Um­wid­mung

Möglichkeiten der Umwidmung

Im Flächenwidmungsplan wird der Zweck, dem das Grunstück gewidmet ist, genau definiert. Durch Umwidmung kann dieser aber unter bestimmten Voraussetzungen geändert werden.

Auch wenn der Käufer mit dem Kauf der rechtmäßige Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie ist, kann er nicht absolut frei darüber verfügen. Änderungen am Gebäude oder in der Art der Nutzung müssen der jeweiligen Widmung entsprechen. Diese ist im Flächenwidmungsplan genannt. Soll der neue Verwendungszweck ein anderer als der vermerkte sein, muss zuvor eine Umwidmung erfolgen. Wird sie unterlassen, macht sich der Eigentümer im schlimmsten Fall strafbar. Je nach Art der Umwidmung kann dieser Prozess schnell abgewickelt werden, sofern einige Dinge beachtet werden.

Jedes Grundstück ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde, zu der es gehört, erfasst. Dabei sind die Grenzen genau definiert ebenso wie der Zweck, dem das Grundstück gewidmet ist.

Die Widmungsarten in Österreich sind Bauland, Verkehrsflächen und Grünland. Bauland kann weiters in Wohngebiete, Kerngebiete, Industriegebiete, Agrargebiete, Betriebsgebiete, Sondergebiete und Gebiete für erhaltenswerte Ortsstrukturen unterteilt werden. Zu Grünflächen zählen Land- und Forstwirtschaft, land- und forstwirtschaftliche Hofstellen, Grüngürtel, Schutzhäuser, Parkanlagen oder auch Kleingärten. Die Widmung erfolgt anhand einer zukunftsorientierten Planung des Gemeindegebietes durch die Gemeinde. Sie ist nicht statisch, sondern kann auf Antrag geändert werden. Für eine solche Umwidmung müssen verschiedene Anforderungen erfüllt werden.

Die Widmung der Grundstücke ist Gemeindesache. Dementsprechend bedarf es deren Zustimmung bei einer Umwidmung, die wiederum im Sinne der Gemeinde sein muss. Das ist etwa dann der Fall, wenn die Änderung den Zielen der Gemeinde entspricht oder ihnen zumindest nicht entgegenwirkt. Ebenso dürfen die Interessen der Besitzer benachbarter Grundstücke nicht verletzt werden. Es gibt jedoch auch regionale Besonderheiten, die eine Umwidmung nicht oder nur erschwert möglich machen, wie etwa bei Grundstücken in Naturschutzgebieten oder bei Verkehrsflächen.

Die Umwidmung von Grundstücken kann bei der zuständigen Gemeinde, die laut Flächenwidmungsplan dafür zuständig ist, beantragt werden. Dazu wird ein schriftliches Umwidmungsansuchen an die Gemeinde geschickt, mit Nennung der genauen Adresse und Nummer der betroffenen Parzelle sowie der Quadratmeterzahl laut Grundbesitzbogen, der aktuellen Widmungsform und der gewünschten Umwidmung sowie einer Begründung für das Ansuchen, wie etwa Bebauungsabsichten, Parzellierungen oder eine neue Nutzung. Dem Antrag ist ein Lageplan beizufügen.

Nach Einlangen beim Gemeindeamt wird die Umwidmung in einer Gemeinderatssitzung innerhalb von sechs Monaten beschlossen oder abgelehnt. Bei einer Zusage wird sie an die Landesregierung zur abschließenden Kontrolle weitergeleitet. In Städten sind die jeweiligen Magistrate für Raumplanung zuständig. Auch benachbarte Grundstückseigentümer werden über die geplante Umwidmung schriftlich informiert und haben ein Einspruchsrecht.

Am häufigsten werden Umwidmungen von Grünland in Bauland beantragt. Ob diese möglich sind, hängt von den jeweiligen Raumordnungsgesetzen der Länder ab. Wer eine Grünfläche in einem ohnehin schon gut besiedelten Gebiet kauft, hat gute Chancen auf eine Umwidmung in Bauland. Diese konnte schon bei den umliegenden Grundstücken erwirkt werden und ist somit im Interesse der Gemeinde. Häufig entspricht die Widmung als Grünland noch einem alten Plan der Gemeindeentwicklung, der längst überholt ist.

Trotzdem sollten sich potentielle Bauherren aber unbedingt vor dem Kauf über ihre Möglichkeiten informieren. Ein Rechtsanspruch auf eine Umwidmung besteht nicht. Wenn etwa schon genug unbebaute Fläche in einer Gemeinde als Bauland gewidmet ist, wird eine Umwidmung häufig abgelehnt, auch wenn diese Grundstücke von den aktuellen Besitzern nicht veräußert werden. Grundsätzlich kann auch Grünland bebaut werden – jedoch nur mit Bauten, die dazu dienen, das Grünland bestimmungsgemäß zu nutzen, wie etwa durch einen kleinen Landwirtschaftsbetrieb. Doch bereits hier ergibt sich eine Grauzone, es muss im Einzelfall entschieden werden.

Wenn der Antrag bei der Gemeinde gestellt und die Zusage erteilt wurde, fallen Kosten für die Umwidmung sowie Aufschließungsgebühren, Anschlussgebühren oder häufig auch Infrastrukturbeiträge an.

Wer ursprünglich als Mietwohnungen geplante Räumlichkeiten zu einem anderen Nutzungszweck vermieten möchte, muss sie zuvor umwidmen und offiziell zu Gewerbeflächen oder Praxisräumlichkeiten machen. Auch hier muss zunächst ein Blick auf den Flächenwidmungsplan geworfen werden. Interessenten müssen sich vorab beim Gemeindeamt oder beim Magistrat für Stadtteilplanung informieren, ob eine Umwidmung überhaupt möglich ist. In Städten ist es nämlich häufig der Fall, dass es eigene Wohnzonen gibt, innerhalb derer ein bestimmter Prozentanteil der Fläche als Wohnfläche genutzt werden muss. Je nach Bauordnung reicht bei Arztpraxen für gewöhnlich eine Widmungsänderung aus, für Gewerbe muss eine neue Widmung beantragt werden. Neben den Kosten für die Umwidmung muss der Eigentümer mit weiteren Ausgaben für eventuell notwendige bauliche Maßnahmen rechnen, die von der Baupolizei vorgeschrieben werden. So gibt es etwa seit 1. Jänner 2016 das Gesetz, dass alle Waren und Dienstleistungen, die für die Öffentlichkeit bestimmt sind, barrierefrei zugänglich sein müssen.

Wenn es sich um Eigentum im Zusammenhang mit einer Wohnungseigentumsgesellschaft handelt, kann es Einschränkungen durch die WEG bezüglich der Nutzungsmöglichkeiten geben. Im Vertrag der WEG, den ein Besitzer einer Eigentumswohnung eingeht, ist schriftlich fixiert, wie die Wohnung gewidmet ist. Erfolgt eine Änderung der Nutzung innerhalb dieser Vorgaben, ist die Umwidmung problemlos möglich. Wenn eine Umwidmung zu Einschränkungen der anderen Mitglieder der WEG führen könnte, etwa aufgrund einer hohen Kundenfrequenz, haben diese ein Einspruchsrecht. In diesem Fall bleibt dem Eigentümer nur mehr das Durchsetzen der Umwidmung vor Gericht.

Wenn eine Umwidmung von Eigentum oder Grundstücken erwünscht ist, sollten folgende Schritte befolgt werden:

• Einsicht in den Flächenwidmungsplan nehmen. Dieser ist bei den Gemeindeämtern oder Magistraten für Stadtplanung öffentlich zugänglich. Hier können bei den zuständigen Personen auch gleich erste Informationen bezüglich der Durchführbarkeit eingeholt werden.
• Informieren der WEG und Abstimmung über die Genehmigung der geplanten Umwidmung.
• Einreichen des Umwidmungsansuchen bei der Gemeinde oder beim zuständigen Magistrat inklusive Lageplan in dreifacher Ausführung.
• Im Falle einer Umwidmung von Wohnungen in Gewerbe oder eine Praxis muss eine Genehmigung bei der Baupolizei eingeholt werden. Eventuell sind vor dem Weitervermieten Umbaumaßnahmen notwendig.