Un­ter­mie­te - So sieht das Ge­setz aus

Auf den Vertrag achten

Vor allem in den österreichischen Städten ist die Untermiete eine beliebte Variante, um die Wohnkosten zu senken. Die Quadratmeterpreise bei großen Wohnungen sind deutlich günstiger als jene von kleinen Wohnungen. Gerade Studenten nutzen diese Chance in Form von WGs.

Grundsätzlich ist es wichtig, dass im Falle von Zwischenmiete oder dem gemeinsamen Bewohnen einer Wohnung immer ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Nur so hat der Untervermieter etwas in der Hand, falls es zu Zahlungsrückständen kommt, und es kann auch eine Kaution vereinbart werden, falls das Zimmer oder die Wohnung nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand hinterlassen wird.

Ein Untermietvertrag sieht ähnlich wie ein Mietvertrag aus, d.h. er enthält die Namen und Unterschriften von Untervermieter und Untermieter, die Bezeichnung des zu mietenden Objektes, die Höhe der Miete sowie der Betriebskosten usw.

Ein Untermieter hat dieselben Pflichten wie ein Hauptmieter oder die Hauptmieterin, jedoch nicht dieselben Rechte. Er muss sich an die Hausordnung halten, die Miete pünktlich bezahlen usw. Der Mieterschutz ist bei Untermietern aber weniger stark ausgeprägt. Kündigt der Hauptmieter die Wohnung, ist das gleichzeitig ein Kündigungsgrund gegenüber dem Untermieter. Der Hauptmieter kann ihn dem Vermieter als Nachfolger vorschlagen, dieser ist jedoch nicht dazu verpflichtet. Der Mieter hat aber die Pflicht, den Untermieter unverzüglich über die Kündigung zu informieren.

Bei einem Untermietvertrag muss der Untervermieter berücksichtigen, dass er als Hauptmieter immer noch der erste Ansprechpartner des Vermieters ist und er für Schäden haften muss und er eine Erhaltungspflicht hat. Dasselbe gilt für Mietausfälle. Zahlt der Untermieter nicht, bleibt die Verpflichtung zur Hauptmiete gegenüber dem Vermieter trotzdem bestehen, d.h. bei Nichtzahlung kann der Mieter verklagt werden.

Bei Mietern und Untermietern gilt dasselbe Prinzip für befristete Mietverträge, wenn sie in den Vollanwendungsbereich und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen. Der Vermieter bzw. die Vermieterin muss sich an die Mindestbefristungsdauer halten. Der Mieter bzw. Untermieter kann seinem Vermieter gegenüber das Untermietverhältnis nach einem Jahr kündigen und nach Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen, ohne dass noch weitere Zahlungsverpflichtungen bestehen würden.

Dadurch, dass der Untermieter kein Recht auf die Wohnung hat, wenn der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter kündigt, ist er stark von der Gunst des Untervermieters abhängig. Auch sonst gibt es einige Einschränkungen. So hat er z.B. kein Recht auf die Einsicht in die Betriebskostenabrechnung, auch kann er nicht vom Untervermieter notwendige Instandhaltungsmaßnahmen einfordern. Dafür ist der Vermieter zuständig, d.h. der Untervermieter müsste sich an diesen wenden. Gegenüber dem Untermieter hat der eigentliche Vermieter keine Verpflichtungen.

Im Allgemeinen ist der Schutz genauso gut wie bei einem Hauptmietverhältnis, d.h. der Hauptmieter darf nur dann kündigen, wenn Eigenbedarf besteht. Allerdings ist auch die Kündigung der Hauptmiete ein Grund. Ansonsten gilt eine Kündigungsfrist von einem Monat.

Bevor ein Untermietvertrag aufgesetzt wird, sollte der Hauseigentümer um Erlaubnis gebeten werden. Häufig gibt es auch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag. Ist dies nicht der Fall, darf der Mieter untervermieten, wenn nicht das gesamte Mietobjekt betroffen ist, wie es z.B. bei einem WG-Zimmer der Fall ist. Soll die ganze Wohnung untervermietet werden, muss unbedingt die Zustimmung vom Eigentümer eingeholt werden. Ist dies nicht rechtzeitig erfolgt, ist das Untervermieten ein Grund für eine Kündigung des Mietvertrages.

Sehr oft findet sich auf einem Mietvertrag die Überschrift "Untermietvertrag". Ob es sich in einem solchen Fall tatsächlich um Untermiete oder um Hauptmiete handelt, hängt von den Vertragspartnern ab.

Ist der Vermieter des Objektes der Eigentümer des Hauses oder Wohnungseigentümer des Mietobjektes, so handelt es sich um einen Hauptmietvertrag, ebenso wenn der Vermieter Mieter des gesamten Hauses ist. Der Unterschied zwischen Haupt- und Untermiete liegt etwa darin, dass im Falle einer Veräußerung der Liegenschaft der Erwerber an den Mietvertrag gebunden ist. Somit wird die Rechtsstellung des Mieters durch Veränderung auf Vermieterseite wie etwa Konkurszwangsversteigerung oder sonstige Veräußerung der Liegenschaft grundsätzlich nicht beeinträchtigt. Beim Untermietvertrag hingegen ist der Untermieter stets von der Rechtsstellung des Hauptmieters abhängig. Wird das Hauptmietverhältnis beendet, hat dies auch Auswirkung auf den Untermietvertrag.

Ebenso gelten die Vorschriften über den höchstzulässigen Mietzins nur für Hauptmietverträge. Deshalb kann die Untermiete in Österreich teuer werden. Bis zu 50 % Aufschlag von der eigentlichen Miete sind nicht selten. Für den Hauptmieter ist das ein lukratives Geschäft. Das gilt vor allem dann, wenn das Mietobjekt möbliert untervermietet wird. Für die Nutzung des Mobiliars kann ein einmaliger Aufpreis verlangt werden, häufig werden aber monatliche Raten dafür berechnet. Wichtig ist auch hier, dass die Kosten dafür im Vertrag festgehalten werden. Je nach Ausstattung kann der Untervermieter dadurch noch zusätzlich zu den maximal 150 % Miete für ihn lohnenswerte Nebeneinnahmen erzielen.

Allerdings muss daran gedacht werden, dass es sich bei der höheren Miete um Einkünfte handelt, die laut § 21 I EStG versteuert werden müssen. Dazu muss nicht ein Gewerbe angemeldet werden, es reicht die Eintragung als „Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“ in der Einkommenssteuererklärung, die jedes Jahr zusätzlich zur Arbeitnehmerveranlagung beim Finanzamt abzugeben ist. Versteuert werden müssen jedoch nur die Mehreinnahmen. Kostet die eigentliche Miete 600 € und werden 800 € verlangt, sind 200 € zu versteuern.

Da vielfach versucht wird, die Rechtsstellung des Mieters durch Vereinbarung eines Scheinuntermietvertrages zu beeinträchtigen, bestimmt § 2 Abs 3 MRG, dass der Untermieter als Hauptmieter anzusehen ist, wenn der Untermietvertrag nur zur Umgehung abgeschlossen wurde. Dies ist etwa der Fall, wenn Verwandte des Vermieters mit diesem einen Hauptmietvertrag abschließen und diese dann weiter untervermieten.

Der wesentliche Unterschied zwischen einer Untervermietung und einer Zwischenmiete ist, dass die Zwischenmiete zeitlich begrenzt ist und dies im Mietvertrag festgehalten ist. Der Zwischenmieter weiß somit, wann er wieder ausziehen muss, der Termin steht vorab fest. Anders als bei einer Untermiete muss der Hauptmieter den Vermieter über die Zwischenmiete informieren. Bei beiden Mietformen haftet der Hauptmieter, d.h. der Hauptmieter zahlt bei Zahlungsverzug des vorübergehenden Zwischenmieters die Miete. Deshalb kann von einem Zwischenmieter eine Kaution verlangt werden, die Höhe der Miete ist verhandelbar.

Der Hauptgrund, weshalb Untermieter aufgenommen werden, ist die finanzielle Erleichterung durch das Teilen der Miete. Gerade für Studenten wird so das Wohnen gemeinsam mit einem Mitbewohner in den teuren Städten wie Innsbruck oder Wien überhaupt erst möglich. So ist das Untervermieten für beide Parteien ein Weg aus der Wohnungsmisere.

Doch die Untermiete hat auch ihre Nachteile: Der Untervermieter darf z.B. nicht das ganze Mietobjekt, sondern nur einzelne Räume davon vermieten, außer wenn der Vermieter mit einer gesamten Vermietung einverstanden ist. Auch der Untermieter ist stark vom Untervermieter abhängig und muss sich bewusst sein, dass er in Streitfragen sehr wahrscheinlich den Kürzeren zieht.

Viele Eigentümer versuchen noch mehr aus ihrem Mietobjekt herauszuholen, indem sie eine Scheinmiete arrangieren. Das kann z.B. dadurch geschehen, indem die Immobilie an eine wirtschaftlich nahestehende Person vermietet wird und diese dann weiter untervermietet und höhere Mieten verlangt. Diese Vorgehensweise ist jedoch nicht rechtens. Der Untermieter kann laut Mietrechtsgesetz MRG bei einem Bezirksgericht eine Feststellungsklage einreichen, durch die er als Hauptmieter anerkannt wird.