Damit die Modernisierung deiner Immobilie nicht durch Einsprüche verzögert wird, solltest du als Vermieter auf eine rechtzeitige, korrekte und vollständige Modernisierungsankündigung achten. Hier liest du mehr über die Modernisierung und ihre Ankündigung beim Mieter.
- Modernisierungen bringen sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter Vorteile, wie verbesserten Wohnkomfort oder Ersparnisse bei den Heizkos
- Dennoch lehnen manche Mieter die Modernisierung ab, etwa weil sie sich vor höheren Mietkosten fürchten.
- Umso wichtiger ist es, dass du als Vermieter bei der Ankündigung und Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen gesetzeskonform und transparent vorgehst.
Grundsätzlich müssen Mieter angemessene Modernisierungsmaßnahmen dulden. Voraussetzung ist aber, dass sie rechtzeitig und umfassend über die bevorstehenden Umbau-, Dämm- oder Installationsarbeiten informiert werden. Rechtzeitig heißt: idealerweise drei Monate vor Beginn der Maßnahmen. Halte als Vermieter diese Frist unbedingt ein, um einen verspäteten Beginn der Arbeiten, der oft auch witterungsbedingte Probleme mit sich bringt, zu verhindern.
Die Modernisierungsankündigung muss stets in Schriftform erfolgen, eine telefonische oder mündliche Ankündigung reicht nicht. Inhaltlich muss sie die folgenden Punkte enthalten:
- Art und Umfang der Maßnahme
- Einsparung bei energetischer Sanierung
- Voraussichtlicher Baubeginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahme
- Zu erwartende Mieterhöhung und voraussichtliche Veränderung der Betriebskosten nach der Modernisierung
- Hinweis auf eventuelle Härteeinwände, welche die Mieter gegen die Modernisierung vorbringen können
Die Beschreibung der geplanten Maßnahmen in der Modernisierungsankündigung muss so detailliert sein, dass sich der Mieter eine genaue Vorstellung von den Arbeiten machen kann. Es reicht also nicht, „Wärmedämmung“, „Fenstertausch“ oder „Erneuerung des Heizsystems“ anzukündigen.
Stattdessen musst du beschreiben, an welchen Hausseiten oder Fassadenabschnitten gedämmt wird und welche Fenster oder Heizkörper ausgetauscht werden sollen. Dies ist auch im Sinne eines zügigen Ablaufs sinnvoll, denn so können Mieter sich auf die Arbeiten einstellen und beispielsweise rechtzeitig Möbel zur Seite räumen. Sinnvoll kann es sein, zur Erläuterung auch Skizzen beizufügen.
Wenn es sich um eine energetische Sanierung handelt, muss der Vermieter auch mitteilen, inwieweit nach Dämmung, Fenster- oder Heizungstausch Energie eingespart wird. Hierbei kann auf anerkannte Pauschalwerte für die entsprechenden Bauteile zurückgegriffen werden.
Von der Dreimonatsfrist der Modernisierungsankündigung war schon die Rede. Der Baubeginn sollte zwar möglichst genau angegeben werden, das muss aber nicht auf den Tag genau sein. Die Angabe der Kalenderwoche ist ausreichend. Wer nur den voraussichtlichen Monat angibt, läuft unter Umständen Gefahr, dass die Einhaltung der Ankündigungsfrist angezweifelt wird. Auch die Angabe der voraussichtlichen Modernisierungsdauer sollte möglichst genau sein, wobei eine Formulierung wie „ca. drei Wochen“ akzeptabel sein sollte.
Vereinbare die Dauer der Modernisierungsmaßnahmen möglichst schon in deinem Vertrag mit den beteiligten Bauunternehmen oder Handwerkern.
Die voraussichtliche Mieterhöhung nach der Modernisierung muss der Vermieter mit einem konkreten Geldbetrag in der Modernisierungsankündigung nennen. Er muss sie an dieser Stelle allerdings nicht mit Berechnungen erläutern, denn dies ist Teil des eigentlichen Mieterhöhungsschreibens. Ähnliches gilt für mögliche Änderungen der Betriebskosten.
Beachte, dass viele Mieter sich aus Gründen wie finanzieller Härte gegen eine Mieterhöhung aussprechen werden. Unterstützung findest du in Österreich bei Schlichtungsstellen, bei Maklern und Rechtsanwälten, sowie bei Vermieter-Schutzverein sowie beim Österreichischen Haus- und Grundbesitzerverbund.
