In Österreich gibt es sehr viele staatliche Förderungen für Agrarbetriebe, die Bundesländer machen die Arbeit in der Landwirtschaft oder im Wald durch Zuschüsse attraktiv. Selbständigkeit in der Agrarwirtschaft gilt als solide, sichere Arbeit. Bei der Suche nach einer passenden Agrarimmobilie oder einem Wald helfen die nachfolgenden Überlegungen.
1. Was zeichnet eine Agrarimmobilie aus?
2. Welche Anforderungen muss eine Agrarimmobilie erfüllen?
3. Welche Vor- und Nachteile hat ein eigenes Agrarobjekt?
Agrarimmobilien sind Gebäude, die für den land- und forstwirtschaftlichen Betrieb benötigt werden und mit denen ein wirtschaftlicher Ertrag erzielt werden soll. Je nachdem, ob Ackerbau oder Forstwirtschaft betrieben wird, werden unterschiedliche Gebäudetypen benötigt. Typische landwirtschaftliche Immobilien sind Heustadl, Geräteschuppen oder Bauernhäuser. Bei den zu den Agrarimmobilien zugehörigen Grundstücken handelt es sich um, als Agrargebiet eingestuftes Bauland. Es dürfen nicht mehr als vier Wohneinheiten pro Grundstück vorhanden sein.
Wälder sind Grünland, das im Flächenwidmungsplan als Land- und Forstwirtschaft oder land- und forstwirtschaftliche Hofstellen verzeichnet ist. Sie dienen der forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung. Auf dem Grundstück dürfen sich Wohngebäude zur familieneigenen Nutzung des Eigentümers, Pächters oder Mieters befinden. Zusätzlich sind maximal zehn Gästebetten erlaubt.
Die beste Lage für Agrargebäude ist an Dorfrändern oder in Alleinlagen. Dadurch kann garantiert werden, dass sich Nachbarn nicht über Lärm- oder Geruchsbelästigung beschweren können. Betriebe mit Ackerbau sollten nicht zu weit vom Feld entfernt sein, um schnell auf Änderungen der Witterungsverhältnisse reagieren zu können und kurze Wege beim Einbringen der Ernte zu haben.
Wichtig ist, dass es rund um das Grundstück keine Straßen gibt, die nicht von landwirtschaftlichen Großfahrzeugen befahren werden dürfen, wie zum Beispiel Privatwege, Autobahnen oder öffentliche Straßen, wenn kein Kennzeichen vorhanden ist (gilt für Fahrzeuge mit einer Bauartgeschwindigkeit unter 10 km/h).
Moderne Agrarimmobilien sind in der Regel in einem sehr guten Zustand und entsprechen den aktuellen Bau-, Brandschutz- und Gewerbevorschriften. Bei älteren Objekten ist dies nicht garantiert. Vor allem Schuppen, alte Bauernhöfe und Ställe können sanierungsbedürftig sein. Das Gemäuer darf nicht feucht sein und muss eine gute Dämmung haben. Morsche oder schimmlige Balken müssen ausgetauscht werden, da sich der Befall auf die gesamte Fläche übertragen kann.
Auch das umliegende Grundstück muss in einem guten Zustand sein. Bodenproben von Acker- und Weideflächen geben Bescheid über ihre Beschaffenheit und Fruchtbarkeit.
Wer einen forstwirtschaftlichen Betrieb eröffnen will, muss prüfen, in welchem Zustand sich der dazugehörige Wald befindet. Schadholz, das zum Beispiel von Borkenkäfern befallen ist, muss aus dem Wald entfernt werden.
In Österreich gibt es vor allem in Bergtälern noch viele Agrarimmobilien, die eingeschränkt erschlossen sind. So sind ein direkter Anschluss an die Kanalisation, eine gute Stromverbindung, asphaltierte Straßen, TV und Internet nicht selbstverständlich. Durch die Alleinlage können auch die Wege bis zum nächsten Supermarkt weit sein, was bei einer gleichzeitigen Nutzung als Wohnsitz oder Gästeherberge von Nachteil sein kann.
Je nachdem, welche Art von Landwirtschaft betrieben werden soll, muss eine gewisse Grundausstattung vorhanden sein. In jedem Fall müssen genug Schuppen für die landwirtschaftlichen Geräte, Entsorgungs- und Verarbeitungsplätze, Lagergebäude und ein Wirtschaftsgebäude vorhanden sein.
Wenn die landwirtschaftlichen Geräte mit chemischen Reinigungsmitteln gereinigt werden müssen, gehören zur gesetzlich verpflichtenden Ausstattung:
- Separate Waschplätze zum Reinigen der Maschinen: Sie müssen je nach Betriebsgröße zwischen 30 und 60 Quadratmeter groß sein und kurze Wege bis zur Kanalisation haben.
- Abwasserkanäle mit Bodenablauf, der zu einem Schlammfang und Ölabscheider führt.
Das Wirtschaftsgebäude wird zum Arbeiten und gleichzeitig als Wohnsitz genutzt. Um den heutigen Standards und Vorgaben des Energieausweises zu entsprechen, muss es über eine sehr gute Wärmedämmung und Isolierung sowie fließend Wasser, Strom und sanitäre Einrichtungen innerhalb des Hauses verfügen.
Eine Agrarimmobilie, die gepachtet wird, muss darüber hinaus über eine Ausstattung verfügen, die zum wirtschaftlich erfolgreichen Weiterführen des Betriebs notwendig ist. Dazu können zum Beispiel Mähdrescher, Traktoren oder Anhänger gehören. Eine moderne Ausstattung erleichtert die Arbeit und steigert die Effizienz.
Die Suche nach einer Land- oder Forstwirtschaft wird erleichtert, wenn folgende Fragen vorab beantwortet werden:
- Wie viel Kapital steht zur Verfügung?
- Welche Pflanzen sollen angebaut werden?
- Sollen auch Tiere gehalten werden?
- Soll als zusätzliche Einnahmequelle Urlaub am Bauernhof angeboten werden?
- Wird Wohnraum benötigt?
- Welche Geräte werden benötigt, um die Felder zu bestellen?
- Werden die Produkte selbst verkauft oder an Großlieferanten übergeben?
- Wofür soll das gerodete Holz einer Forstwirtschaft verwendet werden (Möbelbau, Brennholz, Baumaterial)?
Die Größe, die eine Agrarimmobilie haben soll, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Anzahl an Arten von Lebensmitteln, die angebaut werden sollen. Eine wichtige Einflussgröße sind die Arbeiter, die eingestellt werden sollen. Ein Bauer oder Förster, der den Betrieb alleine mit der Familie betreiben will, kann nur eine kleine Agrarimmobilie bewirtschaften. Großbetriebe müssen vor der Betriebsaufnahme kalkulieren, wie viele Beschäftigte sie benötigten werden und wo sie diese unterbringen.
Um von der Forstwirtschaft leben zu können, muss ein Wald mindestens 300 Hektar groß sein. Erst dann kann ein Gewinn erzielt werden.
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Wer eine neue Existenz in Form eines Familienbetriebs gründen möchte, profitiert am meisten vom Kauf einer Agrarimmobilie. Der Betrieb kann weitervererbt werden und stellt bei erfolgreicher Führung eine sichere Existenz dar. Als Eigentum steigert das Gebäude den Wert des Landwirtschaftsbetriebs.
Allerdings gehen mit dem Kauf auch hohe Kosten einher, die meist nur mittels Kredit finanziert werden können. Das wiederum bedeutet eine langjährige finanzielle Verpflichtung der Bank gegenüber. Je nach Lage, Ausstattung und Wirtschaftstrend kann die Landwirtschaft auch an Wert verlieren.
Die Pacht ermöglicht Land- und Forstwirtschaftlern ohne oder mit nur wenig Eigenkapital die Selbständigkeit. Dadurch, dass ein lebender Betrieb inklusive Geräte und Ausstattung gepachtet wird, müssen keine großartigen Anfangsinvestitionen getätigt werden. Auch die Instandhaltungskosten können sich in Grenzen halten, wenn vertraglich vereinbart wurde, dass diese vom Verpächter zu tragen sind.
Die Geräte, die schon vorhanden sind, können jedoch veraltet sein. Der Pächter ist zwar nicht nur Nutzung verpflichtet, darf sie aber auch nicht ohne Einverständnis des Verpächters austauschen. Er ist in vielen Punkten stark auf eine unterstützende Zusammenarbeit mit dem Vertragspartner angewiesen. Je nach Vertragsvereinbarung kann er einen prozentualen Anteil seines Gewinns an den Verpächter abgeben müssen.
Die Miete hat den Vorteil, dass der Mieter nur für die Nutzung des Gebäudes zahlen muss. Er kann seine eigenen Geräte in den Betrieb einbringen und ihn nach seinen Vorstellungen führen. Die Ausstattung steigert den Wert seines Unternehmens, die Belastung durch eine Finanzierung des Gebäudes bleibt aus. Mit der Miete bleibt der Land- und Forstwirt in Bezug auf den Standort flexibel.
Bleibt er sein gesamtes Berufsleben lang Mieter, sind die Ausgaben unter Umständen insgesamt höher, als wenn er die Immobilie gekauft hätte. Außerdem bleibt er in seinen Rechten eingeschränkt. Umbauten oder anderweitige Nutzungen sind nur mit Einverständnis des Vermieters erlaubt. Auch wenn der Kündigungsschutz in Österreich sehr gut ist, kann dem Mieter bei fehlender Befristung jederzeit gekündigt werden, sofern der Vermieter einen wichtigen Grund, wie etwa Eigenbedarf, vorlegt.
Forst- und Landwirtschaft sind streng reglementiert, mit einem umfassenden Vorschriftenkatalog. Zu den wichtigsten Gesetzen gehören:
Das Grundstück muss als landwirtschaftlich genutztes Bauland, Land- und Forstwirtschaft oder land- und forstwirtschaftliche Hofstelle gewidmet sein, um eine Gewerbegenehmigung für den Betrieb zu bekommen. Ist eine entsprechende Widmung vorhanden, muss das Objekt wirtschaftlich genutzt werden. Der Wald oder das Gebäude darf nicht nur zu Freizeitzwecken angeschafft werden.
Außerdem müssen Agrarimmobilien die aktuellen Vorschriften der allgemeinen Bauordnung erfüllen. Dazu gehören Vorgaben zu Brandschutz, Sicherheit, Arbeitsschutz und Barrierefreiheit.
Grundsätzlich unterliegen Agrarbetriebe der österreichischen Gewerbeordnung, allerdings gibt es einzelne Ausnahmen, zum Beispiel beim Betriebsanlagenrecht. Dieses ist Sache des Landes. Um eine Gewerbegenehmigung zu erhalten, muss der Betreiber in jedem Fall eine entsprechende Ausbildung vorweisen, zum Beispiel einen Lehrabschluss als Forstwirtschaftsmeister oder den erfolgreichen Besuch einer land- und forstwirtschaftlichen Fachschule.
Das Agrarrecht enthält unter anderem Regelungen zu Kraftstoffen, Pflanzenschutzmittel und Futtermitteln, die verwendet werden dürfen. Es werden genau definierte Anforderungen an Obst, Gemüse und Zierpflanzen gestellt. Nicht jedes Saatgut darf in Österreich verwendet werden.
Das Landwirtschaftsgesetz gibt vor, welche Betriebe Förderungen erhalten können. Dementsprechend ist es für Interessenten von Agrarimmobilien in Österreich sinnvoll, sich vor der Suche nach einem passenden Objekt darüber zu informieren, welche Kriterien erfüllt werden müssen.
Ein Forstbetrieb ist dazu verpflichtet, den vom Landeshauptmann vorgegebenen Waldentwicklungsplan einzuhalten und geplante Rodungen anzumelden. Er kann nicht nach Bedarf Wälder roden, sondern muss die Rodungsbewilligung abwarten und einen vorgegebenen Zeitraum einhalten.
