Mindestens so wichtig wie der Bauplan ist bei einem Hausbau oder Hauskauf ein Tilgungsplan für die Finanzierung. Nur, wenn du einen Kredit verlässlich tilgen kannst, solltest du ihn aufnehmen. Hier erfährst du, wie du dank Tilgungsplan das finanzielle Risiko so gering wie möglich hältst.
- Der Tilgungsplan hilft dir dabei, deine monatliche finanzielle Belastung durch die Immobilienfinanzierung langfristig zu planen.
- Erstelle deinen eigenen Tilgungsplan, um eine gute Vorstellung deiner Möglichkeiten zu bekommen. Dabei hilft dir der ImmoScout24 Tilgungsrechner.
- Den endgültigen Finanzierungsplan erhältst du von der Bank. Je besser du verhandelst, desto günstiger fallen die Konditionen für die Zinsen und die Tilgung aus.
Die planmäßige Rückzahlung von Schulden wird als Tilgung bezeichnet. Sie erfolgt in Teilzahlungen, also in Raten. Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung wird zwischen verschiedenen regelmäßigen Amortisationen unterschieden. Am häufigsten wird das Annuitätendarlehen gewählt. Hier bleibt die Annuität, also die Höhe der regelmäßigen Zahlungen, gleich, ihr Zins- und Tilgungsanteil ändern sich aber. Zu Beginn werden in erster Linie Zinsen zurückgezahlt. Bei einem Ratenkredit bleibt die Tilgungsrate während der gesamten Laufzeit gleich hoch, Zinsaufwand und Annuität sinken. Damit sinkt also die Höhe der Kreditraten kontinuierlich. Hier ist die monatliche finanzielle Belastung zu Beginn am höchsten.
Beim endfälligen Kredit wird die gesamte Kreditsumme am Tag der Fälligkeit getilgt.
Der Tilgungsplan oder Finanzierungsplan ist ein Dokument, das du von der Bank erhältst, wenn du einen Kredit abschließt. In diesem Plan ist vorgegeben, wann die Kreditraten fällig sind, wie hoch sie ausfallen und wie sie sich zusammensetzen. Somit handelt es sich für dich als Kreditnehmer um eine verbindliche Vorgabe. Unter anderem hilft der Plan dir dabei, einen Dauerauftrag an den Kreditgeber einzurichten. Zudem behältst du stets einen Überblick über die noch offenen Zahlungen.
Die folgenden Arten von Tilgungsplänen lassen sich unterscheiden:
- Annuitätendarlehen: Konstante Rate, aber die Verteilung von Zins und Tilgung verändert sich: Zu Beginn ist der Zinsanteil höher, am Ende besteht die Rate zum Großteil aus der Tilgung.
- Tilgungsdarlehen: Konstante Tilgungsraten, aber absteigende Annuitäten durch sinkende Zinsen, daher unterschiedliche Monatsraten.
Der Finanzierungsplan für deine Kredittilgung gibt immer die gleichen Zahlen an. Somit bleibt er übersichtlich und verrät dir, wann du wie viel bezahlen musst. Die folgenden Posten findest du im Tilgungsplan:
- Höhe der monatlichen Rate (bestehend aus Tilgung und Zinsen)
- Höhe des Zinssatzes
- Höhe der Tilgung
- Höhe des Tilgungssatzes
- Höhe der Restschuld bis Ende der Zinsbindung
- Höhe des getilgten Betrags bis Ende der Zinsbindung
- Höhe der Rate in einer Anschlussfinanzierung
- Zeitpunkt der endgültigen Tilgung
Beachte, dass sich die Zahlen auch ändern können. Beispielsweise ist es denkbar, dass du eine Erbschaft oder einen Bonus erhältst und so eine Sondertilgung durchführst. Bei Zahlungsschwierigkeiten kann eine Pausierung der Tilgung in Frage kommen und du benötigst eventuell eine Zwischenfinanzierung.
Ein eigener Tilgungsplan gibt dir schon vor einem Bankgespräch Aufschluss darüber, was du dir leisten kannst. Indem du deine laufenden Einnahmen und Ausgaben sowie dein Eigenkapital ermittelst, erhältst du einen guten ersten Eindruck deiner maximalen Belastbarkeit. Wichtig ist es, diese nicht auszureizen, sondern eine Finanzreserve für Zwischenfälle wie Reparaturen oder andere unerwartete Mehrausgaben einzuplanen.
Zur Ermittlung der Darlehenssumme solltest du auch die Nebenkosten für den Hauskauf oder Hausbau berücksichtigen. Dazu gehören zum Beispiel Grundbucheintragung, Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Die Darlehenssumme berechnet sich so:
Darlehensumme= Kaufpreis + Nebenkosten - Eigenkapital
Gehe wie folgt vor, um mithilfe unserer Excel-Vorlage deinen Tilgungsplan zu erstellen:
Annuität berechnen: Während der Zinsbindungsfrist bleibt die Monatsrate oder zumindest die Tilgungsrate immer gleich. Es handelt sich um die sogenannte Annuität, die aus Tilgung und Zinsen besteht. Mehr zur Annuität liest du hier.
Zins und Tilgung berechnen: Über die Darlehenssumme und den gewählten Zinssatz kannst du die Höhe der Zinsen berechnen. Die Tilgung besteht aus der Annuitätshöhe abzüglich der Zinsen.
Folgejahre berechnen: Der Tilgungsplan gibt dir eine Übersicht über mehrere Jahrzehnte. Die Annuität bleibt während der Zinsbindung gleich. Berechne für die folgenden Jahre die Höhe der anfallenden Zinsen sowie der Tilgungsraten. So siehst du, um welche Annuität du die Restschuld pro Jahr verminderst und kannst diese vom nächsten Jahr abziehen.
Grundsätzlich ist es nicht sehr kompliziert, einen eigenen Tilgungsplan zu erstellen. Wir empfehlen dir jedoch, dich vom Tilgungsrechner unterstützen zu lassen. Drucke die Ergebnisse am besten aus, um beim Bankgespräch eine Verhandlungsgrundlage zu haben. Die Bank wird einen eigenen Finanzierungsplan für dich erstellen, der idealerweise deinem Tilgungsplan ähneln sollte.
Das Aussehen deines Finanzierungsplans hängt wesentlich davon ab, für welche Art des Kredits du dich entscheidest. Häufig werden Annuitätendarlehen gewählt, da die Planung erleichtert wird und die Ratenhöhe immer gleichbleibt. Dies siehst du in diesem Beispiel für einen Tilgungsplan:
| Zeitraum | Höhe der Monatsrate | Zinsanteil | Tilgungsanteil |
| Monat | 833,33 Euro | 333,33 Euro | 500,00 Euro |
| Monat 2 | 833,33 Euro | 332,50 Euro | 500,83 Euro |
| Monat 3 | 833,33 Euro | 331,67 Euro | 501,66 Euro |
| Monat 4 | 833,33 Euro | 330,83 Euro | 502,50 Euro |
| Monat 5 | 833,33 Euro | 329,99 Euro | 503,34 Euro |
Hier siehst du bereits, dass beim Annuitätendarlehen die monatliche Tilgungsrate immer weiter steigt, während der Zinsanteil sinkt. Beim Volltilgerdarlehen hingegen ist die monatliche Tilgungsrate immer gleich, während die Zinsen ebenfalls sinken. So ergeben sich unterschiedliche Annuitäten. Komplizierter wird es, wenn du dich für einen variablen Zinssatz entscheidest.
Ein unabhängiger Finanzberater hilft dir dabei, die zu dir passende Darlehensart zu finden und einen ausführlichen Tilgungsplan zu erstellen, der als Verhandlungsbasis bei deiner Bank dient.
Die beste Tilgungsrate hängt unter anderem von deinen persönlichen Finanzen ab. Aber auch die Höhe des Zinssatzes hat einen wichtigen Einfluss darauf, wie viel du tilgen und wie viel du an Leihgebühren zahlen musst. Viele Kreditnehmer entscheiden sich dafür, anfänglich möglichst viel zu tilgen, um die finanzielle Belastung so früh wie möglich zu reduzieren. Alternativ kannst du auch eine Tilgungsrate, die mit den Jahren steigt, vereinbaren.
Beachte in deinem Tilgungsplan, wie hoch die Zinsbindung ist. Innerhalb dieser Zeit lässt sich die Tilgung besonders gut planen. Meistens beträgt die maximale Zinsbindungsdauer 15 Jahre. Danach werden die Kreditzinsen an den Leitzins angepasst, was zu einer erhöhten finanziellen Belastung führen kann.
Nutze den Tilgungsrechner von ImmoScout, um die beste Tilgungsrate für dich zu ermitteln. Diese Ergebnisse helfen dir, in Kombination mit deinem eigenen Tilgungsplan, gute Konditionen bei deiner Bank zu bekommen. Deinen endgültigen Finanzierungsplan erhältst du nach deinem Kreditabschluss von deinem Bankberater.
