Grund­buch

Immobilieneigentum im Grundbuch verankern

Sobald der Verkauf einer Immobilie abgewickelt wird, muss die Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch verankert werden. Das Buch gibt nicht nur Auskunft über den Besitzer, sondern auch über die Immobilie. Käufer sollten vor Vertragsabschluss einen Einblick fordern.

Zur Vermeidung unklarer Rechtsverhältnisse an Grundstücken wird beim jeweiligen Bezirksgericht ein Grundbuch geführt. Im Grundbuch sind alle Grundstücke, die im Geltungsbereich des Bezirksgerichts liegen, aufgeführt. Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, in dem die wichtigsten Daten des Grundstücks nach einem bestimmten System aufgelistet werden. Dazu ist eine Verbücherung notwendig. Die Verbücherung ist die Eintragung des Eigentumsrechtes an Liegenschaften im Grundbuch. Um eine Einverleibung des Eigentums im Grundbuch zu erwirken, braucht der Käufer einen eintragungsfähigen Kaufvertrag samt Aufsandungserklärung. In der Aufsandungserklärung stimmt der Verkäufer ausdrücklich zu, dass dem Käufer das Eigentumsrecht an der Liegenschaft einverleibt wird. Sie ist unbedingte Voraussetzung für die Einverleibung im Grundbuch.

Das Grundbuch setzt sich aus verschiedenen Bestandteilen zusammen. Diese sind das Hauptbuch, das Verzeichnis der gelöschten Einträge, die Grundbuchsmappe, eine Urkundensammlung mit allen Urkunden, die die Grundlage für die Eintragungen bilden, und verschiedene Hilfsverzeichnisse. Für Kaufinteressenten ist vor allem das Hauptbuch als Grundbuchseinlage von Bedeutung.

Das Hauptbuch setzt sich wiederum aus mehreren Einlageblättern zusammen, nämlich dem Gutsbestandsblatt, dem Eigentumsblatt und dem Lastenblatt. Das Gutsbestandsblatt gibt Auskunft über die Grundstücke, die zur Liegenschaft gehören, mit ihrer Grundstücksnummer und der Einlagezahl sowie über die damit verbundenen Rechte. Das Eigentumsblatt enthält Infos zum Eigentümer und das Lastenblatt zu Pfandrechten, Belastungsverboten, Veräußerungsverboten, Vormerkungen zum Verkaufsrecht, Servituten usw.

Vor allem das Lastenblatt ist für potentielle Käufer beim Grundbuchauszug von Bedeutung. Denn wenn ein Kauf erfolgt, bleiben die Belastungen weiterhin bestehen. Nur wenn der Verkäufer diese mit der Vertragsunterzeichnung löscht, ist der Käufer freigestellt.

Die Einsichtnahme in einen Grundbuchsauszug ist bei jedem Bezirksgericht möglich. Ein Auszug kostet aktuell 13,70 Euro. Auch Notare ermöglichen die Grundbuchabfrage, sie können zusätzlich zum Grundbetrag weitere Gebühren verrechnen. Beim Gericht und beim Notar ist es möglich, eine beglaubigte Grundbuchabfrage zu erhalten.

Sehr beliebt ist die elektronische Grundbuchabfrage über das Internet. Wichtig ist hierbei, dass es sich um vom Bundesministerium für Justiz zugelassene Datenbanken handelt. Hier richtet sich der Preis nach der Art der Abfrage. Der aktuelle Auszug mit Einlagezahl kostet 3,36 Euro, weitere Informationen, wie z.B. Teilauszüge, Urkunden, Personenverzeichnisse usw. kosten zwischen 1,05 und 34 Euro. Zu diesen Kosten kommen noch die Ausgaben der Verrechnungsstelle hinzu.

Bisher wurde bei unentgeltlichen Übertragungen, wie Schenkungen oder Erbschaften, 1,1 Prozent vom dreifachen Einheitswert der Liegenschaft als Gebühr gefordert. Bei entgeltlichen Übertragungen wurde der Kaufpreis als Basiswert genommen. Die Bewertung wurde, wie bei der Grundsteuer, vom Finanzamt vorgenommen. Da die Einheitswerte seit Jahrzehnten nicht angehoben wurden, sind sie recht niedrig. Auch der dreifache Wert, der als Grundlage für die Bewertung galt, liegt in den meisten Fällen weit unter dem Verkehrswert. Und genau dieser Wert, der die aktuellen Marktpreise wiedergeben soll, wird in Zukunft auch für Schenkungen und Erbschaften als Basis für die Grundbuchgebühr herangezogen werden. Damit wird sich die unentgeltliche Weitergabe drastisch verteuern. Auch wird die Weitergabe einer Immobilie damit komplizierter, da gegenüber dem Grundbuchsgericht zukünftig auch der Wert der Immobilie, unter Umständen durch einen Sachverständigen, bescheinigt werden muss. 

Die Höhe des Betrags für Schenkungen und Erbschaften zwischen nahen Angehörigen wird weiterhin mit dem dreifachen Einheitswert berechnet. Sämtliche unentgeltlichen Übertragungen von Immobilien innerhalb der Familie werden begünstigt. Die Weitergabe an Ehegatten, Lebensgefährten, Eltern, Kinder, Geschwister, Großeltern, Enkel, Nichten, Neffen und auch Pflegekinder werden von der Erhöhung der Grundbuchgebühren ausgenommen. Auch sämtliche Betriebsübertragungen und die Weitergabe land- und forstwirtschaftlich genutzter Grundstücke werden berücksichtigt.

Viele Eigentümer müssen für den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks einen Kredit aufnehmen. Nur selten kann dafür die gesamte Verkaufssumme aufgebracht werden. Wenn keine ausreichenden Sicherheiten vorhanden sind, kann eine Grundschuld in Form einer Hypothek auf die Immobilie aufgenommen werden. Die Bank wird dabei als Gläubiger im Grundbuch vermerkt. Es kann auch mehrere Gläubiger geben. Wenn bereits eine Grundschuld eingetragen ist, wird es jedoch schwieriger, einen weiteren Kredit aufzunehmen. Wenn, dann werden entsprechend schlechtere Konditionen und höhere Zinsen geboten.

Wenn ein Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen wird, werden zusätzlich zu den 1,1 Prozent Grunderwerbssteuer 1,2 Prozent vom Pfandbetrag für den Eintrag fällig.

Sobald der Kredit bzw. die Schuld zurückgezahlt worden ist, muss der Eintrag aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dazu bedarf es einer Bewilligung durch den Kreditgeber, die durch eine Quittung gegeben ist. Das Löschen eines Pfandrechts oder Namensänderungen kostet 45 Euro.

• Lastenfreistellung des Grundstücks, d.h.: Löschung etwaiger eingetragener Hypotheken und Pfandrechte aus dem Lastenblatt des Grundbuchs. Diese können auch vom Käufer übernommen werden. Tipp für Käufer: Achte darauf, dass die pfandrechtlich gesicherten Forderungen mit dem Kaufpreis gegengerechnet werden, also der Kaufpreis verringert wird. Lass dir die dem Pfandrecht zugrunde liegendenden Kreditverträge geben und halte mit den GläubigerInnen Rücksprache. Du kannst auch aus der Urkundensammlung des Grundbuchs die GläubigerInnen ersehen, welche du beim zuständigen Grundbuchsgericht findest.
• Grunderwerbssteuer einzahlen
• Etwaige behördliche Genehmigungen einholen, z.B. eine Grundverkehrsgenehmigung, wenn ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück verkauft wird oder der Erwerber nicht österreichischer Staatsbürger ist - muss von der Grundverkehrsbehörde eingeholt werden