Wann das Untervermieten erlaubt ist
Besonders in den österreichischen Städten teilen sich viele Mieter die Wohnung mit einem Untermieter, um sich die hohen Mieten leisten zu können. Das birgt ein gewisses Konfliktpotential, insbesondere dem Vermieter gegenüber. Ist das Untervermieten erlaubt, oder kann es der Vermieter verbieten?
Dürfen sich Mieter ohne weiteres einen Untermieter holen?
Laut österreichischem Mietrechtsgesetz ist das Untervermieten einer Mietwohnung erlaubt. Es muss dafür nicht das Einverständnis des Vermieters eingeholt werden. Es ist dennoch zu empfehlen, den Vermieter um Erlaubnis zu fragen oder ihn zumindest über die Untermiete zu informieren. Ist der Vermieter mit dem Untermieter nicht einverstanden, ist das kein gültiger Kündigungsgrund.
Welche Regeln gibt es zum Untervermieten einer Mietwohnung?
Wer untervermietet, darf die Wohnung nicht zur Gänze vermieten. Das wäre ein gültiger Kündigungsgrund für den Vermieter. Zur Untermiete können lediglich einzelne Räume, also etwa WG-Zimmer angeboten werden, der Hauptmieter muss ebenfalls in der Wohnung wohnen. Nur wenn sich der Vermieter mit der gänzlichen Untervermietung einverstanden erklärt – etwa aufgrund eines längeren Auslandsaufenthaltes des Hauptmieters – ist diese erlaubt. Dem Mieter ist in solchen Fällen zu empfehlen, sich eine Einverständniserklärung unterschreiben zu lassen.
Wann kann der Vermieter das Untervermieten verbieten?
Ist die Zahl der Bewohner zu hoch oder wird der Hausfrieden gestört, kann der Vermieter dem Hauptmieter zwar nicht kündigen, er kann aber eine Unterlassungsklage einreichen.
Welche Bestandteile hat ein Untermietvertrag?
Ein Untermietvertrag sollte nie ausschließlich per Handschlag besiegelt, sondern in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Dazu gehört eine genaue Beschreibung der vermieteten Räumlichkeiten, die Höhe des Mietzinses und das Zahlungsdatum, Vereinbarungen im Falle eines Auszuges, das Datum der Befristung und die Hausordnung. Der eigene Mietvertrag kann dabei eine hilfreiche Vorlage sein. Anders als bei einem Hauptmietverhältnis gibt es bei einem Untermietverhältnis nämlich weniger rechtliche Regelungen.
Wie hoch darf die Miete für den Untermieter sein?
Ein weiterer Grund für die Kündigung des Hauptmietverhältnisses kann ein zu hoher Untermietzins sein. Dieser darf laut österreichischem MRG maximal 150 Prozent des Hauptmietzinses betragen.
Darf dem Untermieter ohne Weiteres gekündigt werden?
Der Hauptmieter übernimmt als Untervermieter alle Pflichten, die auch ein regulärer Vermieter zu erfüllen hat. Das bedeutet, dass dem Untermieter bei einer fest zugesagten Vertragslaufzeit nicht vorher gekündigt werden kann, auch muss er eine Kündigungsfrist einhalten. Kündigt er selbst die Wohnung und gibt er dem Untermieter nicht rechtzeitig Bescheid, wird er dem Untermieter gegenüber schadenersatzpflichtig.
Allerdings kann der Untervermieter im Vergleich zu einem Vermieter das Mietverhältnis schneller kündigen. So reicht es etwa aus, wenn ein Eigenbedarf des Hauptmieters vorliegt oder seine Interessen verletzt werden. Das ist bereits dann der Fall, wenn der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stört, etwa durch regelmäßige Partys.
Worauf sollte der Untervermieter achten?
Wer einen Untermieter hat, muss bedenken, dass er für diesen gegenüber dem Vermieter haftet. Zahlt der Untermieter seine Miete nicht, muss der Hauptmieter sie trotzdem termingerecht dem Vermieter zahlen. Dasselbe gilt für Schäden, die durch den Untermieter entstanden sind und über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen. Auch wenn der Untermieter laut Untermietvertrag dafür aufkommen muss, muss letzten Endes der Mieter zahlen, wenn der Untermieter seiner Verpflichtung nicht nachkommt.
Wie kann der Untermieter zum Hauptmieter werden?
Besonders bei Studentenwohngemeinschaften mit einem häufigen Wechsel der Bewohner ergibt sich schnell das Problem, dass auch der Untermieter ausziehen muss, wenn der Hauptmieter die Mietwohnung kündigt. Unabhängig davon, wie lange der Untermieter schon in der Wohnung gewohnt hat und wie pünktlich er die Miete gezahlt hat, hat er keinen Anspruch auf die Wohnung. Der Hauptmieter kann den Untermieter als neuen Mieter vorschlagen, der Vermieter kann aber ohne Nennung von Gründen ablehnen. Der Vertrag zwischen Untervermieter und Untermieter ist für den Vermieter nicht bindend.
Welche weiteren Nachteile ergeben sich für den Untermieter?
Abgesehen von dem weniger guten Kündigungsschutz kann es insbesondere bei den Betriebskosten zu Unstimmigkeiten kommen. Anders als der Hauptmieter hat der Untermieter nicht das Recht auf Einsicht in die Betriebskostenabrechnung. Er muss sich darauf verlassen, dass der Hauptmieter fair abrechnet.
