Die Räumung als letzter Ausweg
Eine Räumung ist meist eine sehr unangenehme Angelegenheit, die schnell vonstattengehen sollte. Eine gute Planung und die Hilfe von Profis ist eine wichtige Voraussetzung dafür. Handelt es sich um eine Zwangsräumung, muss der Vermieter auch auf die Einhaltung der rechtlichen Ordnung aufpassen.
Was ist eine Räumung bzw. Zwangsräumung?
In Bezug auf Immobilien gibt es verschiedene Arten von Räumung. Darunter wird z.B. die Entrümpelung von Hinterlassenschaften verstanden, z.B. nach dem Tod einer älteren Person ohne Angehörige. Auch im Rahmen von Übersiedlungen kann von einer Wohnungsräumung oder Kellerräumung die Rede sein, wobei hier der Hausrat für gewöhnlich nicht entsorgt, sondern weiterverwendet wird.
Daneben gibt es noch die Zwangsräumung bzw. Delogierung, die ein Vermieter vornehmen kann, wenn der Mieter seine Miete nicht bezahlt oder ihm unzumutbares Verhalten bzw. mutwillige Beschädigungen des Mietobjekts nachgewiesen werden können. Zwangsräumungen sind ein häufiger Streitfall bei den Schlichtungsstellen.
So erfolgt die Räumung durch den Gerichtsvollzieher
Der Vermieter kann nicht einfach eine Delogierung vornehmen, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt. Zunächst muss es vor Gericht zu einem Kündigungs- und Räumungsverfahren kommen, d.h. der Vermieter braucht eine richterliche Verfügung. Bei der Delogierung muss ein Gerichtsvollzieher anwesend sein, der ein Protokoll führt.
Wie kann sich der Mieter gegen eine Delogierung wehren?
Die Delogierung ist die letzte Maßnahme, die ein Vermieter ergreifen kann. Dadurch, dass der Mieter nicht gezahlt hat, hat er sein Wohnrecht verwirkt. Das bedeutet, dass er sich nicht gegen die Delogierung wehren kann, sobald ein entsprechender Gerichtsbeschluss vorhanden ist. Häufig müssen beim Räumungstermin vom Gerichtsvollzieher Sicherheitsleute hinzugezogen werden. Die einzige Möglichkeit, die Delogierung abzuwenden, ist die Zahlung oder zumindest eine Teilzahlung der ausstehenden Miete.
Wie hoch sind der Streitwert und die Kosten bei einer Räumung?
Der Streitwert bezeichnet die Aufwendungen, die der Vermieter vom Mieter einklagt. Dabei werden nicht die Mietrückstände zur Grundlage gemacht, sondern die Höhe des Entgeltes, d.h. der Nettokaltmiete für ein gesamtes Jahr. Hinzu können noch Nebenkosten, wie z.B. das Honorar für den Anwalt oder Mahngebühren, kommen.
Die Kosten für eine Räumungsfirma können zusammen mit der Sperrmüllentsorgung und Abfallentsorgung erheblich sein. Sie muss zunächst der Vermieter übernehmen, er darf sie aber an den Mieter übertragen, wobei sich dieser meist weigert und ein weiterer Rechtsstreit notwendig wird.
Beispiel für eine Räumungsklage
Ein Vermieter und ein Mieter schließen einen Räumungsvergleich, in dem sich der Mieter verpflichtet, den ausstehenden Mietzins binnen einer bestimmten Frist zu bezahlen. Andernfalls muss der Mieter das Bestandobjekt räumen. Doch vor Fristablauf wird über das Vermögen des Mieters Konkurs eröffnet. Der Masseverwalter tritt nun unter Anwendung des § 21 KO von dem Räumungsvergleich zurück und bezahlt den Mietzins in weiterer Folge nach Fristablauf nicht. Daher bringt der Vermieter eine Räumungsklage ein.
Hintergrund: Gemäß § 21 Konkursordnung (KO) ist ein Masseverwalter berechtigt, von einem für beide Seiten verbindlichen Vertrag zurückzutreten, wenn der Vertrag vom Gemeinschuldner und der zweiten Vertragspartei bei Konkurseröffnung noch nicht oder noch nicht vollständig erfüllt worden ist.
Räumungsvergleich vor Konkurseröffnung
Doch gilt diese Bestimmung auch für einen Räumungsvergleich, der vor der Konkurseröffnung geschlossen wurde? Mit dieser Frage beschäftigte sich der OGH in seiner Entscheidung zu 4 Ob 157/05z.
Ergebnis: Der OGH entschied, dass die auflösend bedingte Räumungsverpflichtung des Mieters keinen zweiseitigen, noch nicht beiderseits erfüllten Vertrag im Sinne des § 21 KO darstellt. Er ist lediglich eine Vereinbarung, die den Mieter zu einer Handlung verpflichtet. Der Masseverwalter kann den Räumungsvergleich daher nicht einseitig auflösen. Das Bestandobjekt ist daher zu räumen.
Fazit: Bei einem Räumungsvergleich, der vor einer Konkurseröffnung geschlossen wurde, kann § 21 KO nicht angewandt werden. Der Masseverwalter kann daher die Vereinbarung nicht einseitig aufgelösen.
Was ist die Räumung nach Berliner Modell?
Manche Mieter, die nicht zahlen, legen es auf eine Zwangsräumung regelrecht an, zahlen dann aber doch, wenn die Räumungsmannschaft vor der Türe steht. Der Vermieter kann sich den großen Aufwand der Räumung sparen, seit in Österreich das Berliner Modell gilt. Die Einlagerung der Möbel in einem abschließbaren Raum reicht nun vollkommen aus.
So erfolgt eine gratis Räumung einer Wohnung
Nicht immer handelt es sich bei einer Räumung um eine Delogierung, sondern häufig auch um eine Haushaltsauflösung. In solchen Fällen werden gerne Gratisräumungen in Anspruch genommen. Sie werden z.B. von Trödlern und Antiquaren angeboten, die die Möbel weiterverwerten. Vermieter sollten bei solchen Angeboten aber darauf achten, dass die Räumung einer gesamten Sperrmüllabholung gleich kommt, d.h. dass tatsächlich alle Gegenstände mitgenommen werden und nicht eine Räumungsfirma nacharbeiten muss.
