Sachwertverfahren: Er­mitt­lung des Verkehrswerts

Das Sachwertverfahren wird bei der Verkehrswertermittlung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern angewendet. Erfahren Sie mehr.

Beim Sachwertverfahren geht es letztendlich darum, die Kosten, die bei einer Wiederherstellung des Objekts entstehen würden, einzuschätzen. Zum Einsatz kommt das Sachwertverfahren speziell bei Immobilien, die nicht dem Mietmarkt zuzuordnen sind, sondern sich in eigener Nutzung befinden. Daher wird das Verfahren bevorzugt zur Verkehrswertermittlung von Eigentumswohnungen sowie Ein- beziehungsweise Zweifamilienhäusern herangezogen. Ist das Sachwertverfahren das maßgebende Wertermittlungsverfahren, leitet sich daraus später der Verkehrswert ab.

Mittels des Sachwertverfahrens wird der Wert von bebauten Grundstücken ermittelt. Der zu berechnende Sachwert ergibt sich im Wesentlichen aus zwei Werten, die jedoch getrennt voneinander zu begutachten sind. Der erste Wert ist der Bodenwert, in den auch die Erschließungskosten mit einfließen. Der Zweite ist der Gebäudesachwert, der sowohl den Bauwert samt Baunebenkosten als auch den Wert von Außenanlagen bemisst.
Um den Sachwert festzustellen sind folgende Angaben und Nachweise von Relevanz:

Die Festlegung des realen Sachwertes eines Objektes ist eine diffizile Angelegenheit und sollte daher äußerst gewissenhaft durchgeführt werden. Während das Sachwertverfahren einerseits eine rechnerisch saubere Prüfung des Bestandes ist, sehen Kritiker auf der anderen Seite die Ausdifferenzierung zwischen Kosten und Wert des Gemäuers nicht ausreichend gegeben.
Aus diesem Grund sind bei der Wertermittlung von Gebäuden auch andere, den Wert beeinflussende Faktoren wie beispielsweise der Gebäudezustand in Bezug auf Abnutzung und Instandhaltung hinzuzuziehen und genau zu analysieren. Denn neben dem Baujahr oder auch der bisherigen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes fließt zusätzlich noch die Restnutzungsdauer in die Kalkulationen mit ein und bestimmt somit ebenfalls den Sachwert der Immobilie.