Sich mit einem Wohnrecht das Zuhause sichern
In wirtschaftlich unsicheren Zeiten wünschen sich immer mehr Österreicher etwas Handfestes, das ihnen niemand mehr wegnehmen kann. Ein Beispiel dafür ist das Wohnrecht. Es kann auf verschiedene Weise umgesetzt werden.
Das Wohnrecht – Definition
Wohnrecht ist in Österreich ein Überbegriff für das Mietrecht, das Wohnungseigentumsrecht, das Immobiliensteuerrecht und das Verfahrensrecht in Bestandsachen. Es betrifft somit verschiedene Rechtsbereiche, wie z.B. das Mietrechtsgesetz MRG, aber auch das Steuerrecht und Zivilrecht oder das ABGB. In erster Linie ist das Wohnrecht aber im Rahmen des Mietrechts von Bedeutung.
Das Wohnrecht als Synonym für Mietrecht
Im Rahmen des MRG ist das Wohnrecht gleichbedeutend mit Mietrecht. Es umfasst alle Rechte und Pflichten, die der Vermieter und der Mieter mit dem Mietvertrag eingehen. Vor allem in Bezug auf die Kündigungsfristen, -termine und -gründe und die Vermittlungsgerechtigkeit ist das Wohnrecht wichtig. Insbesondere die Rechte des Mieters werden dabei gestärkt, es handelt sich um einen wichtigen Konsumentenschutz. So darf der Vermieter z.B. nicht grundlos kündigen oder die Wohnung unbefugt betreten. Das verstößt nämlich gegen die Befugnis des Mieters, die Wohnung oder das Haus unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen.
Ein häufiger Streitfall beim Wohnrecht – die Berechnung der Nebenkosten
Beim Mietzins sind die Betriebskosten oder Nebenkosten ein heikles Thema. Viele Mieter können die Auflistung nicht nachvollziehen, häufig werden zu hohe Kosten verrechnet. Dem Wohnrecht zufolge darf der Mieter den Vermieter um eine Offenlegung der Rechnung bitten und gegebenenfalls eine Rückzahlung fordern.
Wieso ein lebenslanges Wohnrecht bei der Hausübergabe zu empfehlen ist
Die Steuerreform 2015 hat viele Eigentümer dazu veranlasst, ihre Immobilien frühzeitig den Nachkommen zu schenken oder übertragen. Dabei ist unbedingt das Beanspruchen eines lebenslangen Wohnrechtes zu empfehlen. Damit wird nicht nur die eigene Bleibe gesichert, sondern der Bewohner behält sich ein gewisses Mitspracherecht vor. Zum Beispiel kann die Immobilie nicht einfach verkauft werden beziehungsweise bleibt das unentgeltliche Wohnrecht dann weiterhin bestehen. Auch wenn es im Moment als unwahrscheinlich erscheinen mag, dass die eigenen Kinder die Eltern aus der Wohnung hinauswerfen, ist das sehr häufig der Fall und die Ursache für jahrelange Rechtsstreits.
Auch wenn keine Übergabe an die Erben zu Lebzeiten geplant ist, sollte für die Angehörigen des Eigentümers ein Wohnrecht im Grundbuch verankert werden. Häufig versuchen die Erben die Partner der verstorbenen Person zu einer kleineren Immobilie zu überreden, um schneller an das Erbe zu kommen, obwohl gerade viele ältere Menschen eine vertraute Umgebung brauchen und den Wunsch hegen, möglichst lange in ihren Zuhause leben zu können.
Nießbrauch – Wie das Wohnrecht auf Lebenszeit geregelt werden kann
Eine umfangreichere und für den ehemaligen Eigentümer noch interessantere Art des Wohnrechts ist der Nießbrauch. Er bezeichnet nicht nur das Recht, lebenslang in dem Haus zu wohnen, sondern der Bewohner ist auch Nutznießer. Das bedeutet, dass er seine Wohnung nicht selbst bewohnen muss, sondern sie auch vermieten, jedoch nicht verkaufen darf. Diese Form des lebenslangen Wohnrechts ist rechtlich sicherer als ein Mietvertrag, da eine Kündigung oder Mieterhöhungen ausgeschlossen werden.
Das Wohnrecht im Grundbuch verankern
Wer sich ein Wohnrecht ausbedingt, muss dieses bei der Übergabe der Immobilie auch im Grundbuch verankern lassen. Nur so ist der ehemalige Eigentümer ausreichend davor geschützt, delogiert zu werden. Genauso sollten Regelungen der Kostenteilung an der Immobilie immer schriftlich festgehalten werden, beispielsweise für Betriebs- oder Modernisierungskosten.
Umgekehrt müssen Käufer darauf achten, ob ein solches eingetragenes Wohnrecht vorhanden ist. Denn es bleibt auch im Falle eines Verkaufs bestehen, sofern die Person mit dem Wohnrecht nicht einer Löschung zustimmt. Ansonsten kann das Wohnrecht nur durch den Tod des Wohnberechtigten beendet werden oder nach einem Nichtnutzungszeitraum des Wohnrechts von 30 Jahren. Beim Verkauf kann eine Abfindung an den Wohnberechtigten gezahlt werden, wodurch das Wohnrecht sinngemäß ausgezahlt wird. Der Wert des Wohnrechts wird hierfür anhand des Bewertungsgesetzes festgestellt. Je länger die geschätzte Lebenserwartung, desto höher fällt der Wert des Wohnrechts aus. Bei jüngeren Wohnberechtigten ist die Summe für eine Abgeltung also weitaus höher als bei älteren.
Das Recht auf günstiges Wohnen
Die aktuelle politische Diskussion um günstigen Wohnraum zeigt, dass es dringenden Handlungsbedarf in Bezug auf den Immobilienmarkt in Österreich gibt. Dass eine grundlegende Modernisierung des österreichischen Mietrechts seit langem dringend erforderlich ist, bestätigt auch die neu gegründete Plattform für Immobilienwirtschaft, in der sich, erstmals seit Jahrzehnten, alle wichtigen Player der Immobilienwirtschaft in Österreich zusammengetan haben. "Die komplexe Ausgangslage mit einer verzerrten Mietpreissituation, zerfurchten Vorschriften und historisch bedingten Ungerechtigkeiten bedingen gerade dazu eine Weiterentwicklung zu einem neuen und modernen Wohnrecht ", meint etwa Thomas Malloth, Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Österreich.
Faires Verhältnis von Leistung und Gegenleistung
Der Plattform geht es vor allem um eine ausgewogene Lösung, die von einem großen Expertengremium unter Beteiligung aller wichtigen Immobilienexperten aus Österreich gefunden werden soll. Dabei sollen die Interessen aller Seiten gleichermaßen eingebracht werden können. Udo Weinberger, Präsident des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft, fordert etwa, dass Vermieten leistbar bleiben muss: „Man kann eine top-ausgestattete Altbauwohnung in einem begehrten Wohnviertel nicht mit einer Sozialwohnung in einen Topf werfen. Ständig steigende Qualitätsansprüche seitens der Mieter schlagen sich auch im Preis nieder. Leistung und Gegenleistung müssen auf dem Wohnungsmarkt in einem fairen Verhältnis zueinander stehen."
Ruf nach Impuls für neuen Wohnraum
Einer der wichtigsten Impulse für leistbares Wohnen ist der Bau neuer Immobilien um damit den derzeitigen Überhang an Nachfrage mit einem gestiegenen Angebot zu begegnen. Das würde auch die Preise senken. Denn der ständig wachsenden Bevölkerung in den Ballungsräumen steht viel zu wenig Wohnraum zur Verfügung und nur ein ausreichendes Angebot an Wohnungen in jeder Lage und Ausstattung schafft eine optimale Versorgung zu fairen Preisen, meint etwa Wolfgang Louzek, Präsident des Verbandes der Institutionellen Immobilieninvestoren. „Es müssen beispielsweise Nachverdichtungen in Ballungsräumen wieder gefördert und nicht durch zahlreiche Vorschriften erschwert werden. Es gibt einen enormen Bedarf an modernen Rahmenbedingungen für Neubauten, aber auch für Sanierung und Umbauten", so Louzek weiter.
Ja zur bedarfsgerechten Zweckwidmung
Zur Frage der Zweckwidmung von Wohnbauförderung spricht sich Michael Pisecky, Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wiener Wirtschaftskammer klar für eine Wiedereinführung aus. Diese soll dem Bedarf angepasst sein. Pisecky hebt hervor, dass vor allem die Unterstützung von jungen Menschen und Jungfamilien im Mittelpunkt stehen soll. "Die Wohnbauförderung ermöglicht es jungen Menschen speziell mit einer geförderten Eigentumswohnung die Basis für ihre Vermögensbildung, Unabhängigkeit und Vorsorge für das Alter aufzubauen. Ich vermisse hier das politische Wollen, junge Menschen durch Wohnen im Eigentum auf ihrem Weg in die finanzielle Unabhängigkeit zu unterstützen", kritisiert Pisecky die aktuelle Situation.
