Der Vermieter ist verantwortlich
Frieren oder doch selbst zahlen? Das fragten sich in der Vergangenheit viele österreichische Mieter, wenn Therme oder Boiler ausfielen. Jetzt sind die Pflichten von Vermietern und Mietern endlich gesetzlich geregelt.
Im Dezember 2014 beschloss der Nationalrat die zum 1. Jänner 2015 in Kraft getretene Wohnrechtsnovelle. In dem Gesetzespaket findet sich unter anderem die Regelung einer seit Jahren strittigen Frage: die Erhaltungspflicht von Heizthermen und Heißwasserboilern in Mietwohnungen.
Alte Rechtslage in Österreich
Bisher fand sich im österreichischen Mietrecht keine eindeutige Regelung zur Erhaltungspflicht von Heiz- oder Warmwasserthermen. Urteile des Obersten Gerichtshofs konnten die Situation nicht klären, sondern lediglich feststellen, dass laut Mietrechtsgesetz (MRG) weder der Vermieter noch der Mieter verpflichtet waren, für Reparatur oder Ersatz des Gerätes aufzukommen. Dem Mieter wurde lediglich das Recht auf Mietzinsminderung zugesprochen, solange seine Therme defekt war. Wer aber nicht auf Dauer frieren oder unter der kalten Dusche stehen wollte, musste die Reparatur meist notgedrungen aus eigener Tasche bezahlen – eine hohe Belastung für Familien mit geringem Einkommen.
Neu: Thermen-Erhaltungspflicht des Vermieters
Seit dem 1. Januar 2015 bzw. der Wohnrechtsnovelle muss nun der Vermieter die Kosten für Reparatur oder Ersatz einer Therme oder eines Boilers übernehmen, wenn diese Geräte mitvermietet wurden. Die Regelung gilt nicht nur für neu abgeschlossene, sondern auch für bestehende Mietverträge – und zwar auch, wenn im Mietvertrag bisher etwas anderes vereinbart war. Mieter, die in der Vergangenheit eine mitgemietete Therme oder einen Boiler auf eigene Kosten haben reparieren lassen, können dafür allerdings nicht rückwirkend Erstattung vom Vermieter verlangen.
Brennwert-Therme statt Gastherme
Wer seine alte Therme gegen ein neueres, gleiches Modell tauschen möchte, könnte Pech haben. Seit September 2015 gilt in Österreich die Ökodesign-Richtlinie der EU. Alte Gasthermen sind laut dieser Regelung nicht mehr erlaubt, sondern nur noch neue Brennwert-Thermen, die im Vergleich um bis zu 15 Prozent weniger Energie verbrauchen, um dieselbe Leistung zu bringen. Bei einer Brennwerttherme wird annähernd der ganze Energiegehalt des eingeschleusten Erdgases genutzt. Sie funktioniert wie eine Gastherme, nur dass das Abgas auch verwendet wird, indem es abgekühlt wird und die Energie des Wasserdampfs wiederverwertet wird. Wer ein Gerät austauscht oder zum ersten Mal installiert muss darauf achten, dass es sich um eines mit dieser neuen Technologie handelt. Alte Geräte, die noch funktionieren, müssen aber nicht ausgetauscht werden, sie dürfen so lange verwendet werden, bis sie von selbst kaputtgehen.
Wechsel von einer Gastherme zu einer Brennwerttherme
Wenn nicht mehrere Parteien denselben Kamin nutzen, ist ein Wechsel der Therme relativ unkompliziert. In den Kamin muss ein Schlauch eingezogen werden und die Therme benötigt einen Abfluss für das Kondenswasser. Im direkten Vergleich ist eine Brennwerttherme zwar etwas teurer als eine Gastherme, doch der Preisunterschied relativiert sich recht schnell, weil weniger Energie aufgewendet werden muss und der Betrieb dementsprechend günstiger ist. Ca. 10 Prozent Ersparnis können eingeplant werden.
Wenn der Mieter die Therme selbst installiert
Anders ist die Rechtslage, wenn der Mieter eine preisgünstige Wohnung ohne Therme oder Boiler bezogen hat und selbst ein entsprechendes Gerät einbaut. In diesem Fall trägt auch in Zukunft nicht der Vermieter, sondern der Mieter die Kosten für Reparaturen oder Austausch der Therme. Der ursprüngliche Gesetzesentwurf sah auch für diesen Fall die Erhaltungspflicht des Vermieters vor, was aber im Zuge des parlamentarischen Beratungsprozesses geändert wurde.
Geltungsbereich der neuen Bestimmungen
Die Regelungen der Wohnrechtsnovelle gelten sowohl für Wohnungen, die in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen, wie auch diejenigen im Teilanwendungsbereich des Gesetzes und für Genossenschaftswohnungen. Ausgenommen sind lediglich die sogenannten Vollausnahmen des MRG, wie zum Beispiel Dienstwohnungen, Zweit- und Ferienwohnungen oder Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern, für die der Mietvertrag nach 2001 abgeschlossen wurde.
Rechtfertigung von Mieterhöhungen
Manche Mieter fürchten, dass sie aufgrund der veränderten Gesetzeslage mehr Miete bezahlen müssen. Eine Mietsteigerung im Zusammenhang mit der neu festgeschriebenen Erhaltungspflicht für Heizthermen und Wärmegeräte ist aber in Altbauten vom Gesetz her ausgeschlossen. Für Genossenschaftswohnungen käme eine Erhöhung nur dann infrage, wenn bisherige Spielräume beim Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag nicht ausgeschöpft sind. Im frei finanzierten Neubau wäre eine Mieterhöhung bei Neuvermietungen möglich. In bestehende Verträge darf der Vermieter aber nicht einseitig eingreifen.
Zeitintervalle zur Thermenwartung
Je nachdem, wie alt die Therme ist, können kürzere oder längere Intervalle bei der Wartung notwendig sein. Für gewöhnlich erfolgt alle zwei Jahre eine Kontrolle durch den Monteur, bei älteren Geräten sollte eine jährliche Überprüfung vorgenommen werden.
Zur Wartung gehören die Reinigung und die Überprüfung der Funktionstüchtigkeit sowie der Austausch von Verschleißteilen. Dafür können Kosten für das Ersatzteil anfallen, die Wartung selbst wird meist pauschal berechnet.
Mieter kann im Notfall die Reperatur selbst in Auftrag geben
Wenn es dringend notwendig ist, z.B. im Winter, und der Vermieter nicht sofort reagiert, kann der Mieter im Rahmen einer Wartung eine Reparatur in Auftrag geben. Das vorgestreckte Geld darf er vom Vermieter zurückfordern. Sollte dieser sich weigern, die Rechnung auszugleichen, kann sich der Mieter an eine Schlichtungsstelle oder den Mieterschutz wenden. Eigenmächtig einfach die Miete anteilig zu reduzieren ist nicht erlaubt. Das gilt als nicht geleistete Mietzahlung und kann zu einem Mahnverfahren mit entsprechenden Spesen führen.
Warum sich der Wechsel der Therme gleich doppelt lohnt
Mit einer neuen Therme können nicht nur Energiekosten gespart werden, sondern es gibt auch attraktive Förderung für den Wechsel. Im Schnitt sind – je nach Förderportal – bis zu 1.000 Euro an Förderung möglich, sofern vorher ein altes Gasgerät verwendet wurde. Eine Bedingung für diese Förderungen ist, dass gleichzeitig ein Vertrag beim neuen Energieanbieter, der den Zuschuss anbietet, abgeschlossen wird. Auch die Stadt Wien bzw. die Landeshauptstädte sowie die einzelnen Bezirke bieten ähnliche finanzielle Unterstützungen für mehr Energieeffizienz an.
