Lärm­be­läs­ti­gung

Störungen: Der Vermieter muss den Mieter schützen

Der Vermieter hat den Mieter gegen Störungen durch Dritte zu schützen. Wenn etwa ein Mieter einer unzumutbaren Lärmbelästigung oder einer anderen Beeinträchtigung durch den Nachbarmieter ausgesetzt ist, hat er die Wahl:

• Der beeinträchtigte Mieter kann direkt gegen den störenden Nachbarn vorgehen und gegen ihn eine Klage (gemäß § 364 ABGB, Schutz gegen Immissionen) einbringen, womit dem Störer die Pflicht auferlegt werden soll, die Störungen in Hinkunft zu unterlassen.
• Der Mieter kann sich aber auch an seinen Vermieter wenden und von diesem Abhilfe verlangen.

Der Vermieter ist gemäß § 1096 ABGB verpflichtet, dem Mieter den vereinbarten Gebrauch des Mietobjektes zu gewährleisten. Dies bedeutet aber auch, dass der Vermieter in bestimmten Fällen auch gegen Dritte vorgehen muss, die den Mieter im Gebrauch seines Objektes beeinträchtigen. Der Schutzanspruch besteht aber nur bei einer wesentlichen Beeinträchtigung des Gebrauches des Mietobjekts. Die Wahl der Mittel, um dem Mieter den ordnungsgemäßen Gebrauch des Bestandobjektes zu erhalten, ist grundsätzlich dem Vermieter überlassen.  

• Ein Mieter hat über seiner Terrasse eine Markise montiert. Diese wurde wiederholt durch brennende Zigarettenstummeln beschädigt, die von darüber liegenden Wohnungen herabgeworfen wurden. Der Mieter klagte dem Vermieter, dass dieser "durch geeignete Maßnahmen sicherstellen zu habe, dass die Markise durch von darüber liegenden Wohnungen herab geworfenen brennenden Zigarettenstummeln nicht beschädigt wird und solcher Art der ordnungsgemäße Gebrauch des Mietobjektes gewährleistet ist". Der Mieter hat diese Klage auch gewonnen.
• Ein Vermieter wurde dazu verurteilt, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, dass der klagende Mieter in seiner Wohnung wegen des Lärms, der vom darunter liegenden Lokal ausgeht, nicht übermäßig (über einen bestimmten Geräuschpegel hinaus) beeinträchtigt wird