Das klassische Sparen auf der Bank war kaum jemals so unrentabel wie heute dank Dauerniedrigzinsen. Auch Aktiengeschäfte verschrecken viele Verbraucher seit den Finanzkrisen der letzten Jahre. Eine inflations- und krisensichere Investition dagegen sind Immobilien, insbesondere Mehrfamilienhäuser.
1. Welche Vorteile hat es ein Mehrfamilienhaus zu kaufen?
2. Wieso rentieren sich ganze Wohnhäuser besonders gut?
3. Was spricht für den Bau eines Mehrfamilienhauses?
4. Was ist beim Bau zu beachten?
5. Wie wird der Grundriss geplant?
6. Was ist lukrativer: eine Vermietergesellschaft oder die private Vermietung?
Ist die Entscheidung für den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage gefallen, ziehen viele zunächst den Kauf einer Eigentumswohnung in Betracht. Der Hauptgrund dafür ist die Annahme, dass letztere wesentlich erschwinglicher sind.
Auf den ersten Blick stimmt das natürlich. Eine einzelne Wohnung zu kaufen, wird immer günstiger sein, als das ganze Wohnhaus zu erwerben. Nichtsdestotrotz kann es sich lohnen, hier den Immobilienmarkt etwas weit gefächerter in den Fokus zu nehmen.
Ein Mehrfamilienhaus mitten in der Großstadt zu kaufen mag unerschwinglich sein, am Stadtrand oder etwas außerhalb kostet eine ganze Wohnanlage oft nicht mehr als eine Eigentumswohnung im Zentrum. Hinzu kommt, dass beim Kauf eines Mehrfamilienhauses oft „Mengenrabatt“ gewährt wird, sodass der Quadratmeterpreis hier bis zu halb so teuer sein kann wie bei vergleichbaren Eigentumswohnungen.
Einmal finanziert, stellt das Mehrfamilienhaus außerdem die deutlich rentablere Kapitalanlage im Vergleich zur Einzelwohnung dar. Zum einen ist die Risikostreuung hier wesentlich höher. Zieht der Mieter aus einer Eigentumswohnung aus, sinken die Mieteinnahmen sofort um 100 Prozent auf null. In einem Mehrfamilienhaus dagegen ist es extrem unwahrscheinlich, dass alle oder auch nur ein Großteil der Mieter zur gleichen Zeit ausziehen werden.
Da sich die Fixkosten besser verteilen, ist die generelle Rendite beim Mehrfamilienhaus zusätzlich höher. Während eine Eigentumswohnung in der Regel maximal 4 Prozent Bruttorträge im Jahr einbringt, schafft es das Mehrfamilienhaus auf 7,5 bis 9.
Hinzu kommt, dass sich Wohnanlagen besser wieder abstoßen lassen als Eigentumswohnungen. Das liegt daran, dass erstere auch dann verkauft werden können, wenn die Wohnungen noch vermietet sind. Eine Eigentumswohnung wird in vielen Fällen aber für den Eigenbedarf erworben, sodass hier kein Interesse an einem vermieteten Objekt besteht. Die Nachfrage hierfür wird außerdem voraussichtlich in den nächsten Jahren ohnehin zurückgehen, da auf dem Arbeitsmarkt immer mehr Flexibilität gefragt ist und immer weniger Menschen sich mit einer Eigentumswohnung fest an einen Standort binden wollen.
Das Hauptproblem in Bezug auf den Kauf eines Mehrfamilienhauses ist das kaum vorhandene Angebot. Dass diese Form von Kapitalanlage eine der rentabelsten ist, wissen natürlich auch die momentanen Besitzer. Die legen oft keinen Wert darauf, ihr Haus zu verkaufen, sodass Interessenten sich schwertun, überhaupt passende Immobilien zu finden. Auch neu gebaute Objekte sind Mangelware.
Daher bietet es sich an, selbst über die Neuerrichtung eines Mehrfamilienhauses nachzudenken.
Grundsätzlich gelten beim Bau eines Mehrfamilienhauses natürlich die gleichen Richtlinien wie beim Bau eines Eigenheims.
Das bedeutet auch, das Bauherren in Österreich eine Baubewilligung der Gemeinde oder des Magistrats benötigen. Um diese zu erlangen, muss ein Bauansuchen oder eine Bauanzeige gestellt werden. In Zuge dessen werden die Nachbarn gegebenenfalls über das Bauvorhaben informiert und können eventuell während einer Bauverhandlung ihre Rechte ausschöpfen.
Natürlich müssen auch entsprechende Dokumente vorgelegt werden, wie Baupläne, eine Beschreibung des Bauvorhabens, statische Berechnungen sowie ein Energieausweis.
Außerdem ist die Bewilligung an eine Frist gebunden. Wird innerhalb dieser nicht mit dem Bau begonnen, erlischt sie. Darüber hinaus ist zu beachten, dass das Bauwesen in Österreich Ländersache ist, die Richtlinien also je nach Bundesland variieren können.
Die Grundlage eines jeden Hausbaus bildet der Grundriss. Hier werden die Aufteilung und Anordnung der Zimmer innerhalb des Hauses festgelegt. Beim Eigenheim ist es relativ leicht, diesen an die persönlichen Bedürfnisse anzupassen. Beim Bau eines Mehrfamilienhauses, das primär zur Vermietung gedacht ist, gestaltet sich das schon schwieriger. Denn hier sollten möglichst verschiedene Ansprüche potenzieller Mieter erfüllt werden.
Hat man keine spezielle Mieter-Klientel im Auge, bietet es sich an, möglichst viele Bedürfnisse mit verschiedenen Wohnungen im Haus abzudecken. Für Senioren beispielsweise ist Barrierefreiheit essenziell. Gerade die Erdgeschosswohnungen sollten also ohne Stufen zugänglich sein, oder das Haus müsste über einen Aufzug verfügen.
Jungen Familien sind zumeist vor allem gleich große Kinderzimmer wichtig, damit es hier nicht zum Streit kommt. Auch sollte vermieden werden, eines der Zimmer zum Durchgangszimmer zu machen. Eine solche Gestaltung hat, gerade in Universitätsstädten, den zusätzlichen Vorteil, dass sie auch Wohngemeinschaften zulässt, die besonders unter Studenten beliebt sind.
In Österreich haben Vermieter grundsätzlich die Wahl, ob sie als Privatperson oder in Form einer Vermietergesellschaft tätig sein wollen.
Die wesentlichen Unterschiede dabei liegen in den steuerlichen Abgaben. Welche Form lukrativer ist, lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern muss im Einzelfall geprüft werden. Hier kommt es auf die jeweilige berufliche und vermögenstechnische Situation an.
Ist die Vermietung als Gewerbe angemeldet, muss sie über eine doppelte Buchführung verwaltet werden. Mieteinnahmen gelten als betriebliches Vermögen. Bei der privaten Handhabung dagegen sind die Mieteinkünfte lediglich gesondert bei der Einkommenssteuererklärung aufzulisten.
