Vor­kaufs­recht für Mie­ter

Wann gilt es und wie können es Mieter nutzen?

Im Allgemeinen bedeutet Vorkaufsrecht, dass eine Partei das Recht besitzt, einen dinglichen Sachgegenstand vor Dritten vom Besitzer zu erwerben. Dabei gilt eine Frist von 30 Tagen, während welcher der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausüben oder ausschlagen kann. Vorkaufsrecht kann für Mieter und Pächter von Wohnungen, Immobilien und Grundstücken bestehen. In Österreich gibt es das Vorkaufsrecht für Mieter nur unter ganz bestimmten Bedingungen – nämlich nur für Genossenschaftswohnungen.

Genossenschaftswohnungen sind Wohnungen, die von einer gemeinnützigen Baufirma oder -vereinigung errichtet werden. Sie müssen allerdings Mitglied in der jeweiligen Genossenschaft sein, um Anrecht auf eine solche Wohnung zu haben.

Meistens ist es so, dass Sie sich für die Wohnung anmelden, während sich diese – beziehungsweise der Gebäudekomplex – noch im Bau befindet. Es ist selten, dass Sie in frei werdende Genossenschaftswohnungen ziehen können. Die Anmeldung ist aufgrund der Bausituation mit einer Wartezeit verbunden.

Als zukünftiger Mieter der Wohnung müssen Sie einen einmaligen Finanzierungsbetrag zahlen; Sie bauen also quasi das Gebäude zum Teil finanziell mit. Der Betrag ist häufig jedoch mietzinsmindernd. Ziehen Sie aus der Wohnung aus, wird der Betrag Ihnen zudem mit jährlich einem Prozent Abschreibung zurückgezahlt.

In einem Genossenschaftsmietvertrag ist häufig schon eine Eigentumsoption integriert. Sie als Mieter haben das Vorkaufsrecht. Aufgrund dessen können Sie die Wohnung nach einem bestimmten Zeitraum – gewöhnlich zehn Jahre – selbst kaufen.

Seit Jänner 2016 gilt: Wollen Sie Ihre Wohnung dann innerhalb von zehn Jahren weiterverkaufen, hat die Genossenschaft das Vorkaufsrecht. Das neue Recht will verhindern, dass gemeinnützig geförderte Wohnungen zu Wucherpreisen veräußert werden.

Genossenschaftswohnungen sind auch unter dem Namen Mietkauf-Wohnungen bekannt, was die Situation sehr gut beschreibt.

Der Preis der zu kaufenden Wohnung wird anhand des marktüblichen Preises bestimmt. Dazu ziehen die Verkäufer gültige Immobilienpreisspiegel zu Rate, lassen die Wohnung von Experten schätzen oder orientieren sich an den Preisen neu erbauter Eigentumswohnungen.

In Deutschland wird die Miete auf den späteren Kauf angerechnet, was in Österreich jedoch nicht der Fall ist. Hier erwirbt der Mieter lediglich das Vorkaufsrecht beziehungsweise die Option auf einen späteren Kauf.

Die Option auf den Kauf tritt nach zehn Jahren in Kraft. Dann haben Sie fünf Jahre Zeit, die Wohnung zu kaufen.

Pauschal werden nur etwa 30 Prozent aller Genossenschaftswohnungen von ihren Bewohnern gekauft. Das bedeutet, dass die Genossenschaft immer Mehrheitseigentümer der Wohnungen im Haus ist und Sie somit kaum die Chance haben, Ihre eigenen Ideen und Wünsche das Gebäude betreffend durchzusetzen.

Außerdem gehören Fassade und Dach noch immer der Genossenschaft. Im ersten Moment mag das nicht viel bedeuten, aber es heißt, dass Sie nicht einfach Fenster oder zum Hausflur ragende Türen austauschen dürfen. Da diese rechtlich nicht Ihnen gehören, müssen Sie erst die Erlaubnis der Wohneigentumsgemeinschaft einholen.

Sie können sich auf Darlehen oder Förderungsmittel zur Wohnraumfinanzierung bewerben, um den Mietkauf zu finanzieren. Je nach Bundesland sind die Anforderungen und Förderhöhen unterschiedlich.

Für alle Förderungen gelten Einkommenshöchstgrenzen, die je nach Bundesland variieren.

Wohnen Sie zur Miete in einem Haus und ist der Besitzer verstorben, so muss hier das Vorkaufsrecht des Mieters im Vertrag integriert sein. Ansonsten kann der Erbe das Haus an Dritte verkaufen. Es kann jedoch auch sein, dass ein Geschwisterteil des Verstorbenen als zum Vorkauf berechtigte Person im Vertrag eingetragen ist. In diesem Falle müssen Sie sich mit dem Geschwisterteil in Verbindung setzen, sollten Sie das Haus kaufen wollen.