Als Immobilienverkäufer bist du dazu verpflichtet, dem Käufer die Immobilie sach- und rechtsmängelfrei zu verkaufen. Für Sach- und Rechtsmängel, die du arglistig verschwiegen hast, haftest du als Verkäufer. Wie du dich dennoch gegen einen Haftungsanspruch absichern kannst und was das richtige Vorgehen bei Mängeln ist, erfährst du in diesem Beitrag.
- Die zu verkaufende Immobilie muss frei von Sach- und Rechtsmängeln sein.
- Als Verkäufer haftest du in der Regel für Sach- und Rechtsmängel.
- Die Haftung kann im Kaufvertrag unter bestimmten Umständen ausgenommen werden.
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- Bin ich als Immobilienverkäufer gegen die Haftung für Sach- oder Rechtsmängel abgesichert?
- Wann haftet ein Immobilienverkäufer?
- Welche Mängel gibt es?
- Wie wirken sich Mängel beim Hausverkauf auf den Gewährleistungsausschluss aus?
- Wie kann die Haftung vom Immobilienverkäufer für Mängel durch einen Haftungsausschluss ausgeschlossen werden?
Eine übliche Klausel in Immobilien-Kaufverträgen ist die Formulierung „gekauft wie gesehen“. Damit sollen nachträgliche Gewährleistungsansprüche von bekannten Mängeln ausgeschlossen werden. Allerdings sind nicht alle Mängel auf einen Blick erkennbar.
Als Verkäufer deiner Immobilie haftest grundsätzlich dann, wenn Mängel arglistig verschwiegen wurden. In diesem Fall hat der Käufer Anspruch auf Gewährleistung und du als Verkäufer musst auf eigene Kosten den Mangel beseitigen. Ebenfalls haftest du für Schäden, die durch Mängel entstehen.
Der Käufer hat bei vorliegenden Mängeln unter Umständen sogar Anspruch darauf, vom Kaufvertrag zurückzutreten, Schadensersatz zu fordern oder den Kaufpreis zu mindern.
Bei Mängeln lässt sich zwischen Sachmängeln und Rechtsmängeln unterscheiden.
Zu den möglichen Sachmängeln einer Immobilie gehören zum Beispiel die folgenden Mängel:
- verfaulte Dachbalken
- defekte Hauselektrik
- mangelnde Erschließung des Grundstücks
- undichtes Dach
- defekte Heizungsanlage
Als Rechtsmängel gelten unter anderem diese Fälle:
- im Grundbuch eingetragenes Wegerecht
- Nießbrauchrecht an der Immobilie durch einen Dritten
- Nutzungsbefugnis Dritter durch Miet- oder Pachtrechte
Sind dir diese Mängel bekannt, muss im Kaufvertrag darauf hingewiesen werden. Durch einen Ausschluss der Sachmängelhaftung beim Hausverkauf kannst du dich als Verkäufer zum Teil vor Haftungsansprüchen schützen. Dies gilt jedoch in keinem Fall bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Darüber hinaus gibt es eine Unterscheidung zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln.
Bei einem offenen Mangel handelt es sich um einen Sachmangel, der bei der Besichtigung leicht zu erkennen ist, wie zum Beispiel Schimmel an den Wänden oder Feuchtigkeitsschäden im Keller. Diese Mängel musst du dem Käufer auf Nachfrage auch noch einmal aufzählen.
Ein versteckter Mangel ist weder für dich noch für den Käufer offensichtlich. Das kann zum Beispiel ein undichtes Dach sein, bei dem das Wasser jahrelang in die Zwischenwand geflossen ist und sich der Schaden erst bei einer Sanierung der Wände herausstellt. Versteckte Mängel, die nach dem Hauskauf entdeckt werden, können durch einen Gewährleistungsausschluss abgesichert werden.
Ein arglistig verschwiegener Mangel ist ein Mangel, der dem Verkäufer bekannt war, den er aber mit Absicht nicht dem Käufer mitgeteilt hat. Hier kannst du in die Haftung genommen werden, was bedeutet, dass du später für die Mängelbehebung zahlen musst. Je nach Ausmaß des Mangels kann der Käufer sogar vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn du Mängel arglistig verschwiegen hast.
Bei einem Mangel, der zwischen dem Vertragsabschluss mit dem Notar und der Übergabe der Immobilie entsteht, kann der Käufer trotz Ausschluss der Sachmängelhaftung seine Rechte geltend machen.
Hast du im Rahmen eines Immobilienverkaufs einen Mangel arglistig verschwiegen, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten. In diesem Fall wird der Kaufvertrag rückabgewickelt. Dafür muss jedoch ein wesentlicher Mangel vorliegen. Ein solcher wesentlicher Mangel besteht dann, wenn die Immobilie nur noch eingeschränkt benutzt werden kann. Das kann zum Beispiel ein Fehler in der Statik sein, sodass das Haus einsturzgefährdet ist.
Neben dem Rücktritt vom Kaufvertrag gibt es noch die folgenden Rechte:
- Anspruch auf Nacherfüllung: Der Verkäufer muss den Mangel beseitigen.
- Rücktritt vom Kaufvertrag: Kann der Mangel nicht beseitigt werden, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten.
- Nachträgliche Kaufpreisminderung: Die Immobilie kann zu einem geringeren Preis verkauft werden, wenn der Mangel nicht beseitigt werden kann.
- Schadensersatz: Wurden Mängel arglistig verschwiegen und sind weitere Folgeschäden entstanden, kann der Käufer Schadensersatz fordern.
Wie kann die Haftung vom Immobilienverkäufer für Mängel durch einen Haftungsausschluss ausgeschlossen werden?
Ein Immobilienverkäufer kann sich gegen die Haftung für Mängel absichern, indem er die Haftung im Kaufvertrag ausschließt. Das gilt allerdings nicht dann, wenn Mängel arglistig verschwiegen wurden oder wenn der Verkäufer eine Garantie übernommen hat.
Aber auch folgende Situation sorgen für einen Haftungsausschluss:
- Der Mangel ist dem Käufer bekannt.
- Die Sachmängelhaftung wird für Verkäufer und Käufer ausgenommen oder beschränkt.
Entsprechende Klauseln im Kaufvertrag bezüglich der Haftung müssen unmissverständlich und eindeutig formuliert sein. Dabei muss auch geregelt werden, welche Rechte der Verkäufer beseitigen muss und welche der Käufer übernehmen muss.
