Untermietvertrag - Das ist zu be­ach­ten

Schritt für Schritt zur eigenen Vorlage

Wird mit dem Partner in eine neue, größere Wohnung zusammengezogen oder aus beruflichen Gründen einige Zeit im Ausland verbracht, kann mit einem Untermieter die Wohnung weiterhin gesichert werden.

Das Untervermieten ist ohne Einschränkung erlaubt, solange der eigentliche Mieter ebenfalls in der Wohnung wohnt. So ist es z.B. bei Wohngemeinschaften meist der Fall. Allerdings darf die Untermiete nicht unverhältnismäßig höher sein als die Hauptmiete. Das wäre für den Vermieter ein Kündigungsgrund. Möchte der Hauptmieter die Immobilie weitervermieten, ohne selbst darin wohnen zu bleiben, benötigt er die Zustimmung des Vermieters. Diese sollte schriftlich erfolgen, um sich vor einer möglichen Kündigung zu schützen. Um den Antrag auf Untervermietung abzulehnen, müssen trifftige Gründe vorliegen. Wurde die Genehmigung jedoch nicht eingeholt, läuft der Mieter Gefahr gekündigt zu werden. Darum sollte man immer auf Nummer sicher gehen. Im Folgenden liest du alles, was du zum Thema Untermietvertrag wissen musst.

Ein Untermietvertrag ist dem Mietvertrag sehr ähnlich. Auch er ist ein rechtliches Dokument, zu dessen Einhaltung sich Untermieter und Untervermieter verpflichten. Der Vertrag muss wie jeder Mietvertrag folgende Aspekte beinhalten:

• Namen und Unterschriften der beiden Vertragspartner,
• Beschreibung der Wohnung,
• Höhe der monatlichen Miete und der Kaution,
• Kündigungsfristen,
• Anzahl der ausgehändigten Schlüssel.

Je detaillierter der Vertrag ist, umso besser hilft er in Streitfällen. Deshalb sollte z.B. auch die Haftung in Schadensfällen vertraglich geklärt werden.

Wenn ein Untermietverhältnis eingegangen wird, sollten gewisse Regeln vorab festgelegt werden. Deshalb sollte die Hausordnung, die ein Bestandteil des Hauptmietverhältnisses ist, auch einem Untermietvertrag beigefügt werden. Nachdem bei einer Untermiete mindestens zwei Personen unter einem Dach wohnen, sollten auch wohnungsinterne Regelungen getroffen und schriftlich festgesetzt werden. Vermeintliche Kleinigkeiten wie ein Putzplan oder ein Rauchverbot können sonst zu Streitereien führen.

Laut österreichischem Mietrechtgesetz darf die Untermiete maximal 150 % vom Hauptmietzins ausmachen. In den meisten Fällen werden jedoch nur einzelne Zimmer vermietet. Dann ist es sinnvoll, den Preis pro m² zu berechnen und einen anteiligen Aufschlag hinzuzufügen, der die 150 % der Gesamtmiete nicht überschreitet. Dabei ist wichtig, auch die Nebenkosten aufzuteilen.

Für den Untervermieter ist das ein lukratives Geschäft, da er von den Aufgaben eines Vermieters, wie z.B. der Instandhaltung der Mietobjekte, verschont bleibt.

Die Einnahmen aus einem Untermietvertrag sind jedoch steuerpflichtig, sie müssen in einer Einkommenssteuererklärung vermerkt sein. Allerdings betrifft dies nur die Mehreinnahmen, d.h. die Untermiete abzüglich der eigenen Miete für dieselbe Immobilie.

Der Untermieter sollte darauf bestehen, dass der Mietvertrag schriftlich festgehalten wird und dass die Erlaubnis vom Vermieter eingeholt wird. Als Mieter aus zweiter Hand hat er weniger Rechte als der Hauptmieter: Meldet dieser Eigenbedarf an, ist das bereits ein Kündigungsgrund. Auch wenn dem Hauptmieter die Wohnung gekündigt wird, verfällt sein Anspruch auf die Wohnung. In solchen Fällen ist es ratsam, sich selbst frühzeitig als Nachmieter vorzuschlagen.

Gegenüber dem eigentlichen Vermieter ist der erste Mieter weiterhin die Ansprechperson. Entstehen Schäden an der Immobilie, muss der Mieter und nicht der Untermieter dafür haften, auch wenn sie nicht durch ihn entstanden sind. Das kann zu einem großen Streitpunkt werden, gegen den sich alle beteiligten Parteien im Untermietvertrag absichern sollten.

Wenn der Untermieter seine Miete nicht zahlt, ist das für den Hauptmieter kein Grund, ebenfalls mit der Zahlung auszusetzen. Er hat gegenüber dem Vermieter eine finanzielle Pflicht zu erfüllen, unabhängig von der seines Untermieters.

Ein Untermieter genießt nicht denselben Schutz wie bei einem Mietvertrag, der in den Vollanwendungsbereich des MRG fällt. Der Hauptmieter kann ihm leichter kündigen. Es reicht schon aus, wenn seine Interessen verletzt werden oder plötzlicher Eigenbedarf besteht. Auch wenn das Hauptmietverhältnis gekündigt wird, kann der Untermieter keinen Einspruch erheben, sondern nur auf die Chance, Nachmieter zu werden, hoffen.

Häufig merkt der Untermieter als Nachmieter, dass sein Mietzins deutlich höher als die erlaubten 50 Prozent Aufschlag war. In solchen Fällen darf er sich an eine Schlichtungsstelle oder die Mietervereinigung wenden und die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen, und zwar rückwirkend.

Um einen Untermietvertrag abschließen zu können, muss nicht extra ein Makler oder ein Anwalt beauftragt werden. Meist erfolgt die Abwicklung einfach nur zwischen Hauptmieter und Untermieter. Bei der Mietervereinigung oder der AK gibt es Untermietverträge zum gratis Download, man muss also selbst auch kein Rechtsexperte sein. Jedoch sollte der Vertrag für die Untervermietung mit dem Hauptmietvertrag abgeglichen werden. Dieser kann nämlich Sonderklauseln haben, die in einem Mustervertrag nicht enthalten sind. Und da sie für den Hauptmieter gelten, müssen sie auch für den Untermieter verbindlich sein.

Bei WGs muss eine Entscheidung zwischen Untermietvertrag oder Mietvertrag getroffen werden. Beide Vertragsarten haben ihre Vor- und Nachteile. Bei einem Hauptmietvertrag kann vom Untermieter eine höhere Untermiete als die eigentlichen anteiligen Kosten verlangt werden. Für den Hauptmieter ist das ein deutlicher Vorteil. Wenn der Untermieter nicht zahlt, muss der Hauptmieter aber für ihn haften, d.h. er muss die Miete an den Vermieter trotzdem zahlen. Gibt es mehrere Untermieter, kann die Summe nicht einfach untereinander aufgeteilt werden.

Bei WGs, die von gemeinsamen Freunden gegründet werden, wird häufig der gemeinsame Vertrag als Hauptmieter bevorzugt. Jeder Mieter zahlt je nach Größe der Wohnung anteilig die gleich hohe Miete. Kommt ein Mieter in Zahlungsverzug, müssen die anderen Mieter für ihn einspringen, jedoch wird die finanzielle Belastung durch das Aufteilen geringer. Ein Nachteil davon, dass alle Bewohner Hauptmieter sind, tritt im Falle einer Kündigung durch einen Mitbewohner ein. Sofern sich die anderen Mieter nicht dazu bereit erklären, die Kosten für die Miete selbst zu übernehmen, kann der Vermieter einen neuen Nachmieter suchen. Die aktuellen Bewohner haben kein Mitspracherecht. Auch Vorschläge ihrerseits für einen Nachfolger müssen vom Vermieter nicht angenommen werden. Passt der neue Mieter nicht in die Gruppe, ist das nicht das Problem des Vermieters und die Bewohner müssen sich damit arrangieren.

Das Untervermieten an Touristen ist vor allem in Wien sehr beliebt, weil ein deutlich besserer Preis als beim Dauervermieten erzielt werden kann. Allerdings gibt es hier rechtliche Grenzen: Häufig sind die Wohnungen zweckgewidmet und als Wohnobjekt deklariert. Nur wenn eine Nutzung zu Ferienzwecken erlaubt ist, kann an Touristen untervermietet werden.