Miet­preis­brem­se

Dämmung der Mietpreise auch in Österreich?

Eine Mietpreisbremse, wie sie 2015 in Deutschland eingeführt wurde, steht auch in Österreich zur Debatte. Befürworter sehen darin einen Ausweg aus der teilweise sehr angespannten Situation auf den österreichischen Wohnungsmärkten, Gegner befürchten hingegen große Nachteile sowohl für Vermieter als auch für Mieter.

Bei der Mietpreisbremse handelt es sich um eine gesetzliche Maßnahme, um das Ansteigen der Mietpreise einzudämmen und ein leistbares Wohnen weiterhin zu ermöglichen. Die Miete darf gemäß der Regelung die ortsüblichen Mieten nur um einen begrenzten Prozentsatz übersteigen. Dabei wird die Mietpreisbremse nicht flächendeckend gezogen, sondern nur in Regionen, in denen akute Wohnungsknappheit herrscht und die Preise bereits hochklassig sind.

Die Mietpreisbremse wurde in Österreich noch nicht eingeführt, jedoch wird sie schon seit einigen Jahren heiß diskutiert. Die Österreichische Arbeiterkammer, die SPÖ und die Grünen setzten sich stark für eine Einführung der Mietpreisbremse in Österreich ein. Sie sehen darin die Chance, leistbares Wohnen auch in Ballungsräumen weiterhin zu ermöglichen, und den angespannten Wohnungsmarkt in solchen Regionen zu entschärfen. Das Ziel ist, die aktuell vor allem in Wien, Salzburg und Innsbruck beständig steigenden Mietpreise einzudämmen, indem eine Obergrenze von maximal 10 % über dem jeweiligen Mietpreisspiegel festgelegt wird. Zum Schutze der Mieter sollen im Zuge dessen auch die Betriebskosten gesenkt werden. Auch die Österreichische Mietervereinigung setzt sich für stabilere Mieten ein, indem sie eine Mietzinsobergrenze fordert.

Vor allem die Österreichische Wirtschaftskammer hält das Einbremsen der Mieten für keine optimale Lösung. Das Vermieten wird dadurch weniger attraktiv, ebenso wie Modernisierungen und Sanierungsmaßnahmen durch den Vermieter. Gegner der Bremse weisen außerdem darauf hin, dass durch die finanzielle Obergrenze das eigentliche Problem, nämlich die Wohnungsknappheit in den österreichischen Ballungsräumen, nicht gelöst wird. Auch wenn kurzfristig eine Erleichterung für den Mieter erreicht werden kann, ist langfristig ein bleibendes Ansteigen der Mieten zu erwarten, denn auch der regional geltende Mietpreisspiegel hat vielerorts eine deutliche Tendenz nach oben. Mit den steigenden Mieten, die im vorigen Jahr im österreichweiten Durchschnitt um ca. 4,6 % angehoben wurden, wird auch der Preisspiegel neu berechnet. Die prozentuale Begrenzung der Mieten wird damit hinfällig.

Auswirkungen auf den Mieter

Wird in Österreich eine Mietpreisbremse mit denselben Richtlinien wie in Deutschland eingeführt, bedeutet das nicht unbedingt für jeden Mieter eine Erleichterung. Die Regelung gilt nämlich nur für Neuvermietungen und Weitervermietungen. Bestehende Mietverhältnisse sind davon nicht betroffen. Die Auswirkung auf den Mieter ist dahingehend von Vorteil, dass extreme Mietpreissteigerungen, wie sie z.B. in den letzten 5 Jahren in den Großstädten der Fall waren, nicht zu erwarten sind. Ein erhebliches Einbremsen der steigenden Mieten darf freilich nicht erwartet werden, da sich auch der Mietpreisspiegel in Zukunft ändern wird. Die Bremse führt also nicht unbedingt zu niedrigeren Mieten, in den hochpreisigen Gebieten wie Wien oder Innsbruck werden sie auch in Zukunft teuer bleiben.

Sollte eine Mietpreisbremse eingeführt werden, liegt das Einhalten nicht nur in der Verantwortung des Vermieters, sondern auch der Mieter muss sich darum kümmern. Es gehört zu seinen Aufgaben, den aktuellen Mietpreisspiegel der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, in Erfahrung zu bringen. Liegt die Miete deutlich über dem Durchschnitt, muss er den Vermieter darüber schriftlich informieren und ein Senken verlangen.

Auswirkungen auf den Vermieter

Würde die Mietpreisbremse in Österreich in Kraft treten, hätte dies auf den Vermieter die Auswirkung, dass er sich beim Festlegen der Miete über den örtlichen Mietpreisspiegel informieren und die Miete dementsprechend festlegen muss. Sollte die Miete darüber liegen und ihn der Vermieter darauf hinweisen, muss er die Miete angleichen. Eine nachträgliche Rückzahlung der bisher zu viel eingehobenen Miete ist laut Gesetzesentwurf aber nicht verpflichtend.

Ein großer Nachteil für den Vermieter ist, dass die Kosten für Renovierungsarbeiten und Sanierungen nicht oder nur begrenzt auf die Mieten umgelegt werden können. Dadurch sinkt das Interesse an derartigen Maßnahmen, was auch für den Mieter von Nachteil ist. Eine Verschlechterung der Wohnqualität ist zu befürchten, da sich die Investition für den Vermieter nicht mehr lohnt.

Die Mietpreisbremse bedeutet aber nicht, dass der Vermieter die Mieten nicht anheben darf. Gemäß dem aktuellen Mietpreisspiegel, der in regelmäßigen Abständen neu ermittelt wird, kann die Miete angepasst werden.

Auswirkungen auf den Makler

Auch auf Immobilienmakler hat die Bremse Auswirkungen, sofern die gesetzlichen Richtlinien wie in Deutschland bzw. das sogenannte Bestsellerprinzip geltend gemacht werden. Demnach muss die Provision von demjenigen gezahlt werden, der den Makler beauftragt, d.h. der Mieter zahlt nur dann, wenn er der Auftraggeber ist. Für den Vermieter ist diese Regelung, die in Zusammenhang mit der Mietpreisbremse hängt, ein klarer Nachteil, für den Mieter kann es ein Vorteil sein, da er nicht – wie bisher üblich – die teilweise recht hohen Gebühren zahlen muss. Für den Immobilienmakler kann es dahingehend ein Nachteil sein, dass beide Parteien auf einen Makler verzichten.

Gilt die Mietpreisbremse überall?

Nein, die Mietpreisbremse ist regional begrenzt und gilt nur in Gebieten, in denen akute Wohnungsknappheit besteht und die Mieten bereits sehr teuer sind und weiter steigen, wie z.B. in Wien. Dadurch, dass der Mietpreisspiegel regelmäßig neu berechnet wird, kann die Bremse in Zukunft also auch wieder gelöst werden.

Gibt es Ausnahmen von der Regelung?

Ja. Bereits bestehende Verträge wären von der Bremse nicht betroffen. Auch bei Neubauten und umfassenden Modernisierungen darf die Miete oberhalb der Grenze liegen. Sollte die Regelung in Österreich in Kraft treten, müsste allerdings genau definiert werden, wann dies der Fall ist.

Wo finde ich den Mietspiegel?

Die aktuellen Mietpreise in Österreich können bei der österreichischen Wirtschaftskammer eingeholt werden. Der Spiegel ist nicht kostenlos, doch die Investition von aktuell € 35,- bzw. € 27,- für Mitglieder lohnt sich auch ohne gesetzliche Obergrenze, um die Höhe der Miete eventuell zu verhandeln.

Die Folgen der Einführung der Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips in Deutschland werden in Österreich genauestens verfolgt. Das Vorbild zeigt, dass die Neuregelung für alle beteiligten Parteien neben einigen Vorteilen auch deutliche Nachteile mit sich bringt und sich an der Wohnungssituation bzw. –knappheit nichts ändern wird. Ob die Einführung in Österreich sinnvoll ist, bleibt zu bezweifeln. Auch die Regierung und die zuständigen Ämter haben dies erkannt, eine Umsetzung der Idee ist in naher Zukunft folglich nicht zu erwarten.