Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, wirst du Mitglied der Eigentümergemeinschaft. In diesem Beitrag erfährst du mehr zu den gesetzlichen geltenden Vorgaben, zu deinen Rechten und Pflichten, zur Teilungserklärung und zur Versammlung.
- Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft und macht Vorgaben zur Verwaltung.
- Als Eigentumswohnungsbesitzer hast du Rechte und Pflichten. In der Eigentümerversammlung kannst du deine Interessen durchsetzen.
- Informiere dich schon vor dem Kauf einer Immobilie darüber, ob es sich um eine Streitgemeinschaft handelt und wie die Atmosphäre der Eigentümerversammlungen ist, um eine gute Wahl zu treffen. Dabei helfen die Protokolle früherer Eigentümerversammlungen.
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- Rechte & Pflichten
- Gesetzliche Regelungen
- Sonder-, Gemeinschafts- & Teileigentum
- Teilungserklärung
- Regelungen einer Haus- & Gemeinschaftsordnung
- Eigentümerversammlung
- Beschlüsse der Hauseigentümergemeinschaft
- Probleme einer Eigentümergemeinschaft
- Eigentümergemeinschaft fällt aus
- Rolle der Eigentümergemeinschaft bei Verkauf
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft definiert sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als die Gesamtheit aller Teil- und Wohnungseigentümer an einer Wohnungseigentumsanlage. Das WEG regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie der Hausgemeinschaft, enthält gesetzliche Vorgaben zur Verwaltung durch die Eigentümer und definiert die Aufgaben des Verwaltungsbeirats.
Das wichtigste Instrument zur gesetzlichen Regelung einer Eigentümergemeinschaft ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das alle Regelungen am formal geteilten Grundstück enthält. Die folgenden Inhalte findest du in diesem Gesetz:
- Begründung von Wohneigentum
- Angabe zu Sondereigentum und Miteigentumsanteil
- Details zur Teilungserklärung
- Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- Verwaltung der Eigentümergemeinschaft
- Regelungen zum Wohnungserbbaurecht und zum Dauerwohnrecht
- Verfahrensvorschriften
In § 1 WEG werden zunächst zentrale Begriffe definiert. Danach ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem das Wohnungseigentum gehört.
Wichtiger Bestandteil des Wohnungseigentumsrechts sind die Regelungen bezüglich des Miteigentums am Gemeinschaftseigentum und die Vorgaben zum Recht auf Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Eigentümerversammlung besteht aus allen Parteien, die laut Teilungserklärung einen Teil der Immobilie besitzen. Dies sind normalerweise alle WEG-Eigentümer mit einer Eigentumswohnung. Da die Eigentümergemeinschaft aus mehreren Personen besteht, schreibt das Wohnungseigentumsgesetz vor, dass sich die Mitglieder einer WEG auf einen Vertreter einigen, der das betreffende Objekt bewirtschaftet und die Interessen einzelner Eigentümer ausgleichend beeinflusst.
Dem Handeln dieses Vertreters liegen ebenfalls gesetzlich geregelte Rechte und Pflichten zugrunde. Bestimmt wird der Vertreter für eine genau festgesetzte Zeitspanne per Mehrheitsbeschluss auf der WEG-Eigentümerversammlung. Normalerweise handelt es sich hierbei um einen professionellen Verwalter.
Zu den grundlegenden Pflichten des WEG-Verwalters zählt die Einberufung sowie Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung (ETV). Diese WEG Versammlung thematisiert in der Regel alle Rechtshandlungen, die die Gemeinschaft in den folgenden zwölf Monaten vornehmen möchte, sowie die Auswertung der zurückliegenden Quartale. Als Mitglied der Eigentümergemeinschaft erhältst du ein Protokoll der Versammlung.
Im WEG-Gesetz findest du Vorschriften zu den Rechten und Pflichten aller Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Hinzu kommen auch Lasten und Kosten. Beispielsweise bist du als Eigentümer dazu verpflichtet, dich je nach Anteil deiner Wohnung an Ausgaben für die Instandhaltung, die WEG-Verwaltung und Gebrauchskosten zu beteiligen.
Dies sind deine Rechte als Teil der WEG-Eigentümergemeinschaft:
- Freies Verfügungsrecht in der eigenen Wohnung
- Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum
- Verkauf der Wohnung nach Genehmigung durch Verwalter
- Recht auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung (über den Verwalter)
Auf der anderen Seite stehen einige Pflichten, die du kennen und erfüllen solltest. Informiere dich schon vor dem Wohnungskauf darüber, was die jeweilige Gemeinschaftsordnung hier vorschreibt. Normalerweise handelt es sich um die folgenden Pflichten, die auch im Wohnungseigentümergesetz vorgeschrieben sind:
- Zahlung der monatlichen Nebenkosten (diese sind umlagefähig)
- Zahlung des Instandhaltungsanteils
- Zahlung des Hausgeldes
- Zahlung von Sonderumlagen
- Sorgfältige Behandlung des Gemeinschaftseigentums
- Gewährung des Zutritts zum Sondereigentum bei nötigen Sanierungen
Als Bestandteil der Teilungserklärung haben viele WEG Eigentümergemeinschaften eine eigene Gemeinschaftsordnung, die im Grundbuch vermerkt ist. Änderungen müssen einstimmig beschlossen und notariell beurkundet werden. Die Gemeinschaftsordnung orientiert sich am Wohnungseigentümergesetz und am BGB. Sie kann aber auch Abweichungen enthalten.
Wenn sich eine Hauseigentümergemeinschaft zum Abschluss einer Gemeinschaftsordnung entscheidet, enthält diese für Kaufinteressenten wichtige Informationen:
- Regelungen, die das Sondereigentum betreffen
- Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage
- Stimmrechtsverteilung
- Kostenverteilung
- Auflagen zu gewerblichen Tätigkeiten in der Wohnanlage
- Bestimmungen zur Tierhaltung
- Regelungen zur Instandsetzung
- Vorschriften zu Hausmusik
- Regelungen zur Gartennutzung
In der Hausordnung geht es um alles, was das tägliche Leben der Eigentümer sowie der Mieter betrifft. Dazu gehören beispielsweise Regelungen zur Treppenhausreinigung oder zum Winterdienst. Ein Verstoß gegen die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft kann eine Abmahnung, eine Kündigung oder sogar ein Hausverbot zur Folge haben.
Rechtserhebliche Entscheidungen in Bezug auf die Verwaltung des Wohnungseigentums treffen die Eigentümer im Rahmen der Eigentümerversammlung. Regelungen zur Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft enthält das WEG.
Im Rahmen der WEG Versammlung werden alle wichtigen Entscheidungen für die Eigentümergemeinschaft getroffen und im Versammlungsprotokoll für die ganze WEG Gemeinschaft dokumentiert. Da bei Eigentümerversammlungen keine Anwesenheitspflicht besteht, musst du nicht vor Ort sein. Dennoch sind die Versammlungen empfehlenswert, um Einfluss auf wichtige Entscheidungen nehmen zu können.
Die folgenden Themen kommen bei der Eigentümerversammlung zur Sprache:
- Instandhaltung und Instandsetzung
- Hausgeld und Wirtschaftsplan
- Verwaltung der Hausgemeinschaft
- Haus- und Gemeinschaftsordnung
- Gebrauchsregelungen
- Entscheidungen über bauliche Veränderungen
- Überprüfung der Jahresabrechnung
Als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft zahlst du ein Hausgeld, das aus dem Wirtschaftsplan herausgeht. Die monatliche Summe, die jeder Eigentümer anteilig zahlt, dient der Bewirtschaftung des Eigentums. Zudem gibt es eine Instandhaltungsrücklage.
Der Verwalter beruft die Hauseigentümergemeinschaft mindestens einmal jährlich zur Eigentümerversammlung ein. Die Einladungsfrist für anstehende Eigentümerversammlungen liegt seit der neuen WEG-Reform bei spätestens drei Wochen vor dem Termin. Außerdem muss vom zuständigen Verwalter die Einladung an die Eigentümer der Eigentümergemeinschaft in Schriftform erfolgen.
Bei der Eigentümerversammlung werden Beschlüsse gefasst, die die Immobilie betreffen. Steht beispielsweise eine Dachsanierung an, muss diese im Rahmen der Tagesordnung vorgestellt werden. Anschließend stimmt die Hauseigentümergemeinschaft darüber ab.
Eigentümerversammlung und ihre Beschlussfähigkeit: Bei der Eigentümerversammlung müssen die anwesenden Eigentümer mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten, damit die Versammlung beschlussfähig ist. Die Teilungserklärung regelt Einzelheiten zum Stimmrecht. Bauliche Veränderungen müssen einstimmig beschlossen werden. Nur bei Sanierungsmaßnahmen gilt dies nicht.
Der Verwalter beruft die Hauseigentümergemeinschaft mindestens einmal jährlich zur Eigentümerversammlung ein. Hier werden Beschlüsse gefasst, die die Immobilie betreffen. Steht beispielsweise eine Dachsanierung an, muss diese im Rahmen der Tagesordnung vorgestellt werden. Anschließend stimmt die Hauseigentümergemeinschaft darüber ab.
Achtung: Bei der Eigentümerversammlung müssen die anwesenden Eigentümer mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten, damit die Versammlung beschlussfähig ist. Die Teilungserklärung regelt Einzelheiten zum Stimmrecht. Bauliche Veränderungen müssen einstimmig beschlossen werden, bei Sanierungsmaßnahmen gilt dies nicht.
Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung solltest du dir darüber im Klaren sein, dass du mit dem Eintritt in die Hauseigentümergemeinschaft auch deren Beschlüssen zu folgen hast – selbst, wenn diese sich gegen deinen Willen richten. Auch an den dadurch entstehenden Kosten musst du dich in jedem Fall beteiligen.
Im Zweifel können Betroffene prüfen, ob die Beschlussfassung rechtswirksam verlaufen ist oder ein Formfehler, wie etwa eine Beschlussunfähigkeit der Eigentümerversammlung oder eine verpasste Ladungsfrist den Beschluss unwirksam macht.
Möchte ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft ein bestimmtes Anliegen durchsetzen, lohnt sich ein Gespräch mit den Beteiligten im Vorfeld der Antragstellung. So erhöhen sich die Chancen der Zustimmung der restlichen Mitglieder der Hauseigentümergemeinschaft. Zudem kannst du auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen lassen.
Um das Wohnungseigentumsrecht abschließend zu regeln, enthält das WEG in den §§ 52 bis 53[A1] Verfahrensvorschriften, in denen eine etwaige Beschreitung des Rechtswegs geregelt wird. Zunächst wird hier das zuständige Gericht festgelegt, die korrekte Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift, und die korrekte Zustellung der Klageschrift. Darüber hinaus wird unter anderem bestimmt, dass sich die Wirkung des schließlich ergehenden Urteils nicht nur gegen die gegnerische Partei, sondern auf alle beigeladenen Wohnungseigentümer erstreckt.
Neben der obligatorischen jährlichen Versammlung der Eigentümer kann es darüber hinaus notwendig sein, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. In der Regel sind es besondere Umstände bzw. dringliche Angelegenheiten, die das Einberufen und Abhalten einer außerordentlichen Eigentümerversammlung notwendig machen. Dazu zählen:
- Vermeidung von erheblichen Schäden am Gemeinschaftseigentum (z. B. Wasserschäden, ausufernder Schimmelbefall, keine Gewährleistung der Verkehrssicherung durch baufälligen Balkon oder erhebliche Dachschäden etc.)
- Verwalter der Eigentümergemeinschaft erfüllt Aufgaben nicht bzw. hat diese verletzt (z. B. Veruntreuung von Gemeinschaftsgeldern, allgemeine Untätigkeit, Verwalter setzt Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nicht um etc.)
Da eine außerordentliche Eigentümerversammlung je nach Anzahl der Eigentümer im Wohngebäude ein großer Gesamtaufwand (Anreise, Terminplanung, Organisationsaufwand etc.) bedeuten kann, sollte vorher wohl überlegt sein, ob eine bestimmte Angelegenheit nicht vielleicht doch bei der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung geklärt werden kann. Gemäß § 29 des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Zustimmung von 50[A1] Prozent der Wohnungseigentümer sowie ein schriftlicher Ersuch mit enthaltener Begründung an den zuständigen Verwalter notwendig, um eine außerordentliche Versammlung der Eigentümergemeinschaft erwirken zu können.
Prinzipiell ist eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter möglich. In § 25 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes wird erläutert, dass Mitglieder der Versammlung auch ohne Aufforderung des Verwalters eine Versammlung einberufen dürfen.
Im Falle eines fehlenden Verwalters sowie eines fehlenden Beirats bleibt nur noch die Möglichkeit, die Einberufung der Eigentümerversammlung gerichtlich durchzusetzen. Der Antragsteller oder eine andere geeignete Person kann vom Gericht folglich zum Einberufen einer Versammlung der Eigentümergemeinschaft ermächtigt werden. Das hierfür zuständige Gericht ist das Amtsgericht des Bezirks des Antragstellers.
In einer Hauseigentümergemeinschaft kommt es häufig zu Unstimmigkeiten über die Notwendigkeit und den Umfang von Sanierungsmaßnahmen. So ist einigen Eigentümern eine schicke Fassade wichtig und sie sind bereit, Geld für den Erhalt zu zahlen. Andere wiederum halten die Sanierung der Fassade nicht für erforderlich.
Gerade denn, wenn die angesparte Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, um eine größere Sanierungsmaßnahme durchzuführen, kann dies zum Problem werden. Bei aufwändigen Projekten müsste der Verwalter von allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage einfordern. Sollte ein Miteigentümer den Betrag nicht zahlen können, wird es kompliziert.
Auch die Frage, ob oder inwieweit Türen oder Fenster zum Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum zählen, ist oft umstritten. Wende dich daher im Zweifelsfall an einen Rechtsanwalt, der Erfahrung mit Eigentümergemeinschaften hat.
Im Falle eines Zahlungsverzugs gegenüber beauftragten Dienstleistern tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als ein Schuldner auf, was den Klageweg für den Gläubiger vereinfacht. Ist die WEG Eigentümerversammlung als solche nicht in der Lage, die Außenstände zu begleichen, müssen die einzelnen Eigentümer dies aus ihrem Privatvermögen tun. Die Haftung jedes einzelnen Wohnungseigentümers ist hierbei auf die Höhe seines Mieteigentumsanteils beschränkt.
Um eine Eigentumswohnung zu verkaufen, musst du als Teil der Eigentümergemeinschaft die schriftliche Zustimmung des Verwalters einholen. Dadurch soll die Hauseigentümergemeinschaft davor geschützt werden, dass ein nicht zahlungskräftiger Käufer in die Gemeinschaft eintritt.
Auch muss beim Verkauf der Wohnung aus einer WEG Eigentümergemeinschaft geregelt werden, wie mit den Rücklagen, die der bisherige Eigentümer monatlich im Rahmen des Hausgeldes geleistet hat, umgegangen wird. Beim Eigentümerwechsel geht dieses „Guthaben“ an den Käufer über. Der WEG Verwalter erstellt zudem eine Wohngeldabrechnung, in der erfasst wird, welche Kosten vom aktuellen und welche vom zukünftigen Wohnungseigentümer zu tragen sind.
Der Käufer muss die Kosten für Sonderumlagen übernehmen, die erst nach dem Eigentümerwechsel fällig werden. Auch Hausgeldrückstände des vorherigen Besitzers muss er übernehmen.
