Du willst einen Grund kaufen oder verkaufen? Welche Faktoren fließen in die Grundstücksbewertung? Wie ermittelt man den Pauschalwert und wie errechnet man den Wert anhand des Immobilienpreisspiegels?
Auch wenn du weder kaufst, noch verkaufst, musst du manchmal wissen, wie viel ein Grundstück wert ist. Das ist dann der Fall, wenn du Haus oder Grundstück innerhalb der Familie gekauft oder vererbt bekommen haben. Der Grundstückswert gilt bei einem innerfamiliären Grundbesitzwechsel als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer.
Für den Verkauf oder Kauf ist es wichtig, dass du den Wert zu einem bestimmten Stichtag kennst. Der Wert wird auch als Verkehrswert bezeichnet. Wichtige Faktoren für die Grundstücksbewertung sind:
- Art des Grundstücks
- Lage (Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, generelle Infrastruktur, Nachbarschaft)
- Grundstücksgröße
- Grundstückszuschnitt (quadratisch, länglich, Mittelgrundstück, Eckgrundstück)
- Bebauungszustand
- Bebauungsbeschränkungen
- Bodenbeschaffenheit
- Erschließungsgrad
Generell gilt, dass bebaute Grundstücke, Eckgrundstücke in stark bewohnten Gegenden sowie Grundstücke in guter Verkehrslage teurer sind als beispielsweise unbebaute Grundstücke auf dem Land.
Du kannst die Grundstücksbewertung entweder anhand des gültigen Immobilienpreisspiegels für deine Umgebung durchführen oder mithilfe des Pauschalwertmodells.
Diese Methode nennt sich auch Vergleichswertmethode. Hier werden bereits verkaufte Grundstücke in der näheren Umgebung sowie der Immobilienpreisspiegel der Stadt oder des Stadtteils zu Rate gezogen.
Die Methode klingt zwar einfach, birgt aber die Gefahr, dass du in der näheren Umgebung keine ausreichenden Daten finden kannst. Hier brauchst du mehr als ein Grundstück, das vor kurzem den Besitzer gewechselt hat und deinem Grundstück hinsichtlich Lage, Zuschnitt, Bebauungszustand und Bodenbeschaffenheit ähnlich ist. Liegt dein Grundstück am Hang, die anderen verkauften jedoch nicht, dann gestaltet sich der Vergleich als schwierig, da die Hanglage den Wert deines Grundstücks mindert.
Weiters gibt es Richtlinien dafür, welche Immobilienspiegel genutzt werden dürfen. Seit dem 1. Jänner 2017 gilt, dass du die Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria als Vergleichsgrundlage nehmen müssen. Von dem so ermittelten Wert muss ein Abschlag von 28,75 Prozent abgezogen werden; der errechnete Wert gilt als Grundstückswert.
Ein Beispiel: Du willst ein 150 Quadratmeter großes Baugrundstück in Salzburg, Bezirk Zell am See, Gemeinde Zell am See kaufen. Der Verkäufer verlangt dafür insgesamt 80.000 Euro, also etwa 533 Euro pro Quadratmeter. Basierend auf den durchschnittlichen Baugrundstückspreisen in der Region kostet ein Quadratmeter Baugrundstück laut Statistik Austria jedoch nur 512,20 Euro. Ziehst du davon den Abschlag ab, musst du nur rund 365 Euro pro Quadratmeter zahlen. Der Grundstückswert beträgt also 54.741,38 Euro insgesamt. Die geforderte Summe von 80.000 Euro ist somit zu hoch angesetzt.
Beim Pauschalwertmodell wird die Grundstücksbewertung mithilfe von fünf Faktoren vorgenommen. Hinzu kommen Abschläge aufgrund Alter oder Art des Hauses. Die fünf Faktoren sind:
- Gesamte Grundstücksfläche (im Grundbuch festgeschrieben)
- Bodenwert (durchschnittlicher Bodenwert pro Quadratmeter ohne jegliche Abzüge; kann online über FinanzOnline angefragt werden)
- Hochrechnungsfaktor (basierend auf Gemeinde oder Stadt)
- Nutzfläche/Bruttogrundrissfläche (gesamte Bodenfläche des Gebäudes; Keller werden mit 35 Prozent angerechnet, sofern sie nicht nachweislich kleiner sind)
- Baukostenfaktor (unterscheidet sich je Bundesland sowie Alter und Art des Gebäudes)
Die letzten zwei Faktoren beziehen sich auf das Gebäude, die ersten drei Faktoren auf das Grundstück, auf welchem das Gebäude gebaut wurde.
| Bundesland | Baukostenfaktor/Quadratmeter |
| Burgenland | 1.270 Euro |
| Kärnten | 1.300 Euro |
| Niederösterreich | 1.310 Euro |
| Oberösterreich | 1.370 Euro |
| Salzburg | 1.550 Euro |
| Steiermark | 1.310 Euro |
| Tirol | 1.370 Euro |
| Vorarlberg | 1.670 Euro |
| Wien | 1.470 Euro |
Ein 90 Quadratmeter großes Gebäude in Salzburg hat also theoretisch einen Wert von 139.500 Euro, basierend auf dem Baukostenfaktor. Dies gilt jedoch nur, wenn der Baukostenfaktor zu hundert Prozent berechnet wird, was abhängig ist von Alter und Art des Gebäudes.
| Alter | Prozent |
| 0-20 Jahre, umfassend saniert | 100 |
| Teilsaniert | 85 |
| 20 - 40 Jahre |
65 |
| > 40 Jahre |
30 |
Die Art des Gebäudes ist für dich vermutlich irrelevant, da es sich hier lediglich um eine Einteilung nach Nutzung handelt. Bei Wohngebäuden werden hundert Prozent veranschlagt.
Die oben genannten fünf Faktoren werden zur korrekten Grundstücksbewertung in folgende Formel gesetzt:
Grundwert (Grundfläche*dreifacher Bodenwert/m2*Hochrechnungsfaktor) + Gebäudewert (Nutzfläche/Bruttogrundrissfläche*Baukostenfaktor (Abzüglich Abschlag für Alter/Art des Gebäudes)
Den Hochrechnungsfaktor findest du in der Anlage zur Grundstückswertverordnung. In unserem Beispiel beträgt er acht. In Wien schwankt der Hochrechnungsfaktor zwischen eins und sieben; abhängig ist dies vom Wiener Bezirk, wobei der erste Bezirk bei einem Faktor von drei liegt.
Für unser Beispiel sammeln wir noch einmal alle Daten: Du willst in Zell am See ein 150 Quadratmeter großes Grundstück mit einem 90 Quadratmeter großen, vor 25 Jahren erbauten Haus kaufen.
- Grundfläche: 150
- Dreifacher Bodenwert/Quadratmeter: 1.536,6
- Hochrechnungsfaktor: 8
- Bruttogrundrissfläche: 90
- Baukostenfaktor: 1.550
- Abschlag für Alter des Gebäudes: 65
Daraus ergibt sich:
| (150*1536,6*8) + (90*1007,5) = 1.843.920 + 90.675 = 1.934.595 |
Hierbei handelt es sich um eine Rechnung mit dem durchschnittlichen Bodenwert. Je nach Lage und Bodenbeschaffenheit kann sich dieser Wert also ändern.
Du kannst die Grundstücksbewertung auf der Website des Bundesministeriums für Finanzen selbst durchführen.
Die unterschiedlichsten Faktoren können den Grundstückwert sowohl wertmindernd als auch wertsteigernd beeinflussen. Die folgenden Aspekte solltest du deshalb beachten, wenn du den Grundstückswert ermitteln willst:
Altlasten
Chemikalien im Boden oder ein abbruchreifes Gebäude drücken den Preis merklich nach unten. Ist ein Grundstück unschlagbar günstig und dazu noch in bester Lage, solltest du deshalb genau hinsehen und das Grundstück gründlich überprüfen lassen.
Makrolage
Die sogenannte Makrolage gilt als der wichtigste Faktor bei der Bewertung von Grundstücken. Sie bezeichnet die großräumige Umgebung des Grundstücks, das heißt die Verkehrsanbindung, den Wohlstand, das Freizeitangebot und ganz allgemein die geographischen Gegebenheiten.
Mikrolage
Der Zustand des Grundstücks, die Aussicht oder die Nachbarschaft: Faktoren, die als Mikrolage bezeichnet werden. Alles, was die unmittelbare Umgebung des Grundstücks betrifft, beeinflusst ebenfalls den Grundstückswert.
Bebauung
Gutes Bauland ist teuer. Deshalb sind Grundstücke, die umfangreich bebaut werden können, deutlich wertvoller als Land, das nicht bebaut werden kann oder darf.
