Miet­preis für dei­ne Woh­nung be­stim­men

Die wohl wichtigste Frage bei Vermietung einer Wohnung ist neben der Suche nach potenziellen Mietenden, die Abklärung zur Miethöhe der Wohnung. Im österreichischen Mietrechtsgesetz ist geregelt, was du bei der Bestimmung zur Miethöhe beachten musst. Die wichtigsten dieser Bestimmungen erfährst du hier.

• Im Neubau kannst du den Mietpreis für deine Wohnung frei bestimmen. Wenn du ein Inserat bei ImmoScout24 anlegst, siehst du wie dein gewünschter Mietpreis im Vergleich mit ähnlichen Immobilien abschneidet
• Altbauwohnungen unterliegen dem österreichischen Mietrechtsgesetz (MRG); welche Bestimmungen du hierfür beachten musst erfährst du hier. 
• Im Altbau musst du deinen Gesamtmietzins nach dem Richtwertmietzins, sowie anfälligen Zu- und Abschlägen berechnen. 
  

Einige Wohnungstypen in Österreich fallen unter den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, was sich auf die Bestimmung des Mietpreises für deine Wohnung auswirkt. Wenn deine Wohnung nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt, kannst du den Preis der Wohnung selbst bestimmen. Hierbei ist es natürlich ratsam sich an die durchschnittlichen Mietpreise deiner Umgebung zu richten. Beim Inserieren deiner Wohnung auf ImmoScout24, siehst du einen direkten Mietpreisvergleich für Wohnungen, die ähnliche Kriterien wie deine erfüllen. 

Abweichungen vom Durchschnitt hängen vom generellen Zustand und der Ausstattung deiner Wohnung ab. So kannst du deinen Mietpreis über den durchschnittlichen Mietpreisbestimmungen ansetzen, wenn die Wohnung in einem guten oder sehr guten Zustand ist, in den letzten Jahren saniert wurde oder die Ausstattung von besonders hoher Qualität ist. Außerdem kann die Mietpreishöhe jährlich an die Inflation angepasst werden. 

Einer der wichtigsten Indikatoren, ob deine Wohnung dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt, ist das Alter deiner Wohnung.

In den folgenden Fällen unterliegt deine Wohnung nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und du kannst den Mietpreis daher frei bestimmen:

• Deine Wohnung befindet sich in einem Gebäude, welches aufgund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baugenehmigung errichtet wurde
• Deine Wohnung wurde aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu geschaffen (z.B. durch Um-oder Zubau oder Dachbodenausbau)

In den folgenden Fällen unterliegt deine Wohnung dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und du kannst den Mietpreis nicht frei bestimmen. Dann musst dich an den Richtwertmietzins halten:

• Mietwohnungen in Gebäuden, die vor dem 01. Juli 1953 errichtet wurden und mehr als 2 Mietgegenstände haben.
• Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor dem 09. Mai 1945 errichtet wurden und mehr als 2 Mietgegenstände haben
• Geförderte Neubauten wie Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen

Was ist der Unterschied zwischen einer Mietwohnung und einer vermieteten Eigentumswohnung?

Die Unterscheidung ist vor allem dann relevant, wenn sich deine Wohnung in einem Gebäude befindet, welches zwischen 1945 und 1953 errichtet wurde. Bei einer Mietwohnung handelt es sich um eine Wohnung in einem Mietshaus, welches sich komplett im Besitz einer einzelnen Person, einer Gesellschaft oder Firma befindet. Eine vermietete Eigentumswohnung liegt im Gegensatz dazu in einem Gebäude, in dem die Wohnungen unterschiedliche Eigentümer haben.

Es gibt allerdings auch Sonderfälle. Wenn deine Wohnung eine der folgenden Eigenschaften aufweist, unterliegt sie nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und ist daher auch vom Richtwertmietzins ausgenommen:

• Wohnungen in einem denkmalgeschützten Gebäude, jedoch nur sofern aus Gründen des Denkmalschutzes ein öffentliches Interesse an der Erhaltung des Gebäudes besteht und die Vermieter:innen nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel zur Erhaltung aufgewendet hat (der bloße Hinweis „Denkmalschutz“ – zum Beispiel im Mietvertrag – reicht nicht aus).

• „Luxuswohnungen“: gutausgestattete Wohnungen (Ausstattungskategorie A oder B) mit einer Größe von mehr als 130 m². Um einen angemessenen Hauptmietzins verlangen zu dürfen, muss die Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach Räumung durch die Vormieter:innen neu vermietet werden. Werden inzwischen Verbesserungsarbeiten durchgeführt, verlängert sich diese Frist um ein Jahr.

• Nachträgliche Mietzinsvereinbarung: wenn ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt und seit der Übergabe der Wohnung mindestens ein Jahr vergangen ist, können Mieter:in und Vermieter:in – nur schriftlich – einen angemessenen Hauptmietzins (z. B. statt eines niedrigeren Richtwertmietzinses) vereinbaren; die Mieter:innen müssen also – aus welchen Gründen auch immer – damit einverstanden sein. 

• Wohneinheit im Zusammenhang mit Geschäftsräumlichkeiten: für Geschäftsräumlichkeiten (die hier nicht behandelt werden) ist prinzipiell ein angemessener Mietzins zulässig. Wenn ein Mietgegenstand teils als Wohnung, teils als Geschäftsräumlichkeit genutzt wird, kann dann ein angemessener Mietzins wie für Geschäftsräume verlangt werden, wenn die Verwendung zu Geschäftszwecken überwiegt. 

• Vereinbarung einer befristeten Erhöhung des Hauptmietzinses: eine Überschreitung von sonst vorgeschriebenen Mietzinsgrenzen bis zum angemessenen Hauptmietzins kann auch erfolgen, wenn zur Deckung der Kosten von Erhaltungsarbeiten oder nützlichen Verbesserungen eine befristete Erhöhung des Hauptmietzinses zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen vereinbart wird. Solche Vereinbarungen müssen schriftlich erfolgen; Ausmaß, Dauer und Zweck der Zinserhöhung sind ausdrücklich festzuhalten. Das Mietverhältnis muss zum Zeitpunkt der Vereinbarung schon mindestens sechs Monate bestanden haben (es muss sich aber nicht um ein unbefristetes Mietverhältnis handeln). Mit dieser Möglichkeit zur Anhebung des Hauptmietzinses können Erhöhungsverfahren nach § 18 MRG vermieden werden, wenn Vermieter:innen und Mieter:innen sich über die durchzuführenden Verbesserungsarbeiten und deren Finanzierung einig sind. 

Fällt deine Wohnung nicht unter die zuvor genannten Kriterien der freien Mietpreisbestimmung, unterliegt sie der Vollanwendung des  österreichischen Mietrechtsgesetzes (MRG).  Der Mietzins muss sich demnach auch am österreichischen Mietrechtsgesetz (MRG) orientieren.

Um den Mietpreis einer solchen Wohnung zu bestimmen, muss auf den Richtwertmietzins zurückgegriffen werden, der je nach Bundesland und Lage unterschiedlich ist.

Zum 1. April alle zwei Jahre wird der Richtwertmietzins neu bestimmt, um sich an die Inflation anzupassen.

Hier findest du eine Tabelle von aktuell geltenden Richtwertmietzinsen (Stand April 2023) in allen österreichischen Bundesländern:

Stand: April 2023

Der Richtwertmietzins darf nicht als eine rechtlich festgelegte Obergrenze, sondern als die Orientierung für den Mietpreis einer gesetzlich geregelten Normwohnung verstanden werden. Eine Normwohnung gilt hierbei als eine Wohnung, die… ·     

• Eine Gesamtfläche zwischen 30m2 und 130m2 aufweist
• Zur Kategorie A zählt
• Einen ordnungsgemäßen Erhaltungszustand aufweist
• In durchschnittlicher Wohnumgebung liegt  

Zusätzlich zum Richtwertmietzins kommen Zu- oder Abschläge basierend auf der Ausstattung und dem allgemeinen Zustand der Wohnung und des Wohngebäudes. Diese Zu- und Abschläge sind durch das MRG kaum geregelt. Um dir einen Überblick über mögliche Zu- und Abschläge zum Mietzins zu verschaffen, kannst du dir den Mietzinsrechner der österreichischen Mietervereinigung ansehen.