Die Zahl der Unternehmensneugründungen pro Jahr steigt in Österreich seit 2009 wieder beständig. Im vorigen Jahr gab es mehr als 30.000 Neugründungen. Viele dieser Unternehmen brauchen für ihren Betrieb Lagerflächen. Angebot und Nachfrage halten sich die Waage.
1. Wie ist das Angebot an Lagern in Österreich?
2. Welche Arten von Lagern gibt es?
3. Was kostet eine Lagerhalle in Österreich?
4. Wie gestaltet sich die Preisentwicklung?
5. Welchen Einfluss hat die Lage auf den Preis?
6. Welche Einflussgrößen bestimmen die Wahl des Lagers?
7. Warum ist die Widmung von Bedeutung?
8. Wie hoch sind die Betriebskosten für Lager?
Mehr als die Hälfte der Unternehmensneugründungen in Österreich betraf im vorigen Jahr die Sparte Gewerbe und Handwerk. Entsprechend groß war die Nachfrage nach kleinen und mittelgroßen Lagerhallen und Lagerflächen und Logistikimmobilien. Das Angebot in dieser Größenordnung ist in ganz Österreich sehr gut, mit Objekten in verschiedenen Preisklassen und Lagen.
In ländlichen Regionen dominieren kleine und mittelgroße Bestandsobjekte, mit zunehmender Näher zum städtischen Raum werden die Hallen größer, die dazugehörigen Freiflächen hingegen kleiner. Wer sehr große, industrietaugliche Lager mit großzügigen Freiflächen sucht, wird am ehesten in den Regionen rund um Wien fündig.
Je näher zu den Städten und wichtigen Industriegebieten gelegen, umso moderner sind die Lager und Logistikimmobilien ausgestattet. In ländlichen Regionen dominiert ältere Bausubstanz, die aber in der Regel gut in Schuss ist. Interessenten sollten dennoch darauf achten, ob die Gebäude ihrer Wahl den aktuellen Brandschutz- und Sicherheitsbestimmungen, die sich zwischen den Bundesländern unterscheiden, entsprechen.
Je nach Nutzungsart werden die folgenden häufigsten Logistikimmobilien unterschieden:
Logistikimmobilien dienen der Lagerung, Kommissionierung und Distribution von Waren. Hallen sind im Schnitt unter 5.000 Quadratmeter groß, Logistikimmobilien sind üblicherweise mehr als 10.000 Quadratmeter groß. Aufgrund der zunehmenden Bedeutung des Online-Handels werden Logistikimmobilien tendenziell immer größer, mit Flächen von mehr als 40.000 Quadratmetern. Je nach Verwendungszweck müsen Lager spezielle Anforderungen erfüllen. Dienen sie zum Beispiel der Distribution, müssen große Ladezonen und viele Tore vorhanden sein.
Anders als die restlichen Arten von Lagern handelt es sich bei Hochregallagern nicht um Logistikimmobilien. Sie gelten als Betriebseinrichtung und werden als solche steuerlich anders behandelt.
In Bezug auf den Quadratmeterpreis sind mittelgroße bis große Logistikimmobilien und Lager in ländlichen Regionen besonders günstig, da die Preise mit der Quadratmeteranzahl sinken. Je näher das Miet- oder Kaufobjekt zu den österreichischen Ballungszentren liegt, umso höher steigen die Preise pro Quadratmeter.
Die teuersten Orte für Lagerflächen sind Wien und Wien-Umgebung. Am günstigsten in ganz Österreich sind Lagerstätten im Burgenland und in Niederösterreich. Viele Gründer nutzen die günstigen Grundstückspreise - im Osten Österreichs ist die Gründungsintensität deutlich stärker als im Westen.
Die Preise für Logistikimmobilien entwickeln sich in Österreich sehr unterschiedlich, mit teilweise starken regionalen Schwankungen. Eine regional einheitlich steigende Tendenz haben die Mieten und Kaufpreise in Tirol, Vorarlberg, Salzburg und Wien. Im Burgenland steigen die Preise im Norden schneller als im Osten, in Niederösterreich im Westen schneller als im Osten und in Oberösterreich vom Zentrum bis zur deutschen Grenze schneller als in den übrigen Regionen.
Allgemein steigen die Preise für Lagerflächen in Ballungszentren und deren Nähe sowie entlang wichtiger Verkehrsknotenpunkte schneller als Objekte in ländlichen Gegenden, die zuletzt teilweise sogar etwas nachgegeben haben.
Ein entscheidender Faktor, der eine starke Auswirkung auf den Preis hat, ist die Lage. Lagerhallen in Industriezonen und entlang der österreichischen Hauptverkehrsrouten sind teurer als Objekte in der Peripherie oder am Rand von Dörfern. Sie haben eine bessere Verkehrsanbindung und eine bessere Infrastruktur, mit großzügigen Wendemöglichkeiten für LKWs, Starkstromanschlüssen und vielen weiteren auf die Industrie ausgerichteten Einrichtungen. Der höhere Preis ist somit gerechtfertigt.
In ländlichen Regionen muss darauf geachtet werden, dass alle notwendigen Anschlüsse vorhanden sind, dass die Straßen für LKWs geeignet und nicht zu steil sind. Besonders in Tirol und Vorarlberg können die vielen Serpentinen in höhergelegene Ortschaften zu einer unüberwindbaren Herausforderung werden.
Nicht nur die Menge an Gütern, sondern auch die Art der Verwendung hat Einfluss auf die Wahl des richtigen Lagers. Ein Käufer oder Mieter muss vor der Suche folgende Aspekte berücksichtigen:
Außerdem ist zu prüfen, ob die vorhandene Beleuchtung ausreichend ist. Alle vorhandenen Lampen sollten intakt und im Miet- oder Kaufvertrag enthalten sein.
| Tipp: Wie bei jeder Immobilie ist außerdem zu prüfen, ob die Wände und der Boden trocken sind und ob das Dach dicht ist. Gerade bei alten Objekten sind Dach und Fenster Schwachstellen. Feuchtigkeit kann zu Schimmel führen und auf die gelagerten Waren übergreifen. Bei temperaturempfindlichen Waren ist eine Klimaanlage von Vorteil. |
Lagerhallen gelten als Gewerbeflächen. Das ist für den Interessenten insofern von Bedeutung, als diese vom Gemeindeamt vorgenommene Widmung den Verwendungszweck definiert. Ein ehemaliger Kuhstall kann zwar zur Lagerhalle umfunktioniert werden, ob er dann aber als solche für gewerbliche Zwecke verwendet werden darf, hängt davon ab, ob das Grundstück im Flächenwidmungsplan dafür vorgesehen ist.
Käufer und Mieter müssen sich vor Vertragsunterzeichnung informieren, ob es diesbezüglich Einschränkungen gibt.
Je nachdem, ob eine Halle beheizt werden muss oder viel Strom benötigt wird, können sich die Betriebskosten sehr stark unterscheiden. Für Lagerbesitzer oder -mieter mit einem hohen Verbrauch kann es sich lohnen, die ortsüblichen Energie- und Stromkosten zu vergleichen.
Im Falle eines Kaufs einer Logistikimmobilie sind noch die Grunderwerbssteuer sowie die Eintragung ins Grundbuch und weitere Finanzierungskosten, wie Gebühren für Kredite, zu zahlen.
Eine laufend zu zahlende Gebühr ist darüber hinaus die Kommunalsteuer. Dabei handelt es sich um eine lohnabhängige Gemeindeabgabe. Bemessungsgrundlage hierfür ist in den meisten Fällen die monatliche Bruttolohnsumme aller Mitarbeiter, von der drei Prozent fällig werden.
