Manchmal ist es sehr schwer, frühzeitig aus dem Mietvertrag herauszukommen. Eine Lösung für das Problem kann ein Nachmieter sein. Da der Mieter für die Suche verantwortlich ist, muss er sich auch genau über die Rechtslage und seine Pflichten informieren.
Wie sieht die Rechtslage beim Suchen von einem Nachmieter aus?
Wenn ein Mieter früher aus dem zeitlich begrenzten Mietvertrag aussteigen möchte oder die Kündigungsfrist von üblicherweise drei Monaten nicht einhalten kann, ist er für die Nachmietersuche selbst verantwortlich. Findet er vor dem Umzug niemanden, der die Wohnung zwischenzeitlich mieten möchte, muss er bis zum Vertragsende die Miete weiterhin zahlen. Weigert er sich zu zahlen, kann der Vermieter die Kaution einbehalten.
Kann der Mieter problemlos vorzeitig kündigen?
Es gibt in Österreich die weit verbreitete Meinung, dass der Mieter dem Vermieter drei Nachmieter vorschlagen kann, und dass dies ausreicht, um vorzeitig kündigen zu können. Doch das ist ein Irrglaube. Zwar kann er einen Nachmieter vorschlagen und früher aus dem Vertrag aussteigen, wenn eine lückenlose Übergabe erfolgt, doch der Vermieter muss sein Einverständnis geben. Er ist nicht dazu verpflichtet, aus einem der drei Bewerberbögen auszuwählen, sondern kann alle drei ablehnen, ohne dass der Mieter dadurch seiner Zahlungspflicht enthoben wäre. Der Vermieter einer Immobilie muss nur dann einen Nachmieter akzeptieren, wenn es eine entsprechende Nachmieterklausel im Mietvertrag gibt.
Was tun, wenn der Vermieter die vorgeschlagenen Nachmieter ablehnt?
Der Mieter darf einen Nachmieter suchen, ist jedoch auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen. Sollte dieser den Bewerber nicht akzeptieren, hat der Mieter die Möglichkeit, die Wohnung für den verbleibenden Zeitraum unterzuvermieten. Für den Untermieter ist es ein Nachteil, wenn er nicht der direkte Mieter ist. Sollte der ursprüngliche Mieter den Vertrag kündigen, muss der Untermieter nach drei Monaten ausziehen. Er hat keinen Anspruch auf die Immobilie.
Wie wird die Suche nach einem Nachmieter leichter?
Wer früher umziehen möchte, sollte sich rechtzeitig um die Nachfolge kümmern - am besten lange vor den Kündigungsfristen. In manchen Regionen, wie beispielsweise Wien oder anderen österreichischen Studentenstädten ist es nicht schwer, mit Zeitmietverträgen die Kündigungsfrist zu umgehen. Auch für eine Dachgeschosswohnung oder eine Altbauwohnung, die generalsaniert ist, findet sich sicher schnell ein Interessent. In ländlichen Regionen kann es hingegen sehr lange dauern, bis sich ein Mieter für ein Zimmer findet. Steht bereits zum Monatsanfang fest, dass die Wohnung gekündigt werden muss, sollten die vier Wochen bis zur nächsten Kündigungsmöglichkeit nicht ungenutzt bleiben.
Die Suche nach einem Nachmieter kann erfolgreicher sein, wenn der Vermieter darin eingebunden wird. So muss keine Zwischenmiete oder Untermiete arrangiert werden, sondern es wird einfach ein neuer Mietvertrag aufgesetzt. Der eigentliche Mieter ist von seinen Pflichten entbunden und der neue Mieter hat das gute Gefühl, dass er dauerhaft in der Wohnung bleiben kann.
Ist es empfehlenswert einen Nachmietvertrag aufzusetzen?
Mietern ist zu empfehlen, einen Nachmietvertrag aufzusetzen. Zwar haftet weiterhin der Mieter gegenüber dem Vermieter, jedoch kann die Übernahme von Möbeln, beispielsweise im Wohnzimmer oder Schlafzimmer, geregelt und der vereinbarte Preis schriftlich festgehalten werden. In diesem Fall besteht die Leistungspflicht zwischen Nachmieter und Mieter.
Wo kann ein passender Nachmieter gefunden werden?
Da nur für kurze Zeit die Miete übernommen werden soll, wäre ein Makler für die Suche zu kostspielig. Dem Mieter ist zu empfehlen sich selbst darum zu kümmern. Im Internet gibt es viele Plattformen, auf denen ein kostenloses Inserat geschaltet werden kann. Sehr zu empfehlen sind spezielle Seiten für Zwischenmieten. Der Suchende weiß von Vorneherein Bescheid, dass die Wohnung nur befristet gemietet werden kann. Es wird also die ideale Zielgruppe erreicht.
Kann die Wohnung an Familienmitglieder abgetreten werden?
Bei vermieteten Immobilien ist es möglich, dass der Hauptmieter das Hauptmietrecht an nahe Verwandte abgibt. Es muss also kein Nachmieter gesucht werden und der Vermieter muss nicht nach seinem Einverständnis gefragt werden. Eine Voraussetzung ist jedoch, dass die Person mindestens während der letzten zwei Jahre im selben Haushalt gewohnt hat und dass ein nahes Verwandtschaftsverhältnis besteht. Das Weitervermieten an Kinder, Ehepartner oder Enkel ist kein Problem, Geschwister müssen hingegen mindestens fünf Jahre gemeinsam in der Wohnung gewohnt haben. Lebenspartner sind von der Regelung, die für jedes österreichische Bundesland gilt, ausgeschlossen.
