Welche Kündigungsgründe zulässig sind
Während ein Mieter jederzeit grundlos kündigen kann, ist es für den Vermieter deutlich schwerer, einen unerwünschten Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Nach dem Mietrechtsgesetz kann der Vermieter den Mietvertrag nur aus wichtigen, im Gesetz genannten Gründen kündigen.
Wie ist eine Kündigung durch den Vermieter geregelt?
Ein Vermieter kann seinem Mieter nicht einfach kündigen. Ist dieser erst einmal in der Wohnung und gibt es keinen befristeten Mietvertrag, gilt die Miete quasi auf Lebenszeit. Für den Mieter ist dies ein wichtiger Schutz, um sich dauerhaft häuslich einrichten zu können und die Sicherheit zu haben, nicht plötzlich auf die Straße gesetzt zu werden. Das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) stärkt die Interessen des Mieters.
Der Vermieter darf dem Gesetz zufolge nur kündigen, wenn:
- der Mieter trotz mehrmaliger Mahnung die Miete nicht zahlt,
- die Wohnung nachweislich nicht genutzt wird oder vollständig an Dritte weitervermietet wird,
- die Immobilie grob vernachlässigt wird oder strafbare Handlungen darin vollzogen werden,
- Eigenbedarf durch den Vermieter besteht oder
- andere Kündigungsgründe im Mietvertrag vereinbart wurden.
Der vereinbarte Kündigungsgrund ist in § 30 Abs. 2 Z. 13 MRG geregelt. Dabei überlässt es der Gesetzgeber den Vertragsparteien, Kündigungsgründe zu definieren. Hier ist Vorsicht geboten. Meist sind die Gründe nämlich nicht zulässig und haben vor Gericht keinen Bestand. Mieter sollten sich im Zweifelsfall an die Mietervereinigung wenden, Vermietern steht die österreichische Wirtschaftskammer beratend zur Seite.
Welche Schwierigkeiten ergeben sich bei personenbedingten Kündigungen?
Für den Vermieter ist es sehr schwer nachzuweisen, dass eine Immobilie nachteilig genutzt wird, da er laut MRG kein Zutrittsrecht hat. Er muss den Mieter fragen, falls er die Wohnung besichtigen möchte. Ebenso schwer ist es, ein Nicht-Bewohnen zu dokumentieren. Private Videoüberwachungen im Hausgang sind nicht erlaubt. In solchen Fällen bleibt dem Vermieter nur die detaillierte schriftliche Dokumentation, wann der Mieter da ist. Dazu wird er auf die Hilfe der Nachbarn angewiesen sein. Auch wenn es sich um eine verhaltensbedingte Kündigung handelt, werden die Nachbarn für den Nachweis nicht tragbaren Verhaltens um eine Stellungnahme gebeten werden müssen.
Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtmäßig?
Für die Kündigung wegen Eigenbedarf gibt es zwei Regelungen, die für jeweils unterschiedliche Arten von Verwandtschaft gelten. So betrifft der § 30 Z. 8 MRG Verwandte in absteigender Linie. Das bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung dringend für sich selbst oder Deszendenten (das sind Kinder und Kindeskinder, dazu gehören auch außereheliche und Adoptivkinder) benötigt. Begründungen für den Eigenbedarf können vorliegen, wenn den Personen Obdachlosigkeit droht oder jemand aufgrund seines Gesundheitszustandes nur mehr im Parterre wohnen kann. Allerdings darf die Eigenbedarfskündigung frühstestens 10 Jahre ab Erwerb des Hauses bzw. der Wohnung eingereicht werden.
Der § 30 Z. 9 MRG betrifft Verwandte in gerader Linie: Der Vermieter benötigt die Wohnung dringend für sich oder für Verwandte in gerader Linie und beschafft dem Mieter Ersatz. Verwandte in gerader Linie sind die Deszendenten sowie die Aszendenten. Aszendenten sind die Vorfahren (Eltern, Großeltern, usw.). Auch hier ist die Kündigung frühestens 10 Jahre ab Erwerb des Hauses bzw. der Wohnung möglich.
Wann muss der Vermieter bei Kündigung einen Ersatz für die Wohnung finden?
Manche Kündigungen durch den Vermieter sind an die Bedingung geknüpft, dass für den Mieter pünktlich zum Kündigungstermin ein Wohnungsersatz gefunden wird. Dieser spezielle Kündigungsschutz gilt bei einem dauerhaft zu geringen Mietzins im Vergleich zu den Erhaltungskosten, wenn ein Umbau notwendig wird und ein Bescheid der Bezirksverwaltungsbehörde vorliegt oder wenn der Mieter sich gegen Standardverbesserungen wehrt.
Wie ist die Kündigung bei einem Untermietvertrag geregelt?
Entgegen der Eigenbedarfkündigung eines Hauptmietverhältnisses fallen beim Untermietverhältnis die Voraussetzungen einer Ersatzbeistellung und einer Interessenabwägung weg. Bei Untermietverhältnissen besteht der Kündigungsgrund gemäß § 30 Abs. 2 Z. 12 MRG immer dann, wenn wichtige Interessen des Untervermieters verletzt werden. Außerdem zählen als Kündigungsgrund alle Momente, die für den Untervermieter vom Standpunkt seiner Familieninteressen oder seiner geschäftlichen Bedürfnisse von maßgeblicher Bedeutung sind, ohne dass es sich geradezu um eine Lebensnotwendigkeit handeln müsse.
Daraus folgt, so das vom OGH inhaltlich bestätigte Berufungsgericht, dass auch wesentliche wirtschaftliche Interessen des Untervermieters den Kündigungsgrund verwirklichen, ohne dass der bei Auflösung eines Hauptmietverhältnisses anzulegende strenge Maßstab anzuwenden sei.
Wie wird die Untermiete zu einem Grund für eine fristlose Kündigung?
Der Vermieter hat in bestimmten Fällen die Möglichkeit, einem Mieter zu kündigen, wenn dieser seine Wohnung untervermietet, und zwar dann, wenn die gesamte Wohnung vermietet wird. Der Mieter darf ohne Einverständnis nur Teile der Wohnung, d.h. einzelne Zimmer oder den Parkplatz, vermieten. Für die ganze Wohnung braucht er das Einverständnis des Vermieters.
Beispiel für eine Kündigung durch den Vermieter
Folgender Fall hat sich ereignet:
Herr M mietet ein Gastlokal in einer Wohnanlage zur Betreibung eines Pubs. Das Geschäft läuft bestens und insbesondere die gute Musik und das englische Bier ziehen die Gäste an. Im Gegensatz zu Herrn M, ist Herr V darüber nicht so erfreut. Er ist Vermieter dieses Lokals und erhält nahezu täglich Beschwerden von Hausbewohnern, die über den Lärm der Musikanlage und der betrunkenen Gäste auf der Straße bis spät in die Nacht verärgert sind. Herr V entsinnt sich an die Klausel die man im schriftlichen Mietvertrag aufgenommen hat. In dieser wurde vereinbart, dass das Lokal nur bis 1 Uhr früh geöffnet sein darf. Weiters wurde vereinbart, dass die Nichteinhaltung der Sperrstunde einen Grund zur sofortigen Auflösung des Mietvertrages darstellt. Er zieht daher vor Gericht und kündigt Herrn M das Mietverhältnis auf.
Wird Herr V mit der Aufkündigung durchdringen?
Hinsichtlich des letzten Punktes ist die Auslegung, was für wen als wichtig und bedeutsam anzusehen ist, sehr unterschiedlich und die Rechtssprechung daher sehr vom Einzelfall abhängig. Im oben genannten Fall ist Herr V, zumindest in erster Instanz, mit der Aufkündigung durchgedrungen.
Fazit
Die Kündigung nach § 30 Abs. 2 Z. 13 Mietrechtsgesetz ist in ihrer Bedeutung von Fall zu Fall zu beurteilen, da diese Bestimmung von Gründen spricht, die als wichtig und bedeutsam anzusehen sind. Dieses Kriterium wird nicht subjektiv, sondern objektiv betrachtet. Daher muss der vereinbarte Kündigungsgrund auch einer nachträglichen Prüfung Stand halten. Als wichtig und bedeutsam hat die Rechtsprechung bisher jedenfalls Fälle der Eheschließung, der Geburt von Kindern, der Aufnahme von Hilfs- oder Pflegepersonen und der Erweiterung eines Unternehmens angesehen. Wichtig ist auch, dass die vereinbarten Gründe schriftlich bereits in der Vertragsurkunde festgehalten werden. Eine nachträgliche Vereinbarung ist nicht möglich.
Welche Kündigungsfristen gelten in Österreich?
Für gewöhnlich gilt eine Kündigungsfrist von einem Monat. Im Vertrag können aber auch längere Fristen vereinbart werden. Handelt es sich ohnehin um einen befristeten Mietvertrag, endet das Mietverhältnis zum Stichtag. Bleibt der Mieter in der Wohnung und erhebt der Vermieter keinen Einspruch, wird das Mietverhältnis automatisch um drei Jahre verlängert. Der Mieter sollte sich aber schon davor mit dem Vermieter absprechen, ob er verlängern will, da dieser sonst innerhalb von 14 Tagen Einspruch erheben kann und der Mieter die Wohnung sofort räumen muss.
