Kün­di­gung durch Ver­mie­ter

Ein Mann lebt als Hauptmieter mit seinem Lebensgefährten in einer Mietwohnung. Als er verstirbt, kündigt der Vermieter den Mietvertrag auf, da er das Eintrittsrecht des Lebensgefährten nicht anerkennt.

Immer öfter stellt sich in diesen und ähnlichen Fällen die Frage an das Gesetz, ob gleichgeschlechtliche Partner in das Mietrecht des verstorbenen Lebensgefährten eintreten können. Zu dieser Frage äußert sich grundsätzlich §14 Mietrechtsgesetz (MRG). Diese Bestimmung regelt das Mietrecht im Todesfall des Hauptmieters. Demnach hebt der Tod des Hauptmieters das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auf. Statt der Auflösung des Vertrages treten die eintrittsberechtigten Personen in das Mietverhältnis ein. § 14/3 MRG nennt als Eintrittsberechtigten unter anderem den "Lebensgefährten". Das MRG lässt jedoch offen, ob homosexuelle Partner ebenfalls als Lebensgefährten angesehen werden.

Zu diesen Fällen befragt, stellte der Oberste Gerichtshof (OGH) fest, dass der Begriff der Lebensgemeinschaft nicht die gleichgeschlechtliche Lebensgemeinschaft mit umfasst. Der OGH begründete diese Ansicht mittels historischer Interpretation. Auch die österreichische Regierung schloss sich dem Urteil des OGH an und behauptete, das Ziel des Eintrittsrechtes läge im Schutz der traditionellen Familie.

Ein Betroffener gab sich mit der Entscheidung des OGH jedoch nicht zufrieden und brachte eine Individualbeschwerde beim Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte (EGMR) wegen Verletzung des Diskriminierungsverbotes ein. Der EGMR stellte in der entsprechenden Entscheidung fest, dass die Rechtslage wonach der Vermieter dem gleichgeschlechtlichen Lebengefährten das Eintrittsrecht verweigern konnte, menschenrechtswidrig war. Der EGMR betrachtet demnach den Begriff ,,Lebensgefährte" als geschlechtsneutral. Seit dieser Entscheidung ist es auch homosexuellen Lebensgefährten möglich, nach dem Tod ihrer Partner, die Hauptmieter der gemeinsamen Wohnung waren, in den Mietvertrag einzutreten.

Für Wien hat der Gemeinderat eine für Gemeindewohnungen entsprechende Regelung gefunden. Diese Regelung ermöglicht den Eintritt des Lebensgefährten in den Mietvertrag des verstorbenen Hauptmieters, sofern diese bereits 2 Jahre im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und keine Kinder des Verstorbenen eintreten.

Der Vermieter kann einen Mietvertrag aufkündigen, wenn der Mieter von der Wohnung einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht. Dies ist der Fall, wenn durch eine wiederholte, längerwährende vertragswidrige Nutzung des Bestandsobjektes oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes erfolgte oder droht. Gänzlich ungewisse, in der Zukunft liegende Entwicklungen, gelten aber nicht als Kündigungsgrund.

Ein erheblicher nachteiliger Gebrauch liegt besonders für die Gefahr von Ungezieferbildung vor, wenn etwa Gerümpel angehäuft wird. Es wird als gerichtsbekannt angenommen, dass bei der Lagerung von Müllresten ein Nährboden für Ungeziefer gegeben ist. Dadurch sind bereits die Voraussetzungen für die Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG gegeben. Wichtig: Eine konkrete Ungezieferbildung muss noch nicht vorliegen.

Für die Aufkündigung durch den Vermieter muss aber kein Verschulden auf Seiten des Mieters vorliegen. Doch muss dem Mieter der nachteilige Gebrauch des Mietgegenstandes zumindest bewusst gewesen sein. Dabei ist aber nicht auf die subjektive, persönliche Erkennbarkeit des konkreten Mieters abzustellen, sondern auf den Maßstab eines durchschnittlichen Mieters. Erkennbar muss die Schädlichkeit eines bestimmten Verhaltens sein.