Be­triebs­kos­ten

Was sie sind und wie hoch sie sein dürfen

Zusätzlich zu der eigentlichen Miete muss ein Mieter jeden Monat auch noch Betriebskosten zahlen. Oftmals sorgen gerade diese Mehrkosten für Streitigkeiten. Die Höhe und die einzelnen Kostenpunkte sind nicht immer eindeutig. Eine offene Rechnungslegung ist für beide Seiten zu empfehlen.

Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch den Betrieb der Liegenschaft anfallen bzw. im Falle einer Miete sind es jene Kosten, die durch das Bewohnen des Wohnobjektes entstehen, wie z.B. die Kosten für Strom und Wärme. Zusätzlich zu den Betriebskosten gibt es noch Verwaltungskosten, die aber in der Miete bereits inklusive sind. Dazu gehören z.B. Kosten für die Bestellung eines Hausverwalters, Instandhaltungsmaßnahmen, Reparaturen, die Reinigung des Stiegenhauses usw.

Ein Mieter, welcher in den Vollanwendungsbereich des MRG fällt, hat neben dem Hauptmietzins folgende Betriebskosten zu bezahlen:

• Wasserkosten
• Abwasserkosten
• Rauchfangkehrer
• Müllabfuhr
• Schädlingsbekämpfung
• Stiegenhaus- und Hofbeleuchtung
• Versicherung gegen Schäden wie Feuer
• Hausbesorgerkosten
• Kosten für die Verwaltung

Eine gesetzliche Regelung, welche Betriebskosten ein Mieter im Einzelfall zu bezahlen hat, gibt es für Mietverhältnisse im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes MRG sowie im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz WGG und im Heizkostenabrechnungsgesetz HeizKG.

Die Höhe der Kosten hängt in erster Linie von der Größe der Wohnung und von der Anzahl der Mietparteien in einem Haus ab. Um eine genaue Vorstellung von den zu erwartenden Kosten zu bekommen, lohnt sich die Berechnung mit einem Betriebskostenrechner. Wer die genaue Adresse, die Anzahl der Quadratmeter der Wohnung und des Hauses sowie den Betriebskostenschlüssel angibt, kann relativ genaue Angaben erhalten. Der Rechner ist deshalb auch sehr als Grundlage für Verhandlungen bei einem zukünftigen Mietvertrag zu empfehlen.

Laut Betriebskostenspiegel der österreichischen Mietervereinigung sind die durchschnittlichen Betriebskosten im Vergleich zum vorigen Jahr aber erneut gestiegen. Seit 2012 beträgt der Mehraufwand für den Mieter fast 3,5 Prozent pro Jahr. Im vorigen Jahr lag er bei knapp unter 2 Euro pro Quadratmeter, wobei es deutliche regionale Unterschiede innerhalb Österreichs gibt. Den größten Anteil macht die Hausreinigung aus, gefolgt von Versicherungen, Wasser, Abwasser, Kanal, Verwaltung usw.

Betriebskosten werden nach dem Prinzip der Verteilungsgerechtigkeit aufgeschlüsselt, d.h. jeder Mieter zahlt anteilig für die von ihm allein genutzte Fläche und darüber hinaus werden die Kosten für die allgemein genutzten Flächen auf die Mieter aufgeteilt. Der Verteilungsschlüssel richtet sich nach der Größe der Wohnfläche, die Anzahl der Bewohner einer Mieteinheit spielt dabei keine Rolle.

Ein Vermieter darf nicht einfach beliebig hohe Betriebskosten verlangen, sondern er muss sich beim Ermitteln an den tatsächlich anfallenden Kosten orientieren. In diesem Sinne ist er zu einer Rechnungslegung am Ende jedes Geschäftsjahres verpflichtet, d.h. der Mieter hat ein Recht auf die Einsicht in die Rechnungen des Vermieters. Wird nicht bis zum 30. Juni des Folgejahres die Rechnung automatisch ausgelegt, kann der Mieter dies bei einer Schlichtungsstelle einfordern.

Der Vermieter darf bei einer Betriebskostenpauschale jedes Jahr die Betriebskosten anheben, und zwar um bis zu 10 Prozent zusätzlich zum Anteil an den tatsächlichen Betriebskosten. Eine Betriebskostenabrechnung muss alle Einnahmen und Ausgaben, die mit der Instandhaltung und dem Betrieb einer Immobilie verbunden sind, auflisten, und zwar inklusive der dazugehörigen Belege.

Die Betriebskosten können in der tatsächlich angefallenen Höhe oder als Pauschalvorschreibung (Jahrespauschalverrechnung) verrechnet werden. Im zweiten Fall werden monatlich gleichbleibende Beträge verrechnet. Dadurch kann der Mieter die monatlichen Mietraten sehr gut kalkulieren. Bei einem Verrechnen der tatsächlich angefallenen Betriebskosten werden jährlich die Betriebskosten an den Verbrauch angepasst. In der Jahresabrechnung werden die bisherigen Betriebskosteneinnahmen den tatsächlich angefallenen Kosten gegenübergestellt. Ein Überschuss muss den Mietern im Falle einer nicht pauschalierten Betriebskostenabrechnung erstattet werden, umgekehrt muss er zu wenig gezahlte Betriebskosten nachzahlen. Gegen die Abrechnung kann der Mieter binnen 3 Jahren ab Aushang Einwendungen erheben.

Vor allem Erhaltungs- und Reparaturkosten fallen beispielsweise nicht darunter. Diese muss der Vermieter aus den Mietzinseinnahmen bezahlen. Sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter ist wichtig zu prüfen, ob es sich um eine Wohnung handelt, die dem allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch ABGB mit freien Vertragsvereinbarungen unterliegt. Ist dies nicht der Fall, muss der Vermieter sämtliche Kosten selbst tragen. Deshalb ist es so wichtig, dass diese Kosten im Mietvertrag genau definiert sind.

Wer einen Rechner zurate zieht oder selbst Berechnungen anstellen möchte, muss berücksichtigen, dass sich die Preise für die einzelnen inkludierten Leistungen unterscheiden können. Sie sind von Region zu Region, aber auch von Anbieter zu Anbieter verschieden. Der Mieter hat laut Konsumentenschutz und Mietrechtsgesetz das Recht, am Ende des Geschäftsjahres einen Einblick in die gesamte Betriebskostenabrechnung des Vermieters zu erhalten. Mithilfe des BK-Schlüssels, der für die Wohnung gilt und den Anteil an der Gemeinschaftsanlage miteinberechnet, kann ermittelt werden, ob die Kosten angemessen sind. Ist dies nicht der Fall, sollte sich der Mieter ehestmöglich an die Mietervereinigung wenden und eventuell die eigene mit den Rechnungen der anderen Mieter bezüglich einer Verteilungsgerechtigkeit vergleichen.

Allgemeine Angaben zu den Betriebskosten sind bei einem Haus besonders schwer. Die Größe, die Anzahl der Bewohner, die Art der Heizsysteme, das Nutzungsverhalten usw. machen eindeutige Werte kaum möglich. Im Schnitt ist bei einer 150 Quadratmeter großen Wohnfläche aber mit ca. € 250 bis € 300 zu rechnen. Hinzu kommen noch die verschiedenen Versicherungen sowie in den meisten Fällen auch die Raten für den Kredit, der für den Hauskauf aufgenommen werden musste. Wer bereits zuvor in einem vergleichbar großen Haus wohnte, kann sich an den bisherigen Betriebskosten orientieren und sie für den Quadratmeter ausrechnen und auf das neue Miet- oder Kaufobjekt umlegen.

Wenn es sich um einen Mietvertrag ohne pauschalierte Betriebskosten handelt, muss der neue Mieter bei Bedarf die Nachzahlung am Ende des Geschäftsjahres leisten bzw. kann er umgekehrt von einer Gutschrift profitieren. Besonders ab der zweiten Jahreshälfte ist es deshalb als Mieter ratsam, mit dem Vermieter zu vereinbaren, dass dieser für die bis zum Bezug angefallenen Nachzahlungen selbst übernimmt. Eine solche Vereinbarung sollte im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden. Vor allem bei vermieteten Häusern können die Mehrkosten sonst unerwartet hoch sein.

Bei der Vermietung einer Immobilie, welche sich im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes befindet, sind nur die taxativ aufgezählten Ausgaben als Betriebskosten auf die Mieter überwälzbar. Einkommensteuerrechtlich wird es sich in der Regel um einen sofort absetzbaren Aufwand handeln. Als Aufwand im Sinne des Steuerrecht gilt:

• Wassergebühren
• Überprüfung der Wasserleitung
• Abwasser- bzw. Kanalbenützungsgebühren
• Rauchfangkehrerkosten
• Kanalräumung
• Unkrautabfuhr
• Schädlingsbekämpfung
• Kosten der Beleuchtung im Haus (Flur, Keller etc.)
• Feuerversicherung
• Haftpflichtversicherung und alle Versicherungen, die mit Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter unter den Betriebskosten verrechnet werden können
• die liegenschaftsbezogenen öffentlichen Abgaben, wie Grundsteuer und Gehsteigabgaben

Die Betriebskosten können gemäß §21 MRG als monatliche Einzelvorschreibung, also in der tatsächlich angefallenen Höhe, oder als Pauschalvorschreibung (Jahrespauschalverrechnung) verrechnet werden. Im zweiten Fall werden monatlich gleichbleibende Beträge verrechnet. Die tatsächlich angefallenen Betriebskosten werden dann jährlich abgerechnet und sind bis spätestens zum 30. Juni des Folgejahres im Haus zur Einsicht aufzulegen. In der Abrechnung werden die bisherigen Betriebskosteneinnahmen den tatsächlich angefallenen Kosten gegenübergestellt. Ein Überschuss muss den Mietern erstattet werden oder verrechnet werden. Ein Negativsaldo ist von den Mietern nachzuzahlen. Gegen die Abrechnung kann der Mieter binnen 3 Jahren ab Aushang Einwendungen erheben. Erfolgt kein Aushang, kann man diesen bei der Schlichtungsstelle beantragen. Bei der Jahrespauschalverrechnung kann der Vermieter die Betriebskostenvorschreibung im Folgejahr um maximal 10 Prozent erhöhen.

Für alle anderen Mietverhältnisse trägt grundsätzlich gemäß §1099 ABGB der Vermieter die Betriebskosten. Eine abweichende Vereinbarung ist jedoch möglich. Wird daher zwischen Mieter und Vermieter vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, sollte festgehalten werden, dass unter Betriebskosten diejenigen des § 21 MRG zu verstehen sind.

Allgemeine Angaben zu den Betriebskosten sind bei einem Haus besonders schwer. Die Größe, die Anzahl der Bewohner, die Art der Heizsysteme, das Nutzungsverhalten usw. machen eindeutige Werte kaum möglich. Im Schnitt ist bei einer 150 Quadratmeter großen Wohnfläche aber mit ca. € 250 bis € 300 zu rechnen. Hinzu kommen noch die verschiedenen Versicherungen sowie in den meisten Fällen auch die Raten für den Kredit, der für den Hauskauf aufgenommen werden musste. Wer bereits zuvor in einem vergleichbar großen Haus wohnte, kann sich an den bisherigen Betriebskosten orientieren und sie für den Quadratmeter ausrechnen und auf das neue Miet- oder Kaufobjekt umlegen.

Die Betriebskosten werden sich laut dem Österreichischen Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI) um etwa sechs Prozent erhöhen. Grund dafür sind Gebühren für Wasser und Abwasser- und Müllentsorgung. Erstere werden zum ersten Mal seit 1995 angehoben, dafür gleich um 33 Prozent, Kanal und Müll (zuletzt 2009) um sechs Prozent. Der Betriebskostenspiegel der Mietervereinigung zeigt: die derzeitigen (vor der Erhöhung) Betriebskosten in Wien liegen bei durchschnittlich 1,64 Euro pro Monat und Quadratmeter. Sie setzen sich wie folgt zusammen:

• 24,2% Versicherung
• 24% Reinigung
• 15,8% Verwaltung
• 11% Müll
• 9% Kanal
• 7% Wasser
• 8,9% Sonstiges

In den Einkommensteuerrichtlinien (Rechtsmeinung des Finanzministeriums) ist vorgesehen, dass im MRG-vollverrechnungspflichtigen Objekten die Betriebskosten bei den Einnahmen bzw. bei den Ausgaben außer Ansatz gelassen werden können. Dies gilt jedoch nicht bei der Eigenverwaltung durch den Hauseigentümer. Zumindest diese Verwaltungskosten müssen unter den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in diesem Fall aufscheinen, umsteuerrechtlich sind sie ohnedies im Gesamtbetrag der Betriebskostenakonti und der Abrechnungsgrößen unter den umsatzsteuerpflichtigen Einnahmen enthalten.

Eine Verrechnung mit der Umsatzsteuer an sein Haus ist beim Alleineigentümer aufgrund der Unternehmereinheit ohnedies nicht vorgesehen. Bei Hausgemeinschaften wird es sich in der Regel ebenso um einen nichtsteuerbaren Innenumsatz des Miteigentümers gegenüber seiner Hausgemeinschaft handeln. Der Eigenverwalter darf jedoch die mit der Verwaltung verbundenen Aufwendungen als Werbungskosten abziehen. Dazu zählen unter anderem seine Fahrtkosten, Büromaterial, Telefonkosten und dergleichen. Ein anteiliges Arbeitszimmer wird ihm nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes jedoch nicht zugestanden, auch bei einer größeren Anzahl von Vermietungsobjekten. Wenn im Einzelfall auch die Hausbetreuung durch den Eigentümer und Vermieter vorgenommen wird, kann ein entsprechender Aufwand auch für die Eigenbetreuung, soweit er einem Fremdvergleich standhält, unter die Betriebskosten in der Jahresabrechnung gemäß § 21 MRG eingerechnet werden. Einkommensteuerrechtlich sind, ähnlich wie bei der Eigenverwaltung, nur die tatsächlich verausgabten und damit verbundenen Aufwendungen als Werbungskosten abzugsfähig. Demnach nicht die Kosten der eigenen Arbeitszeit oder fiktive Lohnkosten, wohl aber Fahrtkosten, Reinigungsmaterial und ähnliches.

Auch die Anschaffungskosten für Geräte, welche für die Hausbetreuung anzuschaffen sind, können einkommensteuerrechtlich allenfalls über die Nutzungsdauer abgesetzt werden, sind jedoch nicht gesondert unter den Betriebskosten ansetzbar, vielmehr in den pauschalen Honoraren der Hausbetreuer abgedeckt. Davon ausgenommen sind Kleingeräte (Besen etc.) sowie Materialien (Streusand), welche auch unter den Betriebskosten verrechenbar sind. Tipp: Betriebskosten können nur im Vollanwendungsbereich des MRGs als Durchläufer behandelt werden. Diesfalls auch nur im Einkommensteuerrecht und nur bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Im Betriebsvermögen müssen die Betriebskosten auch ertragssteuerrechtlich in der Abrechnung aufscheinen.