Woh­nungs­ver­kauf & Aus­wir­kung auf Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Wird eine Wohnung aus einer Eigentümergemeinschaft verkauft, dann verlierst du als Voreigentümer dein Recht an der Mitwirkung an Beschlüssen und an der Teilnahme von Eigentümerversammlungen. Das bedeutet unter anderem, dass der neue Eigentümer das Ergebnis der Jahresabrechnung anerkennen muss. Hier erfährst du, welche Pflichten beim Verkauf einer Eigentumswohnung bei dir und beim neuen Eigentümer liegen und wie es um die Haftung steht.

• Mit dem Wohnungsverkauf verlierst du die Berechtigung zur Stimmabgabe und zur Teilnahme an einer Eigentümerversammlung und haftest daher nicht für die Abrechnungsspitze.
• Der neue Eigentümer tritt in die beschlossene Jahresabrechnung verpflichtend ein und muss daher ein etwaiges Defizit aus der Jahresabrechnung übernehmen.
• Für etwaige noch fällige Hausgeldvorauszahlungen oder Sonderzahlungen aus dem vorherigen Abrechnungszeitraum muss der Erwerber nicht haften.
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Verpflichtungen, die vor dem Eigentümerwechsel aus einer Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden sind, bleiben trotz Ausscheiden bestehen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn du als  ausgeschiedener Eigentümer die Zahlungen des Haushaltsgelds der Vorjahre nicht vorgenommen hast. In diesem Fall kann die Eigentümergemeinschaft auch nach Ausscheiden ihre Zahlungsansprüche geltend machen.

Das gilt nicht für eine Jahresabrechnung, die nach seinem Ausscheiden beschlossen wurde oder für Kosten und Lasten, für die kein Wirtschaftsplan mit einer Verpflichtung zur Vorauszahlung aufgestellt worden ist. Für Verbindlichkeiten aus der Gemeinschaft haftest du als ehemaliger Eigentümer noch fünf Jahre. Allerdings beschränkt sich diese Haftung auf den Anteil deines damaligen Miteigentumsanteils.

Der neue Eigentümer ist ab dem Zeitpunkt des wirtschaftlichen Eigentumsübergangs dazu berechtigt, Beschlüsse zu fassen oder an Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Auch die ab diesem Zeitpunkt fällig werdenden Sonderumlagen und Hausgeld Zahlungen muss er leisten. Dafür steht ihm umgekehrt ein aus der Jahresabrechnung resultierendes Guthaben zu.

Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet gegenüber der Gemeinschaft für Verbindlichkeiten, die vor dem Zeitpunkt beschlossen wurden, in der er Eigentümer wurde, die aber erst später fällig werden.

Wenn eine Eigentümergemeinschaft zu dem Zeitpunkt, in der du noch Eigentümer warst, die Erhebung einer Sonderumlage beschließt, die allerdings erst fällig wird, wenn der Käufer offiziell Eigentümer ist, dann haftet der Erwerber für die Sonderumlage. Denn sie wurde zu dem Zeitpunkt fällig, als er im Grundbuch als Eigentümer stand.

Die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen, die in dem Zeitpunkt fällig wurden, in welchem du noch Eigentümer warst, müssen von dir auch dann beglichen werden, selbst wenn du schon lange ausgezogen bist und der Käufer im Grundbuch eingetragen ist. Das ist allerdings nur dann der Fall, wenn die Fälligkeit auch in dem Zeitraum eingetreten ist, als du noch Eigentümer der Wohnung warst.

Bei der Abrechnungsspitze handelt es sich um den Fehlbetrag, der sich durch eine Abrechnung der Kosten und Hausgeldeinnahmen des Vorjahres bei einer Eigentumswohnung ergibt. Dabei ist es unerheblich, wenn der neue Eigentümer erst nach dem Abrechnungszeitraum in die Eigentümergemeinschaft eingetreten ist.

Dabei haftet der Erwerber ausschließlich für die Abrechnungsspitze und somit für die Differenz der Hausgeldvorauszahlungen mit den Kosten. Bei einer Jahresabrechnung müssen die Soll-Hausgeldvorauszahlungen berücksichtigt werden. Das bedeutet im umgekehrten Fall, dass der Erwerber nicht für fällige Hausgeldvorauszahlungen haftet, die den vorherigen Abrechnungszeitraum betreffen.

In einigen Fällen kann es sein, dass ein Erwerber für die Schulden des alten Wohnungseigentümers haftet und in Anspruch genommen wird. Das ist dann der Fall, wenn in der Gemeinschaftsordnung ein Passus vorhanden ist, wonach der Erwerber einer Wohnung auch für die Haushaltsgeldrückstände vom Verkäufer haftet. Dazu gehören nicht nur die Vorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan, sondern auch Beiträge für eine Sonderumlage, die noch fällig sind.

Wird die Eigentumswohnung nicht durch Kauf erworben, sondern durch Erbfolge, dann zählen die Haushaltsgeldrückstände des Erblassers als Verbindlichkeit aus dem Nachlass, und der Erbe muss wiederum dafür haften.