Eine genaue Prüfung bei der Hausübergabe sowie der Einsatz von einem Protokoll und einer Mängelliste helfen dabei, Streitigkeiten nach der Übergabe vorzubeugen. Treten Mängel bei der Hausübergabe auf, sind diese zu dokumentieren. In diesem Ratgeber liest du mehr darüber, wie bei Mängeln zu verfahren ist und was passiert, wenn sich diese erst nach der Schlüsselübergabe zeigen.
- Ein Hausübergabeprotokoll sichert sowohl Käufer als auch Verkäufer ab, wenn hier alle vorhandenen Mängel detailliert vermerkt werden.
- Treten nach der Hausübergabe Mängel auf, ist festzustellen, ob dir diese als Verkäufer bekannt waren. Bei einem bewussten Verschweigen kann der Kauf sogar rückgängig gemacht werden.
- Der Sachmängelausschluss hält fest, dass der neue Besitzer nach Hausübergabe die Verantwortung für die Immobilie trägt.
- Ein guter Makler erzielt für dich einen guten Verkaufspreis. Du kannst dir einen Makler aus deiner Region empfehlen lassen.
Im Sinne von Käufer und Verkäufer sollte die Hausübergabe detailliert vorbereitet und rechtlich sicher durchgeführt werden. Die Grundlage dafür bietet ein Übergabeprotokoll. Treten bei der Hausübergabe Mängel in den Fokus, sind diese in einem schriftlichen Protokoll festzuhalten, welches von beiden Vertragsseiten unterschrieben wird. Der Verkäufer ist angehalten, die Mängel innerhalb einer gewissen Frist zu beseitigen.
Zugleich sichert das Protokoll dich als Verkäufer ab, nach der Übergabe nicht für Mängel haftbar gemacht werden zu können, die erst später entstanden sind. Dokumentiere daher den Zustand der Immobilie bei der Übergabe möglichst detailliert.
Bei der Hausübergabe werden alle Mängel und Schäden im Protokoll detailliert festgehalten, wozu sowohl du als auch der Käufer beitragen können. Zudem solltest du darauf achten, dass weitere Vermerke in dem Protokoll gemacht werden:
- Bei der Hausübergabe ist die Mängelliste detailliert zu führen. Für jeden Raum gibt es im Protokoll einen Bereich.
- Es ist festzuhalten, bis wann der Verkäufer die Mängel zu beseitigen hat.
- Im Protokoll werden Zählerstände von Strom, Wasser und Gas festgehalten.
- Zu vermerken sind auch Dienstleistungen, die bisher in Anspruch genommen und durch den neuen Besitzer weiter genutzt werden, wie die Müllabfuhr oder auch der Kabelanschluss.
- Reparaturen oder Renovierungsarbeiten, die vor der Hausübergabe stattgefunden haben, sind ebenfalls zu vermerken.
- Auffällige Details zum Haus, wie verbaute Filter- und Klimaanlagen, der Verlauf von Kabeln und Leitungen, werden in einem umfangreichen Protokoll festgehalten.
Wichtig: Je detaillierter das Protokoll bei der Hausübergabe ausgefüllt wird, desto geringer ist die Gefahr, dass etwas übersehen wird.
Teilweise werden bei der Übergabe Mängel erkannt, die dem Verkäufer bisher nicht bekannt waren. In dem Fall greift das Prinzip der zweiten Chance. Der Verkäufer bekommt die Möglichkeit, innerhalb einer vereinbarten Frist die Mängel auszubessern und zu beseitigen. Damit besteht die Option, dass der Leistungsanspruch des Käufers noch erfüllt werden kann.
Wird die Frist nicht eingehalten, kann der Käufer die Möglichkeit nutzen und die Mängelbeseitigung selbst in Auftrag geben. Die Rechnung ist dann durch den Verkäufer zu tragen. Eine Hausübergabe mit Mängeln kann mit dem Prinzip der zweiten Chance doch noch erfolgreich durchgeführt werden.
In wenigen Fällen kann auch ein Anspruch auf Schadensersatzbestehen. Kann der Käufer die Immobilie durch den aufgetretenen Mangel nicht beziehen, hat er die Möglichkeit, Schadensersatz zu erhalten.
Nach einer durchgeführten Schlüsselübergabe trägt der Käufer die Verantwortung für die Immobilie. Treten Schäden nach Hausübergabe auf, gilt grundsätzlich: Im Regelfall haftet der Verkäufer nicht. Nach der Übergabe auftretende Mängel muss der Käufer beseitigen, da er das Objekt so übernimmt, wie es ihm angeboten wird („gekauft wie gesehen“).
Der Ausschluss der Haftung gilt jedoch nicht, wenn es sich um arglistig verschwiegene Mängel handelt. Wer eine Hausübergabe trotz bestehender Mängel durchführt, die ihm bekannt, für den Käufer jedoch nicht ersichtlich sind, handelt rechtswidrig.
Treten nach der Hausübergabe versteckte Mängel auf, die dir waren, hat der Käufer einen Anspruch auf Rückabwicklung. Auch Schadensersatz kann ihm zugesprochen werden. Inwieweit ein Mangel möglicherweise arglistig verschwiegen wurde, kann durch ein Gutachten sowie einen rechtlichen Beistand geklärt werden. Häufige Mängel, die verschwiegen werden, sind:
- Schimmelbefall
- Eingeschränkte Funktionsfähigkeit von technischen Ausstattungen, wie dem Garagentor
- Starke Nachbarschaftsstreitigkeiten
- Wasserschaden nach Hausübergabe durch verstopfte Rohre
Abhängig vom Mangel bist du als Verkäufer in der Pflicht nachzuweisen, dass dir jener Mangel nicht bekannt war. Auch hier spielt die korrekte Dokumentation im Übergabeprotokoll eine ausschlaggebende Rolle.
Treten Mängel an einem Neubau nach einer erfolgten Bauabnahme auf, kann eine Gewährleistung gefordert werden. Allerdings wird hierfür ein eindeutiger Beweis notwendig. Nach der Bauabnahme liegt die Beweislast beim Bauherrn.
