Miet­er­hö­hung

Wann eine Mieterhöhung zulässig ist

Seit vielen Jahren steigen die Mieten in Österreich in die Höhe. Auch wenn im Vergleich zum Vorjahr ein leichtes Abflauen des Anstiegs verzeichnet werden konnte, ist keine große Erleichterung für Mieter in Sicht. Vermieter dürfen ihre Miete erhöhen, sofern sie sich an bestimmte Bedingungen halten.

Alle zwei Jahre können in Österreich am 1. April die Mieten an den Verbraucherpreisindex angepasst werden, wodurch es zu einer Mietzinserhöhung kommen kann. Dem Mietspiegel zufolge ist der Mietzins seit 2000 um mehr als 30 Prozent gestiegen. Damit der Vermieter die Miete erhöhen und an ortsübliche Preise anpassen kann, muss im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel enthalten sein.

Um die Miete erhöhen zu können, muss der Vermieter diese Wertsicherung mindestens 14 Tage vor der nächsten Fälligkeit in einem Mieterhöhungsschreiben ankündigen.

Laut österreichischem Mieterschutz hat der Mieter eine Überlegungsfrist, die ab Erhalt des Erhöhungsschreibens einen Monat beträgt. Ist die Miethöhe gemessen an der Indexmiete in Ordnung, kann er keinen Einspruch erheben, ansonsten kann er ein Sonderkündigungsrecht des MRG in Anspruch nehmen.

Mieter, denen die Miethöhe bzw. die Erhöhung zu hoch vorkommt, können einen Blick in den ortsüblichen Mietspiegel werfen und kontrollieren, ob der Wert laut Mietrechtsgesetz erlaubt ist. Auch die Recherche anhand von Vergleichswohnungen ist möglich, da manche Faktoren, wie z.B. ein Balkon oder eine Terrasse, den Wert der Immobilie steigern können und deshalb ein höherer Mietzins verlangt werden darf.

Mieterhöhungen sind erlaubt, wenn Modernisierungsmaßnahmen ergriffen wurden. Dazu zählen bauliche Veränderungen, durch die Energie gespart werden kann, z.B. der Austausch von Fenstern oder eine neue Wärmedämmung. Auch Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen, gelten als Modernisierung, wie z.B. der Einbau einer Küche durch den Vermieter. Dasselbe gilt für Verbesserungen des allgemeinen Wohnverhältnisses, z.B. durch den Bau eines Spielplatzes.

Zuletzt wurden die gesetzlichen Richtwerte am 1. April 2019 erhöht. Eine Anpassung an die Inflation ist immer erst dann vorgesehen ist, wenn der Verbraucherpreisindex über 5 Prozent ansteigt.

• Betroffen sind von der Erhöhung der Richtwertmieten 2019 alle, die in Altbauten leben, deren Mietvertrag nach dem 28. Februar 1994 abgeschlossen wurde oder die einen Richtwertmietzins vereinbart haben.
• Die Richtwertmieten wurden am 1. April 2019 je nach Bundesland zwischen 3,97 und 4,20 Prozent erhöht.
• Je nach Bundesland gelten seit dem 1. April 2019 verschiedene Höhen der Richtwertmieten. In Klammern sind die Preise dargestellt, die bis zum 31. März 2019 galten:

Vergleicht man die vorgeschriebenen Richtwerte mit den Angebotsmieten auf dem Immobilienmarkt, ergibt sich eine große Kluft, besonders in Wien und in den Ballungszentren im Westen. Im vorigen Jahr war Salzburg die teuerste Stadt Österreichs, mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 15,95 Euro, dicht gefolgt von Innsbruck mit einem Durchschnitts-Mietpreis von 13,82 Euro. Erst an dritter Stelle kommt Wien mit einem Median von 11,70 Euro. Doch diese Mittelwerte können täuschen, tatsächlich gibt es erhebliche innerstädtische Unterschiede. Die Kaltmiete einer 73 Quadratmeter großen Wohnung kann im innerstädtischen Bereich Wiens über 1.100 Euro betragen, während sie in den Randbezirken zum Teil bei unter 600,00 Euro liegt. (Quelle https://www.immobilienscout24.at/ratgeber/wohnung-suchen/mietpreise-wien.html)

Möchten Sie die Preise mehrerer Mietwohnungen erhöhen, lohnt es sich, für das Mieterhöhungsschreiben ein Muster anzufertigen. Hier geben Sie zunächst an, dass der Mietzins im Übereinkommen mit der im Vertrag vereinbarten Wertsicherungsklausel an den Verbraucherindex angepasst wird. Für die jeweiligen Mietwohnungen passen Sie dann im Mieterhöhungsschreiben-Muster an, was der aktuelle Mietpreis ist und um wie viel Prozent er sich auf welchen Betrag steigern wird. Wir empfehlen Ihnen, dazu eine Übersicht über die aktualisierten Richtwertmieten anzuhängen.

Vergleicht man die Mietpreise mit den Kosten für den Kauf oder die Errichtung einer Eigentumswohnung, ist es einfacher, die Höhe der Mieten auf dem freien Markt zu verstehen.

Es gibt in Wien kaum noch Wohnungen, die weniger als 2.000 Euro pro Quadratmeter kosten. Der Medianpreis für Eigentumswohnungen für gesamt Wien liegt bei über 4.000 Euro pro Quadratmeter.

Nun ein Rechenbeispiel:

Nehmen wir eine 100 m² große Wohnung, die für 250.000 Euro gekauft wurde. Wird diese zum Richtwert von ca. 5,40 Euro pro Quadratmeter vermietet, ergibt sich ein jährlicher Umsatz von knapp 6.500 Euro. Die Investition würde sich erst nach 38,5 Jahren rentieren. Und dabei sind noch nicht einmal allfällige Sanierungen oder der Austausch einer Therme miteingerechnet.

Bezieht man diese Kostenpunkte mit ein, erhöht sich der Zeitraum, nach der man mit so einer Wohnung Geld verdienen kann, auf 40 bis 45 Jahre. Niemand würde in solche Wohnungen investieren, geschweige denn große Sanierungen vornehmen, was aber insbesondere bei älteren Gebäuden öfter nötig wäre. Zusätzlich ist es schwer verständlich, dass man für eine wunderschön sanierte Altbauwohnung, die vor 1945 errichtet wurde, nur den Richtwert verlangen darf, für eine abgewohnte Mietwohnung aus den 1950ern aber beliebig viel.

Es gibt Probleme auf dem österreichischen Immobilienmarkt, vor allem in den Ballungszentren. Die sind aber durch eine starke Zuwanderung und damit einer stark erhöhten Nachfrage nach städtischem Wohnraum entstanden, die auf ein relativ gleichbleibendes Angebot stößt. Die einzige sinnvolle Lösung, bei der alle gewinnen, liegt im verstärkten Neubau von Wohnungen. Da dies aber von der öffentlichen Hand nicht alleine zu schaffen ist - alleine in Wien gab es in den vergangenen zehn Jahren eine jährliche Nettozuwanderung von über 10.000 Menschen - müssen auch Anreize für private Investoren geschaffen werden, damit mehr Wohnraum entsteht. Mit einer noch stärkeren Begrenzung von Richtwertmieten oder gar deren Ausweitung wird das aber nicht gelingen.

In Österreichs Städten wird der Wohnungsmarkt immer knapper und die Nachfrage steigt, weshalb die Richtwertmieten kaum mehr eingehalten werden. Seitens der Regierung und gemeinnütziger Bauträger gibt es viele neue Maßnahmen, um ein leistbares Wohnen zu ermöglichen. Dazu gehören eine Wohnraumschaffung und Neubauprojekte entlang der Stadtgrenzen sowie eine neue Investitionsbank für die Finanzierung von Krediten, wodurch Anreize für private Investoren geschaffen werden, damit mehr Wohnraum entsteht. Eine Kappungsgrenze oder eine Mietpreisbremse, wie sie in Deutschland eingeführt wurde, wird es in Österreich vorerst aber nicht geben.