Bewohner hat genug Zeit, um diese selbst zu beseitigen oder einen Profi zu beauftragen. Dieser Ersttermin sollte ca. einen Monat vor der Übergabe erfolgen. Natürlich muss zum Stichtag nochmals eine Begehung vorgenommen werden, doch sind bis dahin die Fehler behoben, sparen sich Mieter und Vermieter Zeit. Der Umzug kann ohne Restschuld in Form von zu erbringenden Leistungen vollständig abgeschlossen werden.