Bo­ni­täts­prü­fung

Wie Vermieter die Liquidität ihres Mieters einschätzen können

Vom Einkommensnachweis bis zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gibt es für Vermieter mehrere Möglichkeiten, potenzielle Neumieter in Sachen Liquidität unter die Lupe zu nehmen. Eine Bonitätsprüfung kann später viel Ärger ersparen. Das gilt auch für geplante Immobilienverkäufe.

Unter Bonität wird die Kreditwürdigkeit einer Privatperson oder eines Unternehmens verstanden. Die Bonität ist in diesem Sinne nicht mit dem Vermögen zu verwechseln. Hier geht es vielmehr darum, ob die Person schon Kredite aufgenommen hat, ob es ein Insolvenzverfahren gibt oder wie die Zahlungsmoral ist.

Ist mit einer pünktlichen Zahlung der Miete zu rechnen? So lautet die wichtigste Frage, die sich Vermieter stellen, wenn sie Mietinteressenten gegenüberstehen. Schließlich sollen sich Mietobjekte als Investition lohnen, was dann gewährleistet ist, wenn der Mieter zahlungskräftig ist. Mit einer Bonitätsprüfung bzw. mit der Vorlage einer Selbstauskunft vor dem Unterschreiben des Mietvertrages lässt sich dies herausfinden.

Als Vermieter kannst du von Wohnungsinteressenten eine eine Reihe von Daten fordern. Am einfachsten ist es, wenn du den potenziellen Neumietern vorgegebene Fragebögen aushändigst, die nur ausgefüllt werden müssen. Vor- und Nachname, Anschrift und Personalausweis-Kopie sollten darin ebenso enthalten sein wie Einkommensnachweise. Anhand der Nachweise kannst du die Höhe des monatlichen Nettoeinkommens überprüfen und sicherstellen, dass der Interessent regelmäßig genug Geld übrig hat, um die erforderliche Miete zu zahlen. Mit Hilfe des Mieternamens kannst du in der Insolvenzdatei des Justizministeriums kostenlos einsehen, ob er in der Vergangenheit eine Privatinsolvenz angemeldet hat. Zudem hast du die Möglichkeit, vom Interessenten die Vorlage einer Selbstauskunft einer Wirtschaftsauskunftei wie dem Kreditschutzverband von 1870 (KSV) zu verlangen.

Rechtlich sind Wohnungsinteressenten nicht zur Vorlage von Dokumenten wie Einkommensnachweisen oder anderweitigen Selbstauskünften verpflichtet. In attraktiven Wohngegenden mit großer Nachfrage sind die meisten Interessenten jedoch bereit, diese Auskünfte zu liefern. Hinsichtlich der erlaubten Fragen sind dem Vermieter jedoch rechtliche Grenzen gesetzt: Fragen zur Familienplanung oder einer geplanten Schwangerschaft sind ebenso unzulässig wie Fragen nach Nationalität oder Religion. Sollte der Mieter diesbezüglich die Auskunft verweigern, kann der Vermieter ihn ohne Nennung von weiteren Gründen ablehnen. Wenn der Mieter aber falsche Informationen erteilt und der Vermieter ihm nach Vertragsunterzeichnung deshalb kündigen will, ist das nicht möglich. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte deshalb ein umfangreiches persönliches Gespräch mit dem potentiellen Mieter führen und auf die Bonitätsprüfung auf keinen Fall verzichten. Da der Vermieter direkt mit etwaigen Zahlungsausfällen betroffen wäre, hat er ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse an der Zahlungsfähigkeit eines zukünftigen Mieters.

Wer selbst Mitglied beim KSV ist und bis zu 50 Mitarbeiter beschäftigt, zahlt pro Jahr 190 Euro für die Mitgliedschaft. Mit der Mitgliedschaft verbunden ist nicht nur eine wöchentliche Auflistung der aktuellen Insolvenzen, sondern auch ein Gutscheinpaket, in dessen Rahmen kostenfrei Bonitätsauskünfte und andere Serviceleistungen in Auftrag gegeben  werden können.

Die Informationen über die Zahlungsfähigkeit des Mieters oder Käufers sind dahingehend begrenzt, dass keine Daten über vorhandene Kredite preisgegeben werden. Diese werden nur zwischen Banken und Leasingunternehmen ausgetauscht, ebenso wie die Warnliste. Vermieter werden jedoch über von Gläubigern gemachte Zahlungserfahrungen, Insolvenzdaten und den Wirtschaftlichkeitsindex informiert. Der WIKEX ist ein Indikator für die Zahlungswilligkeit und Zahlungsfähigkeit von Personen. Er ermöglicht, künftige Zahlungsauffälligkeiten vorzeitig zu erkennen!

• Als Faustregel gilt: Der Mietzins sollte nicht mehr als 30 bis 40 Prozent vom monatlichen Nettoeinkommen des potenziellen neuen Mieters ausmachen.
• Bitte den Interessenten um Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, ausgestellt von seinem vorherigen Vermieter. Erkundige dich allerdings nicht selbst beim Vorvermieter, denn das ist rechtlich unzulässig, auch wenn zwischen Vermietern oftmals ein diesbezügliches stilles Abkommen herrscht, um sich gegenseitig zu schützen.

Nicht immer muss schlechte Bonität ein Zeichen für eine schlechte Zahlungsmoral sein. Vor allem bei Studenten, jungen Familien oder alleinerziehenden Elternteilen kann es sich um einen vorübergehenden finanziellen Engpass gehandelt haben. Wer dem Mieter oder Käufer trotzdem eine Chance geben will, kann zusätzlich einen Nachweis eines aktuell geregelten Einkommens einfordern. Denn manchmal wird eine Wohnung erst dann gemietet, wenn aufgrund einer Verbesserung der Liquidität eine größere Immobilie möglich wird.

Bei einem Immobilienverkauf muss freilich mehr auf Sicherheit gesetzt werden. Erfüllt der Käufer trotz guter Bonität seine Zahlungspflicht nicht fristgerecht, sollte ein Rücktritt vom Kaufvertrag ins Auge gefasst werden. Nach Ablauf einer im Vertrag vereinbarten Nachfrist ist der Rücktritt rechtsgültig und der Verkäufer bleibt der Immobilienbesitzer. In solchen Fällen ist es jedoch unbedingt zu empfehlen, sämtlichen Schriftverkehr über den Anwalt oder per Einschreiben abzuwickeln.

Viele Menschen wissen gar nicht, welche Informationen über sie gespeichert sind. Banken arbeiten z.B. sehr eng miteinander zusammen und tauschen Erfahrungen aus, um sich gegenseitig vor einer doppelten Kreditvergabe oder einem Zahlungsausfall zu schützen. Eine Privatperson, die noch nie eine Selbstauskunft über sich eingeholt hat, sollte das deshalb nachholen. Diese Bonitätsinformation ist nämlich eine wichtige Grundlage, um die Chancen auf einen Kredit selbst richtig einzuschätzen und demenentsprechend ein Finanzierungsvorhaben zu planen. Bei einer schlechten Bonität sollte mit hohen Zinsen und niedrigeren Beträgen gerechnet werden. So kann der Kreditwerber gleich mit realistischen Vorstellungen zur Bank gehen und einen guten Eindruck machen, da er seine finanziellen Möglichkeiten kennt.

Eine Kreditwürdigkeitsprüfung wird die Bank ohnehin noch selbst durchführen und anhand der vorliegenden Informationen und ihrer eigenen Beurteilung einen vertretbaren Kredit anbieten. Egal ob Baukredit, Wohnkredit oder Privatkredit – der Kreditnehmer kommt um eine Prüfung nicht herum. Eine Ausnahme kann der Sofortkredit sein, der über das Internet bei der Bank beantragt wird. Bei dieser Kreditform erfolgt die Zu- oder Absage innerhalb weniger Tage, die Banken sind weniger streng was die Sicherheiten angeht. Dieses Risiko lassen sie sich aber auch in Form von höheren Kreditzinsen bezahlen. Wer eine Bonitätsauskunft über sich selbst möchte, kann diese kostenlos beim Kreditschutzverband beantragen. Jede Privatperson hat das Recht auf eine kostenlose Selbstauskunft pro Jahr. Die Wartezeit kann dabei bis zu acht Wochen dauern.

Wer die Selbstauskunft Dritten vorlegen möchte, z.B. dem Vermieter, muss dafür bezahlen. Aktuell liegen die Kosten bei 22 Euro bei Selbstabholung, für das Verschicken wird ein Pauschalbetrag von 7,80 Euro verlangt. Eine solche Selbstauskunft wird innerhalb von einer Woche bearbeitet und verschickt, was auch wichtig ist, da Mietverträge schnell abgewickelt werden sollten und der Vermieter sicher keine zwei Monate warten möchte. Denn nachträglich, d.h. nach Vertragsunterzeichnung, kann er keine Selbstauskunft vom Mieter mehr einfordern bzw. kann eine nachträglich erwiesene schlechte Bonität nicht zum Kündigungsgrund gemacht werden.