Was muss ich als Eigentümer beachten?
Wer seine Immobilie nicht selbst bewohnen möchte, wird diese meistens vermieten. Als Vermieter musst du verschiedene Aspekte beachten, von der Mietersuche über die Vertragsausgestaltung bis hin zu deinen Rechten und Pflichten: Diese Tipps für Vermieter bereiten dich grundlegend auf deine Aufgaben vor.
Mietersuche: Wie finde ich den richtigen Mieter?
Am Anfang der Vermietung steht die Suche nach dem passenden Mieter. Du kannst deine Immobilie entweder selbst inserieren oder einen Makler mit der Suche beauftragen. Der Makler nimmt dir im Normalfall auch eine der wichtigsten Aufgaben ab: die Prüfung der Bonität des potenziellen Mieters. Denn du solltest deine Wohnung nur an jemanden vermieten, der diese auch tatsächlich langfristig bezahlen kann. Eine Garantie dafür gibt es natürlich nicht, aber verschiedene Dokumente und Unterlagen helfen dir dabei, dich so gut wie möglich abzusichern. Fordere am besten folgende Informationen von potenziellen Mietern an:
- Mieter-Selbstauskunft
- Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
- Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit vom vorherigen Vermieter
- Bonitätsauskunft über den KSV (Einwilligung des Mieters vorausgesetzt)
Kann oder möchte ein Mietinteressent eine oder mehrere dieser Informationen nicht liefern, ist Vorsicht geboten. Tipp: Als Vermieter solltest du bei der Mieterauswahl auch auf dein Bauchgefühl und deine Menschenkenntnis hören. Gerade bei Mehrfamilienhäusern ist es für den Haussegen wichtig, dass sich neue Mieter in die existierende Mieterstruktur gut einfügen.
Was muss der Mietvertrag beinhalten?
Ist der passende Mieter gefunden, geht es an die Ausarbeitung und Unterzeichnung des Mietvertrags. Gemäß dem österreichischen Mietrechtsgesetz (MRG) muss ein Mietvertrag fünf Punkte beinhalten:
- Namen und Anschrift aller Vertragspartner
- Beschreibung des Mietobjekts und Höhe der Miete plus Betriebskosten
- Vertragsdauer (befristet oder unbefristet)
- Höhe der Kaution
- Hausordnung
Zusätzliche Vereinbarungen zu Kündigungsfristen oder Schönheitsreparaturen sind ebenfalls gängige Bestandteile eines Mietvertrags. Jedoch sind hier nicht alle Regelungen automatisch rechtskräftig.
Wer erstellt den Mietvertrag?
Den Mietvertrag kannst du als Vermieter entweder selbst aufsetzen (beispielsweise mithilfe eines Mustervertrags aus dem Internet) oder von einem Fachanwalt erstellen lassen. Die Kosten für die Vertragserstellung durch den Experten trägst du selbst, wenn die zu vermietende Wohnung unter das Mietrechtsgesetz fällt. Die Höhe des Honorars variiert von Anwalt zu Anwalt. Eine unverbindliche Kostenanfrage schützt dich vor Überraschungen. Die Investition in einen Fachanwalt zahlt sich jedoch aus, wenn du dadurch Streitfälle vor Gericht vermeiden kannst. Ein vom Experten aufgesetzter Mietvertrag ist die sicherste Variante für Mieter und Vermieter.
Soll ich als Vermieter einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag abschließen?
Möchtest du deine Wohnung nur für einen bestimmten Zeitraum vermieten, bietet sich ein befristeter Mietvertrag an. Die Befristung muss nach österreichischem Recht allerdings mindestens drei Jahre betragen. Bei einer kürzeren Frist kann der Mieter klagen – und der Vertrag wird automatisch in einen unbefristeten umgewandelt. Befristete Verträge verlängern sich automatisch um mindestens drei Jahre, wenn sie nicht ausdrücklich gekündigt oder aufgelöst werden. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, außerdem gilt ein Kündigungsausschluss von einem Jahr ab Vertragsabschluss.
Unbefristete Verträge sind die richtige Wahl, wenn du deine Wohnung langfristig vermieten möchtest. Ein unbefristeter Vertrag kann vom Vermieter nur aus wichtigen Gründen wie nachweisbarem Eigenbedarf oder ausbleibenden Mietzahlungen gekündigt werden.
Welche generellen Rechte und Pflichten habe ich als Vermieter?
Die Beziehung und Aufgabenteilung zwischen Mieter und Vermieter sind im Österreichischen Mietrecht geregelt. Dabei steht besonders der Schutz der Mieter im Vordergrund. So darfst du beispielsweise eine vermietete Wohnung nur nach Voranmeldung und Abstimmung mit den Mietern betreten. Ein unangekündigter Kontrollbesuch ist damit gesetzlich untersagt. Im MRG ist auch geregelt, welche Pflichten du als Vermieter übernehmen musst. Dazu zählen insbesondere:
- Erhaltungspflicht: Mietwohnung, allgemeine Anlagen und Fassade müssen erhalten werden
- Instandhaltungspflicht: Die Instandhaltung von Heizthermen, Wasserboilern und anderen Wärmebereitungsgeräten fällt in deinen Aufgabenbereich als Vermieter
- Schwerwiegende Reparaturen (beispielsweise Wasserrohrbruch oder Sanierung wegen Schimmel) müssen durch den Vermieter durchgeführt werden.
Im Gegenzug bist du dazu berechtigt, Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen durch eine Mieterhöhung zu finanzieren.
Hol dir als Vermieter Tipps von Experten
Das österreichische Mietrecht ist komplex und bietet viele Stolpersteine. Als Vermieter solltest du einen vertrauensvollen Rechtsbeistand an deiner Seite haben, der dich bei Fragen und Problemen berät. Auch ein Steuerberater ist empfehlenswert. Er hilft dir dabei, alle wichtigen Abgaben rechtzeitig abzuführen und gibt dir Tipps, wie du als Vermieter an den richtigen Stellen ganz legal Steuern sparen kannst.
