Eine Anlegerwohnung ist eine beliebte und vor allem sichere Anlageform. Lies hier, was du beim Kauf einer solchen Immobilie beachten musst, welche Vorteile und Risiken die Anlegerwohnung birgt und wie du eine passende Immobilie findest!
Anlegerwohnungen sind Eigentumswohnungen, die vom Eigentümer vermietet werden. Ziel ist es, langfristig Gewinne aus den Mietzinseinnahmen zu gewinnen.
Die besten Anlegerwohnungen in Österreich liegen in Ballungsräumen und weisen eine sehr gute Lage, eine vorteilhafte Infrastruktur und attraktive Ausstattungsmerkmale für die jeweilige Zielgruppe auf.
Um dein Investitionsrisiko zu reduzieren, solltest du dich beim Kauf der Anlegerwohnung professionell unterstützen lassen, etwa von einem Makler.
Bei der Anlegerwohnung handelt es sich um eine Form der Eigentumswohnung. Allerdings liegt der Hauptzweck des Erwerbs darin, die Wohnung weiter zu vermieten und aus den Mieteinnahmen auf lange Sicht zusätzliche Einkünfte zu generieren, anstatt selbst darin zu wohnen.
Anlegerwohnungen bringen als dauerhafte Einnahmequelle viele Vorteile mit sich. Insbesondere die Sicherheit der inflationsgeschützten Investition ist interessant. Zugleich solltest du aber vor einem Kauf einer Anlegerwohnung auch die Risiken kennen. Um eine möglichst hohe Rendite zu erzielen, musst du beispielsweise die Steuern beim Vermieten einer Wohnung sowie sonstige regelmäßige Ausgaben wie Instandhaltungskosten im Auge behalten.
Eine Anlegerwohnung bietet zahlreiche Vorteile. Welche das sind, haben wir nachfolgend aufgelistet:
- Durch die Vermietung der Immobilie kannst du den zuvor aufgenommenen Kredit abbezahlen und nach der vollständigen Tilgung (höhere) Gewinne erzielen.
- Die Geldanlage ist sicher, da die Nachfrage nach Wohnungen unabhängig von wirtschaftlichen Krisen stetig gegeben ist. Zudem wird der Sachwert der Immobilie durch etwaige Börsenstürze nicht gemindert. Im Gegenteil: Die Anpassung der Mieteinnahmen an die Inflationsrate sichert den Ertrag.
- Die Zinsen des Wohnungskredites lassen sich als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
- Weitere steuerlich absetzbare Werbungskosten sind Betriebskosten, Telefon- und Reisekosten, Ausgaben für die Immobilienverwaltung, Steuerberatungshonorare sowie Maßnahmen zu Instandsetzung und Instandhaltung, die die Nutzungsdauer der Immobilien verlängern.
- Durch die Zusammenarbeit mit einer Immobiliengesellschaft kannst du als Besitzer jedwede anfallende Arbeit wie beispielsweise Instandhaltungsmaßnahmen in professionelle Hände geben und so deinen zeitlichen Aufwand auf ein Minimum reduzieren.
Bei Vorsorgewohnungen handelt es sich ebenfalls um Anlegerwohnungen. Jedoch besteht hier auch die Absicht, an einem gewissen Punkt selbst in die Wohnung zu ziehen, was Teil der Strategie für die Altersvorsorge sein kann.
Das größte Risiko einer Anlegerwohnung besteht in möglichen Leerständen, die es mit einer gründlichen Vorauswahl der Immobilie zu unterbinden gilt. Sofern Käufer einer Anlegerwohnung die Verwaltung anschließend selbst übernehmen, sind sie verantwortlich für die Gültigkeit etwaiger Formalien.
Achte daher besonders darauf, im Mietvertrag präzise Angaben festzuhalten, um späteren Konflikten mit den Mietern vorzubeugen. Am besten ist es, sich hier professionell beraten zu lassen und die Verwaltungsarbeit einer professionellen Wohnungsverwaltung zu überlassen.
Darüber hinaus solltest du auch die Wertentwicklung der Immobilie im Blick behalten. Um den Werterhalt zu sichern und den Wert außerdem zu steigern, bedürfen Immobilien einer ständigen Pflege und der Instandhaltung des Wohnraums. Optional kannst du aber auch diese Arbeiten auf professionelle Immobiliengesellschaften übertragen.
Anleger sollten bezüglich ihrer Geldanlage vorab ihre Ziele definieren, die sie mit dem Erwerb und der Vermietung einer Vorsorgewohnung erreichen wollen. Diese beiden Fragen sind besonders wichtig:
- Zu welchem Zweck soll die Rendite genutzt werden (z.B. Altersvorsorge oder zukünftige Wohnfläche für den Nachwuchs)?
- Wie hoch soll die Rendite ausfallen?
1.) Die Lage
Um von stetigen Mieteinnahmen profitieren zu können, solltest du die Anlegerwohnung mit Sorgfalt auswählen. Kenntnisse über Stadt, Wohngegend und Wohnungsmarkt erleichtern die Entscheidung für eine sinnvolle Investition. Insbesondere der Wohnungsmangel in Metropolregionen wie Wien macht den Erwerb von Anlegerwohnungen attraktiv.
Generell sind Ballungszentren prädestiniert für Eigentumswohnungen. Kleinere Immobilien in zentralen Stadtteilen bieten besonders in Studentenstädten mit einem gesunden Wohnungs- und Arbeitsmarkt attraktive Wohnfläche. 2- und 3-Zimmer-Wohnungen sind zudem flexibel nutzbar. Eine Nutzbarkeit der Wohnung als Wohngemeinschaft (WG) erweitert zudem den Kreis an Interessenten. Überlege auch, inwiefern eine Eigentumswohnung mitsamt Kellerabteil oder Garagenstellplätzen die Attraktivität für Anrainer und gleichsam den Mietpreis steigern können.
2.) Die Infrastruktur
Neben der Lage solltest du auch auf die Infrastruktur der Immobilie genau unter die Lupe nehmen. Denn Hauptziel einer Anlage- oder Vorsorgewohnung sind regelmäßige Mieteinnahmen. Steht die Wohnung leer, zahlst du am Ende drauf, statt einen Gewinn zu erzielen. Daher sollte die Immobilie möglichst attraktiv für potenzielle Mieter sein. Mitbestimmend sind dafür eine gute Verkehrsanbindung sowie eine schöne Lage der Wohnung. Befinden sich in der Nähe Grünflächen, Spielplätze, Einkaufsmöglichkeiten oder eine Schule? Kriterien wie diese steigern die Nachfrage.
3.) Der bauliche Zustand
Noch ein wichtiger Faktor, den es zu beachten gibt, ist die bauliche Verfassung der Anlegerwohnung. Denn als Vermieter musst du für allgemeine Schäden aufkommen. Je älter die Immobilie, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass regelmäßig Reparatur- oder Renovierungsmaßnahmen anstehen.
4.) Die Betriebskosten
Auch die Betriebskosten sollten nicht zu hoch sein, denn das schreckt Interessenten ab. Punkten kannst du hingegen mit Größe und Zimmeranzahl: Zwei-Zimmer-Wohnungen mit einer Maximalgröße von 45 bis 50 Quadratmeter sind in der Anschaffung günstig und bei Mietern beliebt. Drei-Zimmer-Wohnungen sollten erfahrungsgemäß höchstens 70 Quadratmeter groß sein.
Es ist ratsam, vor dem Kauf einer Anlegerwohnung einen Makler hinzuzuziehen. Von der Suche, Auswahl des Mieters und Erstellung des Mietvertrages hängt die Rendite ab. Auch können die Experten dich hinsichtlich steuerlicher Entscheidungen beraten. Sie beraten dich rund um die Kleinunternehmerregelung, die Vorsteuer und die Umsatzsteuer.
Professionelle Unterstützung bieten auch Bauträger, die Vorsorgewohnungen anbieten. Sie übernehmen die Vermietung gleich mit und kalkulieren Reparaturrücklagen und Mietausfälle in ihre Berechnungen ein. Auch die Verwaltungsarbeiten musst du dann nicht selbst übernehmen.
Je länger die Laufzeit des bestehenden Mietvertrages, der zum Kauf-Zeitpunkt für deine Anlegerwohnung gilt, desto geringer der Verwaltungsaufwand. Jedes Mal, wenn ein Mieter auszieht, musst du dich von neuem um einen Nachfolger kümmern. Unbefristete Mietverträge sind demnach ideal für Anlegerwohnungen. Zwar kannst du diese als Vermieter nicht so leicht kündigen, dafür ist dir jedoch die regelmäßige Miete sicher.
Was ist eine Anlegerwohnung?
Bei Anlegerwohnungen handelt es sich um eine Form der Eigentumswohnung. Jedoch hast du als Besitzer hier die Absicht, die Wohnung zu vermieten und aus dem Mietzins einen Gewinn zu generieren.
Wann ergibt eine Vorsorgewohnung Sinn?
Vorsorgewohnungen werden oft mit Anlegerwohnungen gleichgesetzt. Allerdings handelt es sich um Objekte, in denen der Investor im Alter eventuell selbst wohnt. Somit gibt es hier die Absicht der Altersvorsorge.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Anlegerwohnung?
In Österreich ist es empfehlenswert, mindestens 30 Prozent Eigenkapital für die Anlegerwohnung aufzubringen. Manche Banken erwarten sogar zwischen 30 und 50 Prozent Eigenkapital.
