Finanzierungsplanung: So pla­nen Sie die Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung

• Der Finanzierungsplan für den Hausbau enthält wichtige Angaben zu deinem Budget und zur bevorzugten Immobilienfinanzierung. 
• Nimm dir ausreichend Zeit, um die Finanzierung zu planen und denke insbesondere beim Hausbau daran, auch für die folgenden Schritte Zeit einzuplanen. 
• Nutze eine Excel-Tabelle für den Finanzierungsplan, um stets die Übersicht zu behalten.

Bevor du den Finanzierungsplan aufstellst, solltest du bereits Informationen zu deinem verfügbaren Eigenkapital und zur maximalen monatlichen Belastung haben. Dafür lohnt es sich eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung aufzustellen. 

Im Finanzierungsplan für den Hausbau oder Hauskauf geht es darum, die Gesamtkosten für das neue Heim sowie die Zusammensetzung der notwendigen finanziellen Mittel aufzustellen. Du erhältst somit eine Grundlage für den Kreditantrag bei der Bank. 

Außerdem beantwortet der Finanzierungsplan für den Hausbau oder Hauskauf folgende Fragen: 

• Welche Kosten fallen in Summe an? (Achtung: Es gibt auch verdeckte Kosten.)
• Wie bzw. in welchem Zeitraum decke ich diese ab (Eigenmittel/Kredit)?
• Welche Nebenkosten sind zu entrichten? Der Kaufpreis und die Nebenkosten ergeben den Betrag, der insgesamt für den Kauf einer Immobilie erforderlich ist.
• Welche Kreditkosten entstehen bei der Finanzierung? Auch bei der Fremdfinanzierung entstehen Nebenkosten, die zu den erforderlichen Fremdmitteln hinzugezählt werden sollten.

Ein Finanzierungsplan hält bei einem Hauskauf oder -bau drei Phasen fest: Das Ermitteln der finanziellen Möglichkeiten inklusive Kreditgespräch, die Bezahlung der am Bau beteiligten Firmen während des Baus und schließlich die Rückzahlung des Kredits. In der Praxis sieht das so aus:

• Gesamtkostenaufstellung: Liste alle Baukosten einer Immobilie auf. Dazu zählen die Kosten für Baugenehmigung, Grundstückserwerb, Erschließung und Vermessung des Grundes, Rohbau, Keller, Innenausbau, Grunderwerbsteuer, Gerichts-, Notar- und Maklergebühren sowie Finanzierungsnebenkosten wie die Wertermittlungsgebühr und die Bauzeitzinsen. Beim Hauskauf fallen weniger einzelne Punkte an, aber denke ggf. noch an Kosten für die Renovierung deiner Immobilie.
• Bauplan: Auf Grundlage des Gesamtkostenüberblicks kann ein Architekt einen provisorischen Bauplan inklusive Materialkosten und Arbeitsaufwand für die Handwerker erstellen. Der Bauplan inklusive Kostenvoranschläge ist auch für die Bank wichtig, um einen konkreten Kreditvertrag zu erstellen. Der zu erwartende Wert der Immobilie bestimmt nämlich auch, wie hoch die darauf lastende Hypothek sein kann.
• Einsatzmöglichkeiten von Förderdarlehen: Die Neuerrichtung von Immobilien wird häufig staatlich unterstützt – vor allem dann, wenn energiebewusst gebaut wird. Bewilligte Fördermittel gehören ebenfalls in den Finanzierungsplan.
• Persönlicher Kreditbedarf: Aus der Gegenüberstellung deines Eigenkapitals und den aufzubringenden Gesamtkosten ergibt sich dein persönlicher Kreditbedarf. Beachte, dass du dein monatlich zur Verfügung stehendes Budget nicht komplett ausschöpfen musst. Besser ist es, einen finanziellen Puffer einzuplanen.
• Fremd- und Eigenkapital: Liste auf, welche finanziellen Mittel du selbst beisteuern kannst – wie etwa Bankguthaben, Wertpapiere, eigene Baugrundstücke und Bausparguthaben. Demgegenüber stellst du die eingeplanten Fremdmittel. Dazu zählen Darlehen von Banken und Förderbanken, Bauspardarlehen und Arbeitgeberdarlehen.
• Zeitplan: Wenn ein Bausparvertrag zum Einsatz kommen soll, der noch nicht zugänglich ist, empfiehlt sich eine Zwischenfinanzierung durch den Kreditgeber. Führe an, ob du diese Form der Finanzierung oder ein langfristig wirksames Darlehen benötigst.
• Sicherheiten: Der Kreditgeber möchte kein Risiko eingehen – daher fordert er Sicherheiten. Dazu zählen Immobilien, Grundstücke, Lebensversicherungen, Wertpapiere und Bürgschaften, die im Finanzierungsplan vermerkt werden.