Der Haftrücklass ist eine Sicherstellung für Bauherren, die den Gewährleistungsfall absichert. Denn wenn Baumängel oder Schäden innerhalb der Garantiezeit auftreten, besteht durch den Haftrücklass in Höhe von zwei bis fünf Prozent der Werkskosten eine gewisse Sicherheit. Hier liest du mehr über den Haftrücklass, seine Höhe, seine Dauer sowie die Frage, ob er verpflichtend ist.
Der Haftrücklass dient für Bauherren als Absicherung für Baumängel nach der Übergabe.
Meist beträgt die Höhe des Haftrücklasses zwischen zwei bis fünf Prozent. Während der Gewährleistungszeit, die oft drei Jahre dauert, ist er anwendbar. Danach muss er zurückgezahlt werden.
Der Haftrücklass ist nicht verpflichtend, aber vor allem bei teureren Bauwerksarbeiten sehr zu empfehlen. Achte darauf, dass er im Vertrag detailliert geregelt ist.
Der Haftrücklass ist auch als Haftungsrücklass bekannt. Es handelt sich darum, dass Bauherren als Sicherheit einen prozentualen Teil des Werklohns der Baufirma einbehalten dürfen, bis die vereinbarte Gewährleistungsfrist abläuft. Dann zahlt der Bauherr oder Auftraggeber den Haftrücklass an den Auftragnehmer aus. Meist handelt es sich um zwei bis fünf Prozent der Baukosten.
Der Zweck des Haftrücklasses besteht darin, dem Auftraggeber seine Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche zu gewährleisten. Wenn also zum Beispiel Mängel bei der Übergabe nicht erkannt werden, aber innerhalb der vertraglichen Garantiefrist auftreten, kann der Auftraggeber den Haftungsrücklass einbehalten. Falls der Auftragnehmer nicht auf die Aufforderung zur Mängelbehebung reagiert, hat der Auftraggeber zumindest den Haftrücklass.
Entsprechend schwächt der Haftungsrücklass dein wirtschaftliches Risiko als Bauherr ab. Zugleich dient er als Garantie, dass die Auftragnehmer ein schadenfreies Werk abliefern, um den vollen Lohn ausgezahlt zu bekommen. In Österreich ist der Haftrücklass weit verbreitet. Er muss vertraglich festgehalten werden, um Gültigkeit und Verbindlichkeit zu beanspruchen.
Damit der Haftrücklass nicht einbehalten werden muss, solltest du darauf achten, eine gute Baufirma auszuwählen.
Neben dem Haftungsrücklass wird häufig auch ein Deckungsrücklass im Bauwerkvertrag vereinbart. Hier wird ein bestimmter Prozentsatz von den Abschlagsrechnungen abgezogen. Beim Haftungsrücklass geht es darum, einen Teil der Schlussrechnung einzubehalten.
Daher hat der Deckungsrücklass den Zweck, den Auftraggeber vor Ungenauigkeiten bei der Abrechnung zu schützen. Dabei sind maximal zehn Prozent der Abschlagsrechnungen möglich. Dieser Deckungsrücklass wird mit der Schlussrechnung fällig. Er kann aber auch auf den Haftungsrücklass angerechnet werden.
Hier siehst du Haftungs- und Deckungsrücklass noch einmal im Vergleich:
| Haftungsrücklass | Deckungsrücklass |
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Der Haftrücklass hat in Österreich normalerweise eine Höhe von drei Prozent des gesamten Werklohns. Mindestens zwei Prozent des Werklohns dürfen einbehalten werden. Wenn im Vertrag kein Prozentsatz vereinbart wurde, ist laut ÖNORM B2110 ein Einbehalt von zwei Prozent erlaubt. Die Höhe des Rücklasses ist frei verhandelbar und liegt üblicherweise zwischen zwei bis fünf Prozent des vereinbarten Werklohns. Dies muss aber dann vertraglich festgehalten werden.
Beispiel:
Der Werklohn für die Baukosten an deiner Immobilie liegt bei 300.000 Euro. Als Haftungsrücklass hast du mit der Baufirma drei Prozent vereinbart. Das sind also 9.000 Euro, die vom Werklohn einbehalten werden. Mit der Schlussrechnung zahlst du 291.000 Euro. Nach Ablauf der vereinbarten Gewährleistungsfrist (meist drei Jahre) zahlst du der Baufirma dann die verbleibenden 9.000 Euro aus – es sei denn, in der Zwischenzeit hat sich ein Mangel ergeben.
Die Dauer des Haftrücklasses hängt von der Dauer der Gewährleistungsfrist ab. Sobald diese abgelaufen ist, musst du den Rücklass auszahlen. Typischerweise wird im Vertrag eine Gewährleistungsfrist von drei Jahren vereinbart.
Wenn du den Haftrücklass vorher berechtigt in Anspruch genommen hast, muss er nicht mehr oder nicht mehr in voller Höhe ausgezahlt werden. Achte darauf, eventuell auftretende Mängel oder Garantieschäden und deren Behebung genau zu dokumentieren.
Nein, der Haftrücklass ist in Österreich nicht verpflichtend. Nur dann, wenn du vor der Fertigstellung der Arbeiten mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche an den Auftragnehmer zahlen musst, ist laut Bauträgervertragsgesetz ein Haftrücklass von mindestens zwei Prozent verpflichtend.
Außerdem kommt der Haftrücklass nur dann zum Einsatz, wenn er ausdrücklich im Bauwerkvertrag vereinbart wurde. Dafür ist es sinnvoll, sich auf die ÖNORM B2110 zu beziehen, die detaillierte Angaben zum Haftrücklass macht. Jedoch enthält sie nur Gewährleistungsansprüche und keine weiteren Schadensersatzansprüche. Achte daher auf eine genaue vertragliche Vereinbarung.
Der Haftrücklass ist nur in diesen Fällen anzuwenden:
- Erwerb einer noch zu bauenden Eigentumswohnung
- Erwerb eines Baurechts, Mietrechts oder Nutzungsrechts in Österreich mit zu errichtenden oder zu erneuernden Gebäuden
- Erwerb eines Grundstücks mit noch zu bauender Immobilie
