Bau­be­schrei­bung - Im­mo­bi­lie nach Plan

Detaillierte Beschreibung eines geplanten Hauses

Eine Baubeschreibung enthält alle Leistungen und verwendeten Materialien für die Errichtung einer Immobilie. Je detaillierter die Auflistung, desto besser ist der Bauherr abgesichert.

Ganz egal, ob ein Haus in Eigenregie gebaut, vom Bauträger gekauft oder mit der Unterstützung eines Bauunternehmens errichtet wird: Eine Baubeschreibung ist immer erforderlich. Zur Sicherheit sollte ein Fachmann das Dokument prüfen.

Eine Baubeschreibung ist die detaillierte Beschreibung eines Neubaus. Neben der Bauleistung und den verwendeten Baumaterialien enthält das Dokument auch Angaben zu Wärmedämmung, Elektro- und Sanitärausstattung sowie Türen und Bodenbelägen. Sie ist sowohl Bestandteil des Bauvertrags mit einem Bau- oder Generalunternehmer, als auch Teil des Kaufvertrags, wenn die Immobilie von einem Bauträger erworben wird. In beiden Fällen gilt: Ist der Vertrag erst einmal unterschrieben, muss der Erwerber für alle aufgelisteten Leistungen aufkommen. Zudem gehört die Baubeschreibung in die Unterlagen, die für das Beantragen eines Kredits und für das Einholen einer Baugenehmigung erforderlich sind.

Was in der Baubeschreibung fehlt, kann im Nachhinein in der Regel nicht mehr geltend gemacht werden. Im Umkehrschluss hat der Bauunternehmer oder Bauträger das Recht, sich vom Bauherrn oder Käufer jede aufgelistete Leistung bezahlen zu lassen. Umso wichtiger ist es, die Baubeschreibung vor der Vertragsunterzeichnung genau unter die Lupe zu nehmen. Auf Nummer sicher gehst du, indem du das Dokument von einem Notar oder Sachverständigen prüfen lässt. Die dabei entstehenden Gebühren sind eine vernünftige Investition, denn so verhinderst du, dass im Nachhinein aufgrund unklarer Formulierungen unvorhergesehene Mehrkosten auf dich zukommen. Ist in der Beschreibung beispielsweise vom „Bodenaushub zur eigenen Verwendung“ die Rede, muss der Bauherr den beim Aushub des Kellers entstandenen Abfall selbst entsorgen. Das kann mehrere tausend Euro kosten. Daher gilt: Je detaillierter die Auflistungen, desto besser. Zugleich dient die Baubeschreibung als Garantie, dass der Bauunternehmer oder Bauträger alle genannten Leistungen auch wirklich erbringt.

Der Bank reicht es nicht aus zu wissen, wie hoch die Kosten für einen Bau sein werden. Sie möchte auch erfahren, wofür das Geld benötigt wird, was die verschiedenen Leistungen im einzelnen Kosten, wie viel Wert die Immobilie haben wird usw. Anhand der Baubeschreibung kann entschieden werden ob ein Kredit vergeben wird oder nicht.

Sie kann auch dann hilfreich sein, wenn der Bau bereits fertig ist und ein anderes Projekt finanziert werden soll. Anhand des Formulars schätzt die Bank ein, wie sehr sich das Gebäude als Sicherheit eignet und welchen Gegenwert es hätte. So kann z.B. auch die Qualität der verwendeten Baumaterialien oder die Art des Heizsystems den Wert beeinflussen, auch wenn diese Faktoren auf den ersten Blick gar nicht erkennbar sind.

Eine gute Baubeschreibung listet bis ins letzte Detail alle Bauleistungen, die Art ihrer Ausführung, die Verwendung der Baumaterialien inklusive Hersteller, Typ und Modell und die Kosten aller Inhaltspunkte auf.

Die wichtigsten Angaben in der Baubeschreibung:

• Art und Zweck der Bauleistung
• bauliche Vorgaben
• Baukostensumme
• Hersteller und Subunternehmen, Produkte und Preise
• Beginn und Dauer der Bauführung
• Vorarbeiten
• Absicherung der Baustelle
• Grundwasserverhältnisse, Gewässer und Schutzzonen
• konstruktiver Aufbau, Wärmedämmung etc.
• bauphysikalische und statische Berechnungen
• Angaben zur Elektro- Heizungs- und Sanitärausstattung
• Bauablaufpläne, Lagepläne und Konstruktionspläne
• Beschaffenheit des Baugrundes und die Art der Gründung des Bauwerks
• im Flächenwidmungsplan für das Baugrundstück festgelegte Widmung
• Art der Ausführung aller wesentlichen Bauteile, Fundamente, Wände, Dachkonstruktionen, Decken, Stiegen etc.
• Material und Farbe von Dachhaut, Außenwänden, Vordach- und Balkonverkleidungen etc.
• Art des Schallschutzes
• Art der Feuchtigkeitsisolierung der unter dem Gelände liegenden Bauteile sowie von Flachdächern
• Ausmaß der Nettogrundfläche entsprechend der Baubemessungsverordnung, das festgesetzte und das geplante Maß der baulichen Nutzung entsprechend der Baubemessungsverordnung
• Ausmaß des umbauten Raumes
• Art der Türen, Fenster und sonstigen Belichtungsöffnungen
• Art der Fußbodenbeläge
• vorgesehene Maßnahmen zum Schutz gegen Blitzschlag und gegen Brandgefahr

Viele Firmen halten die Baubeschreibung ganz bewusst schwammig, um Spielraum für eine für sie preiswerte Ausführung zu schaffen. Etwa durch den Einsatz von Billigprodukten schon in der Rohbauphase. Der Markt ist eng, die Konkurrenz groß, die Preise daher knapp kalkuliert. Das Nachsehen hat der private Bauherr, der die geminderte Bauleistung oft erst Monate oder Jahre später durch entstandene Gebäudeschäden bemerkt.

Muster und Vorlagen für eine Baubeschreibung gibt es im Internet zuhauf. Wer sich ein kostenloses Exemplar herunterladen möchte sollte aber kontrollieren, ob sie sich zumindest ähnlich sind. Eine übersichtliche Beschreibung kann sehr hilfreich sein, das Formular muss aber der Bauordnung entsprechen. Deshalb ist es sinnvoll eine Baubeschreibung zu wählen, die im jeweiligen Bundesland üblich ist. Der Konsumentenschutz und die jeweiligen Ämter für das Wohnen und Bauen können dafür Tipps geben, ebenso wie das Bundesministerium, das eine Richtlinie zu den Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen veröffentlicht hat. Wer selbst eine solche Beschreibung erstellt, z.B. um sie für den Antrag eines Kredits vorzulegen, sollte sie immer auch dem Planer vorlegen. Dieser wird später ohnehin einen professionellen Plan erstellen, für eine allgemeine Information sollte der Plan aber ausreichen. Auf den Plan vom Baumeister oder Architekten kann jedoch nicht verzichtet werden, da nur professionelle Vorlagen von den Ämtern akzeptiert werden.

Ein Laie kann auch deshalb nicht einen für den Bau verwendbaren Plan erstellen, da ihm viele Informationen nicht bekannt sind. Schon der Abstand zur Landesstraße oder Gemeindestraße kann falsch gemessen werden, auch die Risikozonen sind nicht für jeden aus dem Grundbuch erkennbar. Besonders raffiniert wird es aber beim Wärmedurchgangskoeffizienten.

Dieser muss seit 2012 bei jedem Haus im Rahmen eines Energieausweises ermittelt werden. Das „Energiepickerl“ brauchen nicht nur neue Häuser, sondern es wird auch bei Sanierungen, Zubauten, Verkäufen oder Vermietungen fällig. Früher oder später wird somit jedes Haus einen Energieausweis brauchen und er ist mittlerweile eine wichtige Ergänzung zur Baubeschreibung, denn auch er muss z.B. bei einer Kreditvergabe vorgelegt werden.

Ein Baumeister, der eine ordentliche und umfangreiche Baubeschreibung vorlegt, ist schon einmal ein gutes Zeichen für verlässliches Arbeiten. Trotzdem muss bei der Durchführung des Baus auch ein Bautagebuch geführt werden. Dabei sollte der Bauherr nicht nur überprüfen, ob die Bauarbeiten im Zeitrahmen liegen und ob keine Schäden entdeckt werden, sondern er muss auch checken, ob tatsächlich die in der Baubeschreibung genannten Baumaterialien verwendet werden.