Pflichten beim Wechsel des Verwalters
Der Verwalter ist Auftragnehmer im Sinne der einschlägigen Bestimmungen des ABGB und umfassend zur Berichterstattung, Rechnungslegung und Herausgabe der Unterlagen verpflichtet.
Kommt es auf Wunsch der Wohnungseigentümergemeinschaft zu einem Verwalterwechsel, so treffen den Vorverwalter bestimmte Pflichten. Insbesondere ist er verpflichtet zur:
- Vorlage einer ordentlichen Abrechnung
- Nennung aller Vorteile und des sich aus der Rechnungslegung ergebenden Betrages
- Herausgabe aller Unterlagen wie die Ust-Erklärung
Diesbezüglich hat der OGH insbesondere in der Entscheidung vom 23.03.1999, 5 Ob 64/99v, klar festgestellt, dass sämtliche Ansprüche gegen einen Hausverwalter auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen gerade im Zusammenhang mit seiner Enthebung von der Verwaltungstätigkeit gemäß den insofern etwas unklaren Bestimmungen des WEG in das Außerstreitverfahren gehören. So gibt es praktisch keine Ansprüche gegen den aktuellen oder vormaligen Hausverwalter, welche im streitigen Weg zu erledigen sind. Tatsächlich wird aus Kostengründen oft versucht, diese Ansprüche ins teure streitige Verfahren zu ziehen. Doch ist das meist nicht zielführend.
Tipp: Ansprüche gegen den vorigen Verwalter sind grundsätzlich und stets im außerstreitigen Verfahren zu klären. Erst wenn feststeht, dass der Außerstreitweg (in ganz seltenen Fällen) nicht zulässig ist, ist der streitige Weg zu wählen. Diese Vorgangsweise spart der neuen Hausverwaltung Kosten.
Finanzierung durch Fremdmittel
Anders wäre die Situation, wenn die Bezahlung durch Fremdmittel erfolgt. Nimmt der Leistungsempfänger ein Darlehen auf, um seiner Verpflichtung zur Gegenleistung entsprechen zu können, so gelten die so bezahlten Beträge als Werbungskosten. Es gibt demnach einen Unterschied zwischen einem fremdfinanzierten Aufwand einerseits und eines bevorschussten Aufwands andererseits. Im Regelfall werden die Aufwendungen, die mit Vermietung einer Liegenschaft verbunden sind, aus den Mieterträgen oder aus finanziellen Mitteln bestritten, die der Liegenschaftseigentümer für Zwecke der ordnungsgemäßen Verwaltung zur Verfügung stellt. In diesem Fall sind die Ausgaben, die der Hausverwalter in Vollmachtsnamen tätigt, selbstverständlich dem Hauseigentümer zuzurechnen. Tritt der Hausverwalter jedoch mit eigenen Mitteln in Vorlage, so erwirbt er einen Anspruch auf entsprechenden Kostenersatz gegenüber dem Hauseigentümer.
Tipp: Wenn der Mittelabfluss und damit die Werbungskosten anerkannt werden sollen, muss eine Darlehenskonstruktion gewählt werden. Dabei ist die Höhe des Darlehens, die Rückzahlungsmodalität und die Verzinsung zu vereinbaren.
