Gewerbegrundstücke sind in Österreich sehr gefragt, da jährlich mehr als 20.000 neue Unternehmen im Bereich Gewerbe und Handwerk gegründet werden. In keiner anderen Sparte gibt es so viele Neugründungen. Die Auswahl an Grundstücken in unterschiedlichen Größen und Preisklassen ist stark von der Lage abhängig. Aber auch weitere Einflussfaktoren sind bei der Suche zu berücksichtigen. Folgende Überlegungen helfen bei der Entscheidung für ein Gewerbegrundstück in Österreich.
1. Wodurch zeichnet sich ein Gewerbegrundstück aus?
2. Welche Kriterien sind bei der Suche nach einem Gewerbegrundstück zu berücksichtigen?
3. Wo gibt es in Österreich freie Gewerbegrundstücke?
4. Wo ist die Nachfrage nach gewerbeflächen am größten?
5. Was kostet ein Gewerbegrundstück in Österreich?
6. Welche zusätzlichen Kosten bringt ein Gewerbegrundstück mit sich?
7. Welche Vor- und Nachteile hat der Kauf eines Grundstücks?
8. Welche Vor- und Nachteile hat es, ein Gewerbegrundstück zu mieten?
9. Welche Vor- und Nachteile hat die Pacht?
10. Wann ist die Suche nach einem Gewerbegrundstück mit Makler sinnvoll?
Gewerbegrundstücke sind Grundstücke, die ausschließlich einer gewerblichen Nutzung dienen und einem vorgegebenen Bebauungsplan unterliegen. Auf ihnen dürfen zum Beispiel Lagerhallen, Gewerbe- und Industriegebäude, Gastronomiebetriebe, Baumärkte und sonstige Handelsbetriebe gebaut werden. Dabei gibt es verbindliche Bauvorschriften, etwa in Bezug auf Größe und Höhe.
Ein Gewerbegrundstück ist als solches gewidmet. Die Widmung wird vom zuständigen Gemeindeamt basierend auf den Vorschriften der Raumordnungsgesetze der Bundesländer festgelegt. Sie wird im Flächenwidmungsplan sowie im Katasterplan festgehalten.
Die beste Auswahl an Grundstücken in unterschiedlichen Größen, Preisklassen und Lagen gibt es im Großraum Wien, insbesondere in Nähe zum Flughafen. Auch in Oberösterreich und Niederösterreich ist das Angebot überdurchschnittlich groß, mit vielen Standorten in unmittelbarer Nähe zur Autobahn A1. In der Steiermark befinden sich die meisten zur Verfügung stehenden Industrieobjekte in Grenznähe zu Ungarn und Slowenien. In den restlichen Bundesländern gibt es im Vergleich deutlich weniger Auswahl. Im Westen Österreichs liegt dies vor allem an den begrenzten Freiflächen aufgrund enger Täler. Wer ein Gewerbegrundstück sucht, wird hier in den größeren Ballungszentren, wie zum Beispiel Bludenz, Landeck, Innsbruck oder Salzburg Stadt fündig.
Am größten ist die Nachfrage nach Betriebsgrundstücken in Wien und Umgebung. Hier sind vor allem der Norden in Richtung Gerasdorf und der Süden in Richtung Traiskirchen gefragt. Auch in Vorarlberg ist die Nachfrage im österreichweiten Vergleich überdurchschnittlich hoch, der Markt konzentriert sich hier auf Bregenz und Dornbirn. In den restlichen österreichischen Bundesländern sinkt die Nachfrage, mit Ausnahme von Tirol, wo der Markt seit einigen Jahren stabil ist. Deutlich geringer als das Angebot ist die Nachfrage in der Steiermark.
Die Preise für Betriebsgrundstücke sind österreichweit sehr unterschiedlich und hängen stark von Angebot und Nachfrage ab. Am teuersten sind Flächen im Ballungsraum Wien. Hier müssen im Schnitt 350 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden. Eine direkte Nähe zu Autobahnausfahrten kann doppelt so viel kosten. In den benachbarten Bundesländern liegen die Preise bei circa 150 Euro pro Quadratmeter. In Richtung Westen nehmen die Preise zu, in Vorarlberg liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 250 Euro.
Wer ein Gewerbegrundstück günstig kaufen möchte, wird abseits der großen Ballungszentren und Industriegebiete fündig. Das gilt insbesondere für die Steiermark.
| Tipp: Aufschließung beachten! Merkbare Preisunterschiede bei vergleichbaren Grundstücken können sich durch die Erschließung ergeben. Erschlossene und teilerschlossene Objekte sind teurer, dafür spart sich der Käufer aber Bauzeit und -kosten. |
Vorteile
Der größte Vorteil davon, ein Gewerbegrundstück zu kaufen, ist, dass der Käufer alleiniger Besitzer und das Eigentum geschützt ist. Dadurch ist er keiner dritten Person gegenüber Rechenschaft schuldig. Der Käufer kann über den Grund und Boden frei verfügen, sofern alle baurechtlichen Vorschriften sowie die Widmung eingehalten werden und keine ortsunübliche Lärm- und Geruchsbelästigung vorliegt.
Ein weiterer Vorteil ist, dass das Grundstück den Wert des Unternehmens steigert. Das ist vor allem in Hinblick auf spätere Kreditaufnahmen relevant, da es den Banken gegenüber als Sicherheit dient und damit günstige Kredite gewährt werden können.
Wird das Objekt mittels Kredit finanziert, wirken sich die monatlichen Rückzahlungsraten günstig auf die steuerliche Belastung aus.
Sind die Investitionskosten beglichen, reduzieren sich die monatlichen Ausgaben für Grund und Boden auf Betriebskosten, Gemeindeabgaben und Steuern.
Nachteile
Durch Eigentum ist der Käufer wenig flexibel. Ist eine Expansion oder ein Standortwechsel notwendig, muss ein neuer Käufer gefunden werden, was vor allem in Regionen, deren Attraktivität als Standort sinkt, schwierig ist. Bleibt ein Erfolg des Unternehmens aus, kann der Finanzierungskredit die Existenz bedrohen. Der Käufer trägt das volle Risiko.
Die Investitionskosten sind deutlich höher als bei Miete oder Pacht. Vor allem für kleine Unternehmen können sie eine unüberwindbare Hürde sein.
Vorteile
Ein Grundstück zu mieten, hat den Vorteil, dass die Anfangskosten im Vergleich zu Pacht und Kauf niedrig sind. Der Mieter zahlt eine Kaution und die erste Rate. Damit erwirbt er das Recht zur alleinigen Nutzung.
Mietverträge über Grundstücke sind in der Regel unbefristet oder auf lange Zeit befristet, der Mieter hat für den vereinbarten Zeitraum eine Standortsicherheit. Er bleibt flexibel und kann nach Ablauf der Frist ohne bleibende Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter kündigen.
Ein weiterer Vorteil ist, dass der Vermieter für die Instandhaltung des vermieteten Objekts aufkommen muss.
Nachteile
Besitzer des Grundstücks bleibt der Vermieter. Dadurch sind Baumaßnahmen und dauerhafte Veränderungen nur mit dessen Zustimmung möglich. Außerdem gehört der Grund nicht zum Vermögen des Mieters und hat somit keinen positiven Einfluss auf Bonität und Wert des Unternehmens. Es gibt keine Abschreibmöglichkeit.
Mietverträge über Gewerbeflächen sind vom österreichischen Mietrechtsgesetz und dem damit verbundenen Kündigungsschutz ausgeschlossen. Es gelten ausschließlich die Vorschriften des AGBs sowie vertragliche Vereinbarungen.
Gibt es eine Befristung des Mietvertrags, muss der Mieter bis zum Ende der Laufzeit Miete zahlen. Eine frühere Auflösung ist nur mit Einverständnis des Vermieters möglich. Dasselbe gilt für eine Vertragsverlängerung.
Tipp: Soll auf dem Grundstück ein neues Gebäude entstehen, muss mit dem Vermieter ein Baurecht vereinbart werden, welches im Mietvertrag festgehalten wird.
Vorteile
Das Pachten eines Gewerbeobjekts hat den Vorteil, dass ein lebendes Unternehmen gepachtet wird. Für Grundstücke bedeutet das, dass sie erschlossen sind und die darauf befindlichen Gebäude direkt in Betrieb genommen werden können. Der Pächter kann auf diese Weise Kosten sparen.
Der Verpächter ist daran interessiert, dass der Pächter durch die Nutzung der Pachtsache einen Gewinn erzielt. Das erleichtert Verhandlungsgespräche bezüglich Investitionen, Ausbauten und sonstigen Veränderungen.
Pachtverträge haben für gewöhnlich sehr lange Laufzeiten von mindestens zehn Jahren. Je nach Vertragsbestimmungen kann die Höhe der Pacht für die gesamte Dauer festgelegt werden. Dadurch kann der Pächter die monatlichen Ausgaben sehr gut kalkulieren.
Nachteile
Ein Nachteil der Pacht ist, dass der Verpächter den Vertrag nicht verlängern muss. Nach Ende der Laufzeit muss er zwar die vom Pächter getätigten Investitionen gemäß ihrem aktuellen Zeitwert ausbezahlen, Schutz vor dem Verlust des Standortes gibt es jedoch nicht.
Wie bei der Miete kann ein Vertrag nur mit gegenseitigem Einverständnis vorzeitig gekündigt werden. Der Pächter muss sonst weiterzahlen. Das ist vor allem dann zu bedenken, wenn ein Erbpachtvertrag mit Laufzeiten zwischen 50 und 99 Jahren abgeschlossen wird.
Anders als beim Kauf, bei dem in der Regel innerhalb von 30 Jahren die Finanzierung abgeschlossen ist, bleibt die Pacht eine monatliche finanzielle Belastung ohne Steigerung des Unternehmenswertes. Bei sehr langen Laufzeiten kann der Gesamtbetrag den Kaufpreis für ein vergleichbares Grundstück übersteigen. Sofern nicht anders vereinbart, kann der Pachtzins im Laufe der Jahre steigen.
Tipp: Im Rahmen des Vertragsabschlusses kann bei Pacht und Miete ein Vorkaufrecht vereinbart werden. Nach Ablauf der Befristung hat der ehemalige Pächter vor allen anderen das Recht, ein Kaufangebot zu machen.
Nicht jedes Grundstück eignet sich für jedes Gewerbe. Deshalb ist es insbesondere bei Nischenbranchen sinnvoll, einen Makler mit der Grundstückssuche zu beauftragen. Wichtig dabei ist, dass es sich um eine Maklerfirma handelt, die sich auf Gewerbeobjekte spezialisiert hat. Anhand der Vorgaben des Suchenden kann eine erste Auswahl getroffen und so schneller ein passendes Grundstück gefunden werden. Der Makler kennt die marktüblichen Preise und findet faire Angebote. Außerdem kann er beratend zur Seite stehen, etwa wenn er bereits Objekte für branchengleiche Unternehmen vermittelt hat und die Eignung selbst gut einschätzen kann, zum Beispiel ob die Fläche gemäß dem Bauvorhaben ausreichend ist.
