Endlich Eigentümer – Alle wichtigen Fakten

Der Finanzierungsplan steht, der Kaufvertrag ist unterschrieben und die Grunderwerbsteuer bezahlt. Mit dem Eintrag ins Grundbuch bist du rechtmäßiger Eigentümer. Als Eigenheimbesitzer bist du mit neuen Herausforderungen konfrontiert – insbesondere dann, wenn du deine Wohnung oder dein Haus nicht selbst bewohnen sondern vermieten willst.

Ein Eigentümer hat das alleinige Recht, über eine Sache unter Ausschluss von Dritten zu walten. In Bezug auf ein Haus bedeutet das, dass er jedem, der nicht Miteigentümer ist, den Zutritt verweigern kann und er die Immobilie nach eigenem Ermessen gestalten kann. Bei Eigentumswohnungen ist der Sachverhalt ein wenig anders. In diesem Fall handelt es sich laut österreichischem Recht um Miteigentum an einer Liegenschaft. Der Eigentümer hat für eine räumlich abgegrenzte Einheit das alleinige Nutzungsrecht, daneben gibt es aber auch Flächen, an denen er einen ideellen Anteil hat. Sie werden von der Allgemeinheit genutzt, der Eigentümer muss aber anteilig für die Instandhaltung und Instandsetzung zahlen.

Als Eigentümer liegt es an dir, dich um die Instandhaltung deiner Immobilie zu kümmern – egal, ob du selbst einziehst oder an andere vermietest. Anstehende Modernisierungs-, Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten solltest du gleich zu Beginn vornehmen. Stehen Wohnung oder Haus noch leer, ersparst du dir oder deinem zukünftigen Mieter aufwändige Um- oder Ausräumaktionen. Zudem steigern die oben genannten Maßnahmen den Wert. Folglich kannst du eine höhere Miete verlangen und die Immobilie zu einem guten Preis verkaufen, solltest du dich später dazu entschließen. Seit die Vorlage des Energieausweises beim Verkauf von Immobilien Pflicht ist, ist auch die Energieeffizienz mitentscheidend für den Wert. Der Ausweis zeigt unter anderem die Gesamtenergie-Effizienz des Hauses oder der Wohnung an. Je energiesparender die Heizanlage und die Wärmedämmung, desto höher der Wert der Immobilie. Es lohnt also, bereits beim Kauf über Umbaumaßnahmen zur Modernisierung nachzudenken.

Der Preis, der mit dem Verkäufer vereinbart wurde, ist noch nicht der Gesamtpreis für eine Immobilie. Der Eigentümer bzw. die Eigentümerin muss zusätzlich eine Grunderwerbssteuer bezahlen. Außerdem kommen noch die Kosten für die Eintragung in das Grundbuch dazu. Wichtig ist, dass ein Einblick in das Grundbuch schon lange vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt. Denn je nach Ergebnis kann ein Kauf dadurch nicht mehr infrage kommen. Das ist z.B. häufig der Fall, wenn eine Hypothek auf den Grund und Boden läuft oder wenn es ein Wohnrecht gibt. Denn selbst wenn der Eigentümer wechselt, erlischt dieses Recht nicht.

Selbst einziehen oder vermieten – beide Optionen haben Vor- und Nachteile. Mit der Vermietung einer Immobilie kommen mehr Verwaltungsaufgaben wie zum Beispiel die Erstellung der Betriebskostenabrechnungen auf dich zu. Auch ist diese Variante mit einem gewissen finanziellen Risiko verbunden. Mietausfälle musst du aus eigener Tasche bezahlen. Andererseits beschert dir die Vermietung deiner Immobilie ein monatliches Plus auf dem Konto. Zudem bist du geografisch flexibler, wenn du vermietest: Deine Immobilie muss sich nicht zwingend in der Nähe deines Wohnortes befinden.

Willst du dein Haus oder deine Wohnung vermieten, solltest du schnell einen Mieter finden. Denn eine leer stehende Immobilie bedeutet für dich Ausgaben. Hier kommt es auf die richtige Vermarktung an: Je attraktiver und zielgruppenorientierter die Inserate sind, desto höher ist die Chance, einen vertrauenswürdigen Mieter zu finden. Da das viel Zeit und Energie in Anspruch nimmt, bietet es sich an, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Er übernimmt die Kommunikation mit den Interessenten, hält stellvertretend für dich Besichtigungstermine ab und prüft die Bonität Ihres potenziellen Mieters.

Der Kauf und die Instandhaltung eines Hauses oder einer Wohnung kosten viel Geld. Wurde ein Darlehen aufgenommen, fallen monatliche Kreditraten an. Umso wichtiger ist es, dass du dich bei der Vermietung der Immobilie absicherst. Im Mietvertrag sind alle Rechten und Pflichten für beide Parteien schriftlich festgehalten. Für dich als Vermieter sind die Zusicherung der fristgerechten Zahlung der Monatsmiete und das Einhalten der Kündigungsfrist von Seiten des Mieters besonders wichtig. Zusätzliche Sicherheit gewährleistet der Abschluss einer Vermieter-Rechtsschutzversicherung zur Minderung der Kosten, wenn es zwischen beiden Parteien zum Streit kommt und ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden muss. Auch eine Mietausfallversicherung kann sich lohnen: Sie tritt bei ausbleibenden Mietzahlungen oder Mietbetrug in Kraft.

Wer kein Haus, sondern eine Wohnung kauft, geht der Eigentümergemeinschaft gegenüber gewisse Pflichten ein. Dazu gehört das Einhalten der Hausordnung. Die Kosten für Allgemeinflächen müssen anteilig bezahlt werden. Wohnt der Eigentümer im Erdgeschoss und benötigt er folglich den Lift nicht, muss er trotzdem für die Wartung und Reinigung zahlen. Bei einer Eigentumswohnung ist außerdem zu berücksichtigen, dass lediglich die Räumlichkeiten zum Eigentum zählen. Die Außenwände gehören nicht dazu. Sollen diese gestrichen werden oder Fenster ausgetauscht werden, kann sich der Eigentümer nicht dagegen wehren, schon gar nicht gegen die anteilige Bezahlung. Eine Ausnahme besteht, wenn sich die Mehrheit der Eigentümer in einer Eigentümerversammlung dagegen ausspricht. Bevor jemand eine Eigentumswohnung kauft ist deshalb zu empfehlen, sich die Eigentümerstruktur anzusehen um herauszufinden, ob mit den Nachbarn ein gutes Verhältnis möglich ist.

Natürlich muss auch bei einem Einfamilienhaus mit eigenem Grundstück Rücksicht auf die Nachbarn genommen werden. Das gilt insbesondere für Lärm- und Geruchsbelästigung. Bei einer Eigentümergemeinschaft kann es aber auch weitere Einschränkungen geben, z.B. bezüglich der Zeiten, in denen geduscht oder gewaschen werden darf. Dadurch kann es nämlich zu einer Geräuschbildung kommen, weshalb es während der Nachtstunden häufig verboten ist.

Wer eine Wohnung oder eine Immobilie erwirbt, zeigt sich mit seiner Unterschrift mit den damit verbundenen Gesetzen einverstanden. Insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz ist sehr ausführlich, im Falle einer Vermietung muss aber auch das Mietrechtgesetz beachtet werden. Da der Mieter in Österreich einen sehr starken Schutz genießt, müssen sich potentielle Vermieter genau über die gesetzliche Lage informieren. Denn als Vermieter werden gewisse Rechte, wie z.B. das Nutzungsrecht, an den Mieter für die Dauer der Miete übergeben. Der Eigentümer kann die Wohnung nicht mehr ohne Einverständnis des Mieters betreten und ihm auch nicht einfach so kündigen.