Mietern steht nach § 10 MRG das unverzichtbare Recht auf Investitionsersatz zu. Dabei handelt es sich um eine Kostenerstattung für wertsteigernde Investitionen in die Immobilie. Hier erfährst du, was alles unter den Investitionsersatz fällt.
- Der Investitionsersatz ermöglicht es dir, vom Vermieter oder vom Nachmieter eine Ablösezahlung für getätigte Investitionen zu erhalten.
- Du hast nur unter bestimmten Bedingungen Anrecht auf den Investitionsersatz. Dabei ist die Art der Investition ausschlaggebend.
- Denke daran, den Investitionsersatz innerhalb von 14 Tagen nach deinem Auszug schriftlich zu beantragen.
Der Investitionsersatz ist in Österreich in § 10 des Mietrechtsgesetzes (MRG) festgehalten. Es handelt sich um einen Kostenersatz, den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zahlen müssen, wenn du als Mieter Investitionen getätigt hast, die einen klaren Vorteil für den Vermieter beinhalten.
Zum Beispiel erhältst du dann einen Investitionsersatz, wenn du Wasserleitungs-, Lichtleitungs- und Gasheizungsanlagen sowie Heizungen verbessert hast. Diese Investitionen werden dann beim Auszug je nach Art der Investition auf maximal 20 Jahre abgeschrieben.
Damit der Ersatzanspruch gültig ist, musst du ihn innerhalb von 14 Tagen nach Auszug geltend machen. Zudem solltest du schon beim Einzug in die Wohnung darauf achten, dass du laut Mietvertrag einen Investitionsersatz anmelden darfst. Dieses Recht kann dir nicht genommen werden – einen Mietvertrag mit einem Verbot solltest du daher nicht unterschreiben.
Der Anspruch auf eine Auszahlung besteht nicht, wenn du bereits vom neuen Mieter einen berechtigten Investitionsersatz erhältst.
Damit du Investitionsersatz verlangen darfst, gibt es einige Voraussetzungen. Normalerweise akzeptiert der Vermieter die Anfrage. Anderenfalls ist eine gerichtliche Geltendmachung nötig, für die du ausführliche Nachweise zu den Investitionen benötigst.
Die folgenden Voraussetzungen müssen für den Investitionsersatz erfüllt sein:
- Dein Mietverhältnis ist beendet.
- Die Immobilie wird weitervermietet oder anderweitig verwertet.
- Die Investitionen sind ersatzfähig.
- Die Investitionen sind wirksam und nützlich.
- Die Investitionen sind noch nicht abgewertet.
- Du hast den Ersatzanspruch rechtzeitig und formal korrekt geltend gemacht.
Die Regelungen im MRG geben genau vor, welche Arten von Investitionen unter die Regelung zum Investitionsersatz fallen. Es handelt sich um die folgenden Investitionen, die du eventuell während deiner Zeit als Mieter tätigst:
- Errichtung oder Umgestaltung von Wasser-, Licht- und Gasleitungen, von Heizungen oder Sanitäranlagen in angemessenem Ausmaß
- Zusammenlegung von zwei Wohnungen und Umgestaltung in eine Wohnung höherer Kategorie
- Komplette Erneuerung eines schadhaften Fußbodens
- Öffentlich förderbare Investitionen wie Wärmedämmungsmaßnahmen, Schallschutzfenster oder Isolierfenster
- Erneuerung einer vorhandenen, aber schadhaft gewordenen Heiztherme oder eines Warmwasserboilers
Dabei gilt stets der Grundsatz der Angemessenheit. Solltest du also die Armaturen vergolden, erhältst du dafür keinen Investitionsersatz. Auch die Reparatur von selbst verursachten Oberflächenschäden am Fußboden bedingt keine Zahlung. Eine Aufwertung der Ausstattung in normaler, technisch zeitgemäßer Form hingegen führt zum Investitionsersatz.
Häufig gibt es Streit darüber, welche Investitionen des Mieters vom Vermieter bezahlt werden müssen. Daher listen wir hier einmal auf, welche Investitionen nicht vom Vermieter abgelöst werden müssen:
- Installation von Einbaumöbeln
- Abschleifen und Versiegelung von Parkett
- Erneuerung eines Fußbodens aus optischen Gründen oder als bloße Ausbesserung
- Montage eines Telefonanschlusses
- Montage eines Kabel-TV-Anschlusses
- Montage von Jalousien, Karniesen oder Sicherheitsschlössern
- Errichtung von Wandverkleidungen und Trennwänden
Dabei bleibt allerdings stets die Möglichkeit, die Investition auf freiwilliger Basis ablösen zu lassen. Nimm dafür rechtzeitig den Kontakt mit dem Vermieter sowie mit dem Nachmieter auf. Gerade bei Einbaumöbeln und -küchen ist es häufig so, dass der Nachmieter diese gern gegen eine vereinbarte Ablösesumme übernimmt. Damit ist der Vermieter so gut wie immer einverstanden.
Beachte auch, dass du für Investitionen, deren Durchführung der Vermieter nicht erlaubt hat, keinen Investitionsersatz erhältst. Manchmal wird die Installation auch davon abhängig gemacht, dass du beim Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherstellst. Umso wichtiger ist es, den Mietvertrag von Anfang an gründlich zu studieren und sich an die Abmachungen zu halten.
Wenn du die Wohnung kündigst, solltest du den Investitionsersatz direkt geltend machen. Auch in den Monaten danach hast du noch einen Anspruch bzw. die Möglichkeit, den Ersatz einzuklagen. Dabei gilt jedoch, dass eine frühe Meldung in Kombination mit einer guten Absprache mit dem Vermieter der beste Weg ist.
Beachte die folgenden Hinweise für die korrekte Inanspruchnahme des Investitionsersatzes gemäß § 10 MRG:
- Ersatzanspruch schriftlich geltend machen
- Genaue Beträge beziffern
- Rechnungen vorlegen
- Kalkulation zur Wertabschrift beifügen
- 14 Tage nach Ende des Mietverhältnisses einreichen
Die Abschreibung für den Investitionsersatz bezieht sich auf den Wertverlust, den deine Investitionen mit dem Alter erleiden. Die Abschreibung ist nie höher als 10% pro Jahr.
