Ver­äu­ße­rung

Hat ein Mieter ein Geschäftslokal für sein Unternehmen angemietet und verkauft er das Unternehmen in weiterer Folge, tritt der Erwerber des Unternehmens gemäß § 12a MRG in den Mietvertrag ein.

Vorausgesetzung ist, dass das Unternehmen fortgeführt wird, also eine Unternehmensidentität besteht. Der Eintritt in den Mietvertrag erfolgt unabhängig von einer Zustimmung des Vermieters. Veräußerer und Erwerber sind aber zur unverzüglichen Anzeige an den Vermieter verpflichtet, da der Veräußerer ansonsten weiter für die Mietzinsverbindlichkeiten haftet. 

Der Vermieter ist im Gegenzug dazu berechtigt, binnen 6 Monaten ab Anzeige des Unternehmenserwerbs eine Anhebung des Mietzinses auf den angemessenen Mietzins vorzunehmen. Dies muss jedoch unter Berücksichtigung der Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit geschehen. Ändert der Unternehmenserwerber in der Folge die Art der Geschäftstätigkeit, darf der Vermieter ab diesem Zeitpunkt den angemessenen Hauptmietzins ohne Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit verlangen.

Der Vermieter kann den Mietzins einseitig erhöhen, wenn eine juristische Person Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit ist und sich in ihr die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten entscheidend ändern, wie etwa durch Veräußerung der Mehrheit der Anteile an einer Gesellschaft. Dies gilt auch, wenn die entscheidende Änderung nicht auf einmal geschieht. Die vertretungsbefugten Organe sind verpflichtet, dem Vermieter Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten unverzüglich anzuzeigen. Gibt es keinen vernünftigen Grund, daran zu zweifeln, dass ein Rechtsgeschäft zur Umgehung des dem Vermieter zustehenden Rechtes auf Anhebung des Hauptmietzinses geschlossen wurde, muss der Hauptmieter das Fehlen der Umgehungsabsicht beweisen.

Wird das Unternehmen vom Hauptmieter verpachtet, kann der Vermieter den Hauptmietzins ebenfalls auf den angemessenen Hauptmietzins anheben und zwar wiederum unter Berücksichtigung der Beibehaltung bzw. Änderung der Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit.

Doch wie wird er genau berechnet? Hier die Formel:  Veräußerungserlös (Verkaufspreis und gelwertige Vorteile, wie z.B. vom erwerber übernommene Schulden) - Anschaffungskosten (ungekürzt durch etwaige Abschreibungen - Herstellungsaufwendungen - Instandsetzungsaufwendungen + steuerfreie Subventionen - Werbungskosten (Veräußerungskosten, wie z.B. Grundbuchgebühren, Notariatskosten, Vermittlungsprovisionen und Vertragserrichtungskosten) ______________________________________________________________________ = Spekulationseinkünfte

1. Herr A möchte sein vermietetes Haus um 100.000 Euro verkaufen. Vor sieben Jahren hat Herr A das Haus um 60.000 Euro angeschafft. Dazwischen hat Herr A um 8.000 Euro das Dach sanieren lassen. Folgen: Herr A verkauft innerhalb von zehn Jahren Spekulationsfrist. Dadurch erzielt er 32.000 Euro Spekulationseinkünfte, die mit dem Durchschnittssteuersatz besteuert werden.

2. Herr A möchte sein vermietetes Haus um 100.000 Euro verkaufen. Vor sieben Jahren hat Herr A das Haus von seinem Großvater geerbt. Dieser hatte es fünf Jahre zuvor für 60.000 Euro erworben. Folgen: Der Verkauf ist nicht steuerbar, weil die Besitzseiten von Herrn A und seinem Großvater zusammengezählt werden.

3. Herr A möchte nach sieben Jahren sein leeres Grundstück um 100.000 Euro verkaufen. Seine ursprünglichen Anschaffungskosten betrugen 60.000 Euro. Folgen: Herr A veräußert innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren, aber nicht innerhalb der ersten bis fünften Jahres. Daher betragen seine Spekulationseinkünfte nur noch 28.000 Euro, da sein ursprünglicher Gewinn um 30 Prozent gekürzt wird.

Eine (steuerpflichtige) Veräußerung liegt jedoch auch dann vor, wenn die Übertragung des Wirtschaftsgutes (unter Vorbehalt des Fruchtgenusses) und die Ablöse des Fruchtgenussrechts als einheitlicher Übertragungsvorgang anzusehen sind. Ein einheitlicher Vorgang liegt dann vor, wenn die Ablöse nach dem 31.5.2008 und innerhalb von zehn Jahren nach Übertragung des Wirtschaftsgutes erfolgt und der für die Übertragung des Wirtschaftsgutes und Ablöse des Fruchtgenussrechts geleistete Betrag insgesamt mehr als 50% des gemeinen Wertes des nicht um den Fruchtgenuss verminderten Wirtschaftsgutes zum Zeitpunkt der Ablöse des Fruchtgenussrechts beträgt. Bei einer zum Zeitpunkt der Übertragung bestehenden mindestens 1%-igen Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft liegt daher eine steuerpflichtige Beteiligungsveräußerung nach § 31 EStG vor.

Da man zwischen mehreren Rentenarten unterscheiden muss, ist es zunächst wichtig, den gemeinsamen Wert der veräußerten Immobilie und den nach versicherungsmathematischen Grundsätzen berechneten Barwert der Rente zu ermitteln. Je nach Verhältnis ist es eine Kaufpreis-, Versorgungs- oder Unterhaltsrente.

Kaufpreisrente

Der Wert der Rentenleistung steht in einem angemessenem Verhältnis zu dem Wert der Immobilie. Das heißt, der Wert der Rente liegt zwischen 75 und 125 Prozent des Werts der Immobilie. Beim Veräußerer tritt eine Steuerpflicht erst ab dem Zeitpunkt ein, wenn die Summe der bereits geleisteten Rentenzahlungen den Wert der Immobilie übersteigt ("sonstige Einkünfte"). Der Erwerber kann ab diesem Zeitpunkt die Rentenzahlungen als Sonderausgaben oder Werbungskosten (Immobilie dient der Erzielung von Einkünften) ansetzen.

Versorgungsrente

Der Wert der Rente ist entweder weniger als 75 Prozent oder mehr als 125 Prozent des Werts der Gegenleistung. Hier steht die Versorgung des Erwerbers oder des Veräußerers im Mittelpunkt. Erst ab dem Zeitpunkt, an dem die Summe der Rentenzahlungen den Wert der Immobilie übersteigt, erzielt der Veräußerer "sonstige Einkünfte", und der Erwerber kann die Rentenzahlungen als Sonderausgaben oder Werbekosten absetzen.

Unterhaltsrente

Unterhaltsrente liegt vor, wenn der Wert der Rente mehr als 200 Prozent oder weniger als 50 Prozent des Werts der Immobilie entspricht. dieser Vorgang gilt als unentgeltlich, daher erzielt der Veräußerer in keinem Zeitpunkt Einkünfte, und der Erwerber kann nie Sonderausgaben oder Werbungskosten absetzen. Bei einer Versorgungs- oder Unterhaltsrente ist zu prüfen, ob die teilweise Unentgeltlichkeit des Rechtsgeschäfts gewollt und diese ausdrücklich oder schlüssig zum Ausdruck gebracht wurde. Wenn ja, besteht auch Schenkungssteuerpflicht.