Bei Immobilien sollte man vorab die zu erwartende Rendite beim Verkaufen oder vermieten ermitteln. Wieso und wie, erfahren Sie hier.
- Die Rendite meint den Ertrag, den du aus dem Verkauf oder dem Vermieten einer Immobilie erzielen kannst.
- Die Mietrendite für eine Immobilie lässt sich als Brutto-Rendite oder Netto-Rendite angeben, wobei verschiedene Faktoren eine Rolle spielen.
- Auch über den Verkauf einer Immobilie sowie über das Investment in einen Immobilienfonds kannst du Rendite erzielen.
Die Rendite ist der Ertrag, den ein angelegtes Kapital bringt. Im Immobilienbereich ist damit der Gewinn aus dem Hausverkauf oder der Vermietung gemeint. Die gekaufte Immobilie ist dabei das angelegte Kapital, dessen Wert sich idealerweise mit der Zeit steigert.
Obwohl die Österreicher als Häuslbauer gelten, sind mehr als 40 % der Bevölkerung Mieter. In Wien sind es sogar fast 80 %. Für einen Eigentümer ist das eine lukrative Entwicklung: In den Städten wird der Wohnraum rar, am Land steigt hingegen die Nachfrage nach mietbaren Einfamilienhäusern. Die Österreicher wollen flexibler bleiben und lassen sich diese Flexibilität gerne etwas kosten.
In Österreich wurden heuer allein im ersten Halbjahr über 20.000 Wohnungen verkauft, was einem enormen Anstieg bei den Wohnungsverkäufen entspricht. Auch die Mieten sind stark gestiegen. Umgekehrt ist aber auch die Inflationsrate um fast 2 % gestiegen und die Instandhaltungskosten sind teurer geworden. Dass die Mieten höher sind, bedeutet deshalb nicht, dass auch die Rendite für eine Immobilie als Kapitalanlage gestiegen ist. Nur die genaue Rechnung zeigt, wie die Realität aussieht.
Die Rechnung, um die Rendite für eine Immobilie als Kapitalanlage zu ermitteln, ist ganz einfach. Dafür solltest du den aktuellen Preis, den du für deine Immobilie erhalten würdest, als Grundlage nehmen. Dabei helfen die Preise vergleichbarer Häuser. Alternativ kannst du eine kostenpflichtige Werteinschätzung von einem Profi in Anspruch nehmen.
Anhand des Mietpreisspiegels, der in der zuständigen Gemeinde eingesehen werden kann, findest du heraus, wie hoch die durchschnittlichen monatlichen Mieten pro Quadratmeter in der Region sind. Dann dividierst du den Gesamtwert der Immobilie durch diese Raten. So ergibt sich, in wie vielen Monaten du den Kaufpreis allein durch Mieten eingenommen haben wirst.
Für die Berechnung der Mietrendite gibt es eine einfache Formel: Die jährlich zu erwartende Kaltmiete wird mit 100 multipliziert und durch den aktuellen Kaufpreis der Immobilie dividiert. Der Wert, der sich daraus ergibt, ist die Rendite, die in Prozent angegeben wird.
Die Berechnung der Rendite beim Hausverkauf ist noch einfacher als beim Vermieten. Du ziehst dafür den ursprünglichen Kaufpreis sowie alle Verkaufsnebenkosten vom erzielten Kaufpreis ab. So siehst du, wie viel Geld du aus dem Verkauf gewinnen kannst.
Die einfache Renditerechnung nach der oben genannten Formel beinhaltet noch nicht die Zusatzkosten, die du als Eigentümer beim Vermieten hast. Dazu gehören zum Beispiel die Steuer auf die Mieterträge, aber auch die Instandhaltungskosten oder die Ausgaben für die Hausverwaltung.
Zum Beispiel bringt eine 50 Quadratmeter große Wohnung in Österreich durchschnittliche Instandhaltungskosten von 300 bis 600 Euro pro Jahr sowie Hausverwaltungskosten von weiteren 300 Euro pro Jahr mit sich. Das zeigt, dass die Zusatzkosten mindestens eine Monatsmiete ausmachen.
Hinzu kommt ein möglicher Mietausfall. Denn kann der Mieter nicht zahlen, darf ihm der Mietvertrag nicht sofort und fristlos gekündigt werden. Zwar kann die Kündigung nach dem Aussenden einer Mahnung und Nichtbezahlen erteilt werden, aber wenn der Mieter nicht zahlungswillig oder -fähig ist, kann sich ein notwendiges gerichtliches Verfahren über viele Monate oder sogar Jahre ziehen. Das ist Zeit, in der du als Vermieter kein Geld bekommst und die Rendite der Immobilie somit gleich Null ist oder je nach Nebenkosten sogar darunter liegt.
Die folgenden Faktoren beeinflussen die Rendite beim Vermieten von Immobilien:
- Kaufpreis
- Kaufnebenkosten
- Mieteinnahmen
- Verwaltungskosten
- Erhaltungsaufwand
- Nutzungsdauer
- Wertsteigerung
- Steuern
- Finanzierungskosten
Zur Berechnung der Rendite einer Immobilie gibt es viele Rechner im Internet. Die folgende Beispielrechnung zeigt dir, was in etwa zu erwarten ist:
| Posten | Kosten |
| Kaufpreis | 400.000 Euro |
| Kaufnebenkosten | 43.500 Euro |
| Kaufpreis gesamt | 443.500 Euro |
| Eigenkapital | 88.700 Euro |
| Kredithöhe | 354.800 Euro |
| Jahreskaltmiete | 15.000 Euro |
| Verwaltungskosten | 1.800 Euro |
| Erhaltungsaufwand | 4.000 Euro |
| Jährliche Zinskosten | 3.548 Euro |
| Aktueller Wert der Immobilie | 480.000 Euro |
In diesem Fall würdest du die Kaltmiete mit 100 multiplizieren und durch den aktuellen Wert der Immobilie teilen. Dies ergibt eine Brutto-Mietrendite von (15.000 x 100) / 480.000 Euro = 3,125 %.
Die Rendite liegt hier also bei etwas über 3 %. Eine gute Brutto-Mietrendite liegt allerdings bei mindestens 5 %, während eine gute Netto-Mietrendite bei 3,5 bis 4 % liegen sollte. In diesem Fall wäre es sinnvoll, einen Rechner mit mehr Details zu nutzen und auch zu vergleichen, ob der Verkauf der Immobilie eine höhere Rendite bringen könnte.
Eine Immobilie ist wertvolles Kapital, aus dem sich mit etwas Geschick die beste Rendite erzielen lässt. Neben dem Vermieten hast du auch die folgenden Möglichkeiten, um mit Immobilien eine Rendite zu erzielen:
- Verkauf: Wenn du ein Objekt besitzt, ist es manchmal sinnvoller, dieses zu verkaufen statt zu vermieten. Stelle dafür eine ausführliche Vergleichsrechnung an und lasse dich am besten auch von einem Profi beraten.
- Immobilienfonds: Wenn du keine Immobilie kaufen möchtest, kannst du über Investmentfonds in andere Immobilien investieren. Fonds sind meist langfristig angelegt und wertgesichert, während einzelne Immobilienaktien ein größeres Risiko haben.
Die Frage nach dem Immobilienverkauf hängt von persönlichen Faktoren, aber auch von der Wertentwicklung der Immobilie und der erwarteten Entwicklung der Umgebung ab. Grundsätzlich lohnt sich der Verkauf dann, wenn Brutto- und Netto-Mietrenditen nicht ausreichend hoch sind.
