Mietrecht in Österreich - Gut zu wissen

Prinzipiell überlässt der Vermieter dem Mieter die Wohnung für einen festgesetzten, monatlich zu entrichtenden Betrag. Daneben verpflichtet sich der Mieter aber zum Einhalten folgender Vereinbarungen:

• Pünktliche Bezahlung der Miete
• Sorgsame Behandlung des Mietgegenstandes und der allgemeine Teile des Hauses
• Einhaltung der Hausordnung und rücksichtsvolles Verhalten gegenüber den anderen Mitgliedern der Hausgemeinschaft

Nicht nur Mieter, sondern auch Vermieter haben bestimmte Pflichten zu erfüllen. Sollte der Fall eintreten, dass ein Vermieter gegenüber dem Mieter seinen gesetzlichen Aufgaben nicht nachkommt, kann der Mieter sogar von der Mietzinszahlung teilweise befreit werden. Das sind laut Mietrecht die wichtigsten Vermieterpflichten:

• Das Mietrechtsgesetz (MRG) schreibt dem Vermieter eine Erhaltungspflicht am Mietgegenstand vor, wenn es sich um die Behebung ernster Schäden wie Wasserrohrbrüche oder undichte Leitungen handelt. Die Erhaltungspflicht bezieht sich auch auf allgemeine Teile des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet.
• Der Vermieter hat laut MRG die Pflicht, die Wohnung in brauchbarem Zustand an den Mieter zu übergeben.
• Die Begehung des Mietgegenstandes ist, außer bei Gefahr im Verzug, entsprechend vom Vermieter anzukündigen (ein bis zwei Wochen vorher) und mit dem Mieter abzustimmen.

Welche Vermieterrechte gibt es laut Mietrecht in Österreich?

Neben den gesetzlichen Pflichten haben Vermieter auch gewisse Rechte. Für Eigentümer, die Immobilien vermieten, ist es umso wichtiger, die eigenen Vermieterrechte zu kennen, da Mieter in Österreich in hohem Maße rechtlichen Schutz genießen. Hier sind die wichtigsten Vermieterrechte im Überblick:

• Wenn bestimmte Gründe gemäß § 30 MRG vorliegen (zum Beispiel das Ausbleiben der monatlichen Mietzinszahlung), hat der Vermieter das Recht dem Mieter zu kündigen.
• Stehen notwendige oder erforderliche Sanierungsarbeiten des Mietgegenstandes an, so hat der Vermieter auch das Recht trotz eines bestehenden Mietverhältnisses diese Arbeiten durchzuführen (Duldungspflicht).
• Zu den Vermieterrechten gehört auch, dass du den Mieter zur Erhaltung des Inneren des Mietgegenstandes verpflichten kannst. Hierzu zählt beispielsweise die Wartung von Sanitäranlagen. Jedoch lassen sich Erhaltungspflichten gemäß § 1096 ABAG im Mietvertrag nicht auf den Mieter abwälzen.

Auch wenn Mieter in Österreich besonderen rechtlichen Schutz genießen, haben sie gegenüber dem Vermieter dennoch einige Pflichten einzuräumen. Das sind die wichtigsten Mieterpflichten im Überblick:

• Der Mieter hat das Betreten des Mietgegenstands durch den Vermieter oder durch die vom Vermieter beauftragten Personen zu dulden, wenn wichtige Gründe vorliegen (zum Beispiel, wenn ernste Schäden des Hauses im Mietgegenstand vorliegen oder um Wärmemesser abzulesen).
• Der Mieter hat die Neuschaffung von Mietgegenständen zum Beispiel durch Aufstockung und Dachbodenausbau zu dulden. Wird dadurch in bestehende Rechte eingegriffen, besteht die Duldungspflicht nur, insofern der Vermieter eine entsprechende Ersatzmöglichkeit schafft oder einen Geldersatz leistet.
• Der Mieter muss die vorübergehende Benutzung oder Veränderung des eigenen Mietgegenstandes zulassen, wenn dies notwendig oder erforderlich ist. Dies betrifft etwa Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten am Haus (zum Beispiel Reparatur einer undichten Gasleitung, Einbau eines Aufzuges) oder die Behebung ernster Schäden im eigenen oder einem anderen Mietgegenstand. Im MRG ist allerdings für den Mieter ein Entschädigungsanspruch für erlittene Unannehmlichkeiten im Zuge von Umbauarbeiten vorgesehen.
• Der Mieter hat den Mietgegenstand und die damit verbundenen Einrichtungen, wie zum Beispiel die Beheizungsanlagen, so zu warten und instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern kein Nachteil entsteht. Andernfalls droht eine Schadenersatzforderung.

Welche Rechte haben Mieter laut Mietrecht in Österreich?

Neben den Vermieterrechten gibt es noch die Mieterrechte. Grundsätzlich sollten Mieter ihre Rechte kennen, um sich beispielsweise vor unrechtmäßigen Handlungen und Eingriffen des Vermieters schützen zu können. Folgende Mieterrechte solltest du daher kennen:

• Mieter haben ein Recht auf Senkung der monatlichen Mietzinszahlung, wenn sich die Wohnqualität zweifellos verschlechtert hat (zum Beispiel dann, wenn kein warmes Wasser zur Verfügung steht oder die Heizung nicht funktioniert).
• Der Mieter hat das Recht, den Mietgegenstand jederzeit ohne Begründung und unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen zu kündigen.
• Als Mieter hast du das Recht auf einen Reserveschlüssel, damit beispielsweise während des Urlaubs jemand die Pflanzen bewässern oder die Post einholen kann.
• Als Mieter hast du das Recht auf den vereinbarten Zustand der Wohnung. Ist im Mietvertrag beispielsweise festgehalten, dass der Mietgegenstand in einem „toprenovierten Zustand" ist, muss der Vermieter auch sicherstellen, dass die Wohnung toprenoviert ist. 

Einer der häufigsten Streitpunkte nach dem Auszug des Mieters ist das Ausmalen der Wohnung. Nach einem Urteil des Obersten Gerichtshofes (6 Ob 104/09a) ist dies selbst dann nicht notwendig, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Vertrag getroffen wurde, die Wohnung aber nicht über den Zustand der normalen Abnutzung hinaus abgewohnt wurde. Wenn die Farbe an der Wand stark abgenutzt ist oder die Wände ortsunüblich bemalt wurden, müssen Wohnungen in jedem Fall neu ausgemalt zurückgegeben werden. Dann bedarf es nicht einmal einer Klausel im Mietvertrag, die genau darauf hinweist.

Insbesondere in Bezug auf die Kündigungsgründe und die Instandhaltungskosten versuchen Vermieter oft, sich mit eigens formulierten Klauseln mehr Freiheiten als laut Mietrechtsgesetz üblich offenzuhalten. Bei Klauseln, die den Mietern unverständlich vorkommen, sollten Mieter exakt nachfragen und sich Hilfe bei der Mietervereinigung oder dem Konsumentenschutz holen.

Umgekehrt muss sich auch der Vermieter an einen Mietrechtsexperten wenden, denn auch wenn ein Anwalt den Vertrag formuliert hat, ist er nicht rechtskräftig, wenn er gegen das MRG verstößt. Im Zweifelsfall wird für den Mieter entschieden.

Insbesondere beim Kündigungsschutz kommt es darauf an, ob eine Immobilie in den

• Vollanwendungsbereich,
• Teilanwendungsbereich oder
• Nichtanwendungsbereich

des MRG fällt. Beim Vollanwendungsbereich und Teilanwendungsbereich gibt es klare Regeln zu Kaution, Befristung, Kündigungsschutz und zum Mietrecht im Todesfall. Beim Vollanwendungsbereich wird außerdem eine Betriebskosten- und Mietzinsbegrenzung vorgeschrieben.

Am wenigsten Schutz haben Mieter, die in den Nichtanwendungsbereich fallen. Für sie gibt es keinen Kündigungsschutz und keine Befristungen und der Mietzins kann frei vereinbart werden. In den Nichtanwendungsbereich fallen Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen die Mietverträge vor 2002 abgeschlossen wurden, Dienstwohnungen, Ferienwohnungen, Mieten in Beherbergungsunternehmen oder Heimen, Zweitwohnungen mit einer Befristung von 6 Monaten und Wohnungen in karitativen Einrichtungen.

Im streitigen Verfahren wird bei dem zuständigen Gericht eine Klage eingebracht (beispielsweise die Mietzinsklage). Im Außerstreitverfahren wird keine Klage eingebracht, sondern ein Antrag. In größeren Gemeinden sind so genannte Schlichtungsstellen eingerichtet. In diesem Fall sind für bestimmte außerstreitige Angelegenheiten – etwa bei der Rückforderung verbotener Ablösen – nicht die Gerichte, sondern zunächst die Schlichtungsstellen zuständig.

Gegen eine Entscheidung der Schlichtungsstelle kann jede Partei binnen vier Wochen ab Zustellung der Entscheidung das Bezirksgericht anrufen. Damit tritt die Entscheidung außer Kraft und es wird das gerichtliche Verfahren eingeleitet. § 37 MRG zählt die Angelegenheiten auf, die im Außerstreitverfahren geltend zu machen sind:

• Anerkennung als Hauptmieter
• Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten
• Durchsetzung der Anbotspflicht
• Durchsetzung des Anspruchs auf Wiederherstellung
• Duldung von Eingriffen in das Mietrecht zur Durchführung von Erhaltungs-, Verbesserungs-, Änderungs- und Errichtungsarbeiten einschließlich des Anspruches auf angemessene Entschädigung
• Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes
• Feststellung der Höhe und Ersatz von Aufwendungen auf eine Wohnung
• Wohnungstausch
• Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses, Untermietzinses und Anrechnung von Dienstleistungen auf den Hauptmietzins
• Aufgliederung eines Pauschalmietzinses
• Verteilung der Gesamtkosten und Anteil eines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten
• Erhöhung der Hauptmietzinsen, Höhe und Zuordnung der Kosten von Baumaßnahmen gemäß § 18c - Legung der Abrechnungen
• Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben, Auslagen für die Verwaltung, Aufwendungen für die Hausbetreuung, besondere Aufwendungen
• Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und sonstige Leistungen
• Angemessenheit des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags und Rückzahlung sowie Bekanntgabe der Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten
• Rückzahlungen von verbotenen Leistungen und Entgelten