Zwangsversteigerungen bieten eine gute Möglichkeit, um eine Immobilie günstig zu erwerben. Wer bei einer Versteigerung mitbieten möchte, muss sich gut darauf vorbereiten, denn der Zuschlag bedeutet, dass das Haus verbindlich gekauft wird.
1. Warum gibt es Zwangsversteigerung?
2. Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?
3. Wie wird das abgeschlossene Geschäft abgewickelt?
4. Wann wird der Zuschlag erteilt?
5. Wann können Bieter von einem Kauf zurücktreten?
6. Wo finden Interessenten Objekte, die zwangsversteigert werden?
7. Welche Immobilien werden zwangsversteigert?
8. Wie wird das Mitsteigern richtig geplant?
9. Welche Kosten fallen neben dem Kaufpreis an?
10. Wieviel günstiger sind Immobilien aus Versteigerungen?
Zu einer Zwangsversteigerung kommt es, wenn der Hausbesitzer hohe Schulden hat und er diese nicht mehr begleichen kann. Dabei wird nicht gleich nach ersten Zahlungsausfällen mit der Versteigerung gedroht. Sie ist eine letzte Maßnahme der Bank, die Schulden eines Hausbesitzers einzutreiben und Gläubiger zufrieden zu stellen sowie eigene offene Forderungen zu begleichen. Der Hausbesitzer selbst kann nicht darüber entscheiden, ob es zu einer Versteigerung kommt, er kann diese lediglich durch das Begleichen der Schuld abwenden.
1. Werteinschätzung: Bevor das Objekt ausgeschrieben wird, wird vom zuständigen Amtsgericht ein Gutachter beauftragt, der den Wert der Liegenschaft schätzt.
2. Ausschreibung: Anschließend wird ein Versteigerungstermin veröffentlicht.
3. Anmeldung zur Versteigerung: Wer mitbieten möchte, muss sich bei der Versteigerung mit einem amtlichen Lichtbildausweis anmelden und eine Sicherheitsleistung von 10 Prozent vom geschätzten Verkehrswert der Immobilie in Form eines Sparbuchs hinterlegen. Bargeld wird nicht akzeptiert.
4. Organisatorisches: Zu Beginn der Versteigerung werden Informationen über die zur Verfügung stehenden Objekte sowie über die darauf lastenden Schulden erteilt.
5. Bieten: Nachdem alle Versteigerungsobjekte vorgestellt wurden, beginnt das eigentliche Bieten, bis einem der Bieter der Zuschlag erteilt wird.
6. Zuschlag
Hat der Interessent die Immobilie ersteigert, werden die zehn Prozent Sicherheitsleistung als Anzahlung einbehalten. Es wird ein Verteilungstermin genannt, der für gewöhnlich zwei Monate später ist und zu dem alle Gläubiger eingeladen werden. Hier erfahren sie, wie viel sie tatsächlich bekommen. Bis zu diesem Termin muss der neue Besitzer die Immobilie gezahlt haben. Erst dann ersucht das Amtsgericht um eine Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch, auch wenn er ab dem Zeitpunkt des Zuschlags Eigentümer ist.
Grundsätzlich müssen mindestens 50 Prozent vom Verkehrswert geboten werden, damit das Gericht den Zuschlag erteilt. Liegt die gebotene Summe unter drei Vierteln des eigentlichen Wertes, kann der Bieter innerhalb von 14 Tagen noch überboten werden. Der Erstbieter kann dann ebenfalls anbieten, den neuen Betrag zu zahlen, oder der „Nachzügler“ erhält den Zuschlag.
Ein Käufer, der den Zuschlag bei einer Versteigerung erhalten hat, kann von dem Angebot innerhalb der Zuschlagsfrist von zwei Monaten zurücktreten. Allerdings erhält er dann die Sicherstellung von zehn Prozent, die gleich nach Zuschlag zu leisten ist, nicht zurück. Sollten die Gläubiger mit dem Angebot nicht einverstanden sein, erhält er dieses sogenannte Vadium wieder zurück.
Privatpersonen, die am Erwerb einer Immobilie interessiert sind, können sich in der Ediktsdatei des Justizministeriums oder vor Ort bei den zuständigen Gerichten über aktuell zu versteigernde Objekte informieren. Versteigerungen von größeren Liegenschaften und Gewerbeimmobilien werden häufig zusätzlich in den Immobilienteilen der lokalen Tageszeitungen angekündigt.
Bei etwa drei Fünftel der zwangsversteigerten Objekte handelt es sich um Wohnimmobilien. Der Rest sind Betriebsobjekte, allen voran Gaststätten und Werkstätten. Bei den Wohnimmobilien gibt es einen auffallend großen Anteil an Häusern. Häufig handelt es sich dabei um alte Gebäude am Land, die sanierungsbedürftig sind. In den Städten sind Zwangsversteigerungen vergleichsweise selten, was damit zusammenhängt, dass die Immobilien aufgrund der großen Nachfrage problemlos auf dem offenen Markt angeboten werden können. Die meisten Objekte werden in Niederösterreich versteigert, gefolgt von der Steiermark und Kärnten.
Vor der Versteigerung werden Besichtigungstermine angeboten, die der Interessent unbedingt wahrnehmen sollte. Denn bei Zwangsversteigerungen werden besonders häufig sanierungsbedürftige oder auch noch nicht fertiggestellte Immobilien versteigert, die entsprechende Mehrkosten mit sich bringen. Im Rahmen einer solchen Vor-Ort-Besichtigung sollte sich der Interessent auch gleich genauere Informationen über die betreibende Bank, offene Forderungen und Grundbuchschulden einholen. Auch ist zu klären, ob Wohnrechte oder Wegerechte bestehen. Diese müssen in jedem Fall übernommen werden, da es sich dabei um bleibende Rechte handelt. Solche Wohnrechte senken häufig den Wert einer Immobilie.
Wichtig ist, sich vorab genau auszurechnen, wie viel die Immobilie kosten darf und wie viel noch investiert werden müsste. Jeder Interessent sollte sich eine Grenze setzen, die er auf keinen Fall überschreiten darf. Hier kann es hilfreich sein, eine Begleitperson mitzunehmen, die vor überstürzten Entscheidungen schützt.
| Tipp: Kaufinteressenten ist zu empfehlen, vor der Versteigerung des gewünschten Objektes mindestens einer anderen Versteigerung als Beobachter beizuwohnen, um mit dem Ablauf vertraut zu werden. |
Mit der Summe, zu der das Haus oder die Wohnung ersteigert werden konnte, sind die Kosten noch nicht gedeckt. Auf den neuen Eigentümer kommen noch folgende Ausgaben zu:
Sofern es sich um Immobilien in gutem Zustand handelt, liegen die erzielten Versteigerungssummen meist nur knapp unter den regionalen Durchschnittswerten für Kaufobjekte. Das hängt damit zusammen, dass Zwangsversteigerungen längst kein Insidertipp mehr sind und die Bieter auf der Suche nach einer günstigen Immobilie die Preise in die Höhe treiben.
Auch nimmt das Angebot seit einigen Jahren ab, da insbesondere Wohnobjekte auf dem offenen Markt zu höheren Preisen verkauft werden können. So gibt es österreichweit im Schnitt pro Jahr nur etwa 2.200 Versteigerungstermine.
Gemessen an den Gebühren und an der großen Auswahl, die dem Versteigerungsobjekt gegenübersteht, lohnt es sich nicht immer, auf ein Haus oder eine Wohnung aus einer Zwangsversteigerung zu warten.
